Секція "Економічні науки", №6 "Маркетинг і менеджмент"

К.е.н. Жеребйов Я.І., Г.М. Шамонова

Донбаська національна академія будівництва і архітектури

Проблеми менеджменту об'єднань співвласників багатоквартирних будинків

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) - це неприбуткова організація, форма об'єднання власників житлових та не житлових приміщень у багатоквартирному будинку, яка створюється для спільного утримання та управління кондомініумом, володіння, використання та в установлених законодавством межах розпорядження спільним майном.

Існують дві альтернативи у вирішенні задачі управління об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку: самостійне управління або за допомогою спеціалізованої фірми, кожна із яких має певні недоліки та переваги. Самостійне управління здійснюється учасниками об'єднання. Участь членів об'єднання в управлінні майном передбачає певні переваги: незначні витрати на управління об'єднанням і контроль членів об'єднання за його діяльністю. Але, з іншого боку, має місце ризик додаткових витрат внаслідок некваліфікованого управління. Мають місце ускладнення, що пов'язані з пошуком добровольців, незадоволеного управління об'єднанням через відсутність у добровольців професійної підготовки, і як наслідок, порушення безперервності процесу.

Об'єднання співвласників може найняти професійного керівника або фірму, які будуть займатися управлінням об'єднанням та відповідати за питання експлуатації та технічного обслуговування будинку. Переваги такого варіанта полягають в прийомі на роботу фахівців високої кваліфікації, яких ніхто не зможе дорікнути в упередженості рішень, прийнятих ними в рамках їхньої компетенції. При цьому забезпечується безперервність процесу менеджменту майном об'єднання власників.

Однак цей варіант вимагає підвищених витрат з боку членів товариства і припускає труднощі з пошуком підрядчика відповідної кваліфікації, здатного виявляти достатню увагу до потреб об'єднання.

Можливий варіант спільного управління житловим комплексом декількома об'єднаннями домовласників.

Специфічні проблеми керування виникають у тих випадках, коли кілька об'єднань власників будинків володіють об'єктами нерухомості на умовах пайової участі. Наприклад, чотири окремих будинки утворюють чотирикутник із спільним двором чи спільними ігровими майданчиками.

У таких випадках між сторонами, що взаємодіють на умовах пайової участі, повинен бути укладений контракт, що має юридичну чинність і встановлює чітке розмежування між ними функцій управління, а також витрат по експлуатації чи ремонту майна об'єктів спільного користування. Метою такої основної угоди між різними об'єднаннями є встановлення між ними взаємодії, а також усунення конфліктних ситуацій. Ця угода може бути досить простою за формою, що включає лише такі статті як:

- найменування і місцезнаходження кожного товариства домовласників;

- мета угоди;

- сфера діяльності і повноважень представників товариств домовласників;

- розподіл витрат, пов'язаних з керуванням загальною власністю або предметом загального інтересу товариств домовласників.

В даний час практично немає компаній, що займаються професійним керуванням нерухомістю. Однак надалі, коли число товариств буде зростати, потреба в таких фірмах істотно збільшиться.

Деякі компанії по керуванню нерухомістю зможуть запропонувати кондомінімуму порівняно широкий спектр послуг, тоді як інші можуть віддати перевагу спеціалізації на якому-небудь одному виді діяльності, наприклад, фінансове керування, чи керування лише ремонтними роботами, чи експлуатацією і благоустроєм.

Наймання професійної компанії по керуванню нерухомістю здійснюється на договірній основі правлінням товариства, відповідно до рішення загальних зборів співвласників житлових приміщень чи правління.

Товариство може найняти одну людину, що буде працювати в якості керуючого власністю товариства і виконувати ці обов'язки з тим же успіхом, що і фірма.

Перш ніж товариство найме керуючого, воно повинне зрозуміти для якої мети він необхідний. Власники, які самі керують будинком, намагаються заощаджувати гроші і часто виконують роботу дуже ефективно, тому що дійсно зацікавлені в цьому. Що ж виграє товариство, наймаючи керуючого?

Двома основними цілями наймання керуючого є забезпечення безперервності процесу керування нерухомим майном і надання професійної підтримки в рішенні технічних і фінансових питань. Іноді можуть виникнути специфічні проблеми, зв'язані, наприклад, зі збором внесків або реалізацією великих проектів (наприклад, капітальним ремонтом). Рішення їх вимагає спеціальних знань, а також вимагає занадто багато часу і сил у правління товариства. Делегування професіоналу повноважень по керуванню дає правлінню можливість діяти більш ефективно. Крім того, у випадку існування розбіжностей між групами власників, наймання стороннього фахівця для керування власністю сприяє скороченню числа конфліктних ситуацій.

В даний час гострим є питання стратегічного управління ОСББ. Рішення проблеми керування зв'язано з низьким рівнем знань у керівників ОСББ в сфері створення і керування об'єднанням. Слід зазначити, що в основному працюючі головами ОСББ люди не одержали фахової освіти для роботи в ОСББ. 37 % респондентів, які опитані у м. Макіївка Донецької області, не проходили курси по створенню і функціонуванню ОСББ; 65 % опитаних проходили навчання на курсах, проведених навчальним центром Управління житлово-комунального господарства м. Макіївки. Усі голови ОСББ відзначають важливість цих курсів (вся інформація, що отримана на курсах є дуже важливою для функціонування ОСББ).