Муратова Д.Б. – э.ғ.к., доцент м.а., Аташева Д.О.- э.ғ.к., доцент м.а. М.Х.Дулати атындағы Тараз мемлекеттік университеті, Қазақстан

ҚАЗАҚСТАНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ НАРЫҒЫНЫҢ ТҰРАҚТЫ ДАМУ МӘСЕЛЕЛЕРІ

Көптеген талдаушылардың пікірінше Қазақстандағы тұрғын үй мәселесін шешуді біріншіден, отандық құрылыс саласының дамуымен байланыстыруға болады; екіншіден, алғашқы тұрғын үй нарығының бәсекелестігін арттыру қажет және ол өз кезегінде жылжымайтын мүліктің бағасының баяу өсуіне жол береді; үшіншіден, болашақта азаматтардың нақты табыстарын көтеру; жылжымайтын мүлікпен жасалатын операцияларды реттеуге бағытталған нормативтік-құқықтық базаны дамыту және жетілдіру; ипотекалық несиелеу мерзімін ұзарту және пайыз мөлшерлемесін азайту арқылы жүзеге асырылады.

Құрылыс несиесін беретін коммерциялық банктердің негізгі мәселесі — жобаның іске асу ықтималдығын тура бағалау, соның ішінде келісілген мерзімде құрылысты аяқтауға және оның өтімділігіне байланысты тәуекелді бағалау болып табылады. Сондықтан да банктер аталған тұрғын үйдің типіне деген сұранысты, нарық сиымдылығын, құрылыс аяқталған кездегі оның тұрғын үйді сатудағы бастапқы шартымен сәйкес келуіне бақылау жасайды.

Бұл механизм жеке тұлғаларды несиелеудің тиімді механизмі болып табылады. Себебі, азаматтардың алатын мұндай несиелері жаңадан салынған тұрғын үйді сатып алуға жұмсалса, ал оның сатушыларының бұрынғы алған несиелерін қайтаруға мүмкіндік туады.

Ипотекалық несиенің бағасын азайту мақсатында мынадай ұсыныстар жасауға болады:

1) бағалы қағаздар нарығында ипотекалық облигацияларды жеңіл жолмен орналастыруға жағдай жасау;

2) арзан несиелік ресурстары бар шетел инвесторларын белсенде түрде тарту;

3) ипотекалық несиеге қызмет ету шығындарын азайту арқылы банктерге маржаларын төмендетуне мүмкіндік жасау;

4) инфляция мен қайта қаржыландыру мөлшерлемесітігін төмендеуін қамтамасыз ететін елдегі экономикалық жағдайдың жақсаруына қолдау жасау.

Ипотекалық несие нарығын дамыту мақсатында ұзақ мерзімді ресурстарды тартудың әр түрлі үлгілерін қарастыруға болады:

- несие берушілердің ипотекалық облигацияларды шығарып, оны ақша нарығында орналастыру;

- ұжымды инвестициялау жүйесі арқылы несие берушілерді қайта қаржыландыру;

- қайталама ипотекалық нарықтың операторлары арқылы несие берушілерді қайта қражыландыру.

Тұрғын үйді сатып алушы азаматтардың және шетелдік инвесторлардың ұзақ мерзімді ресурстарын түрғын үй құрылысын қаржыландаруды дамытуға бағытауды соңғы жылдардағы шетел және отан тәжірибесі ұсынуда. Қазіргі тұрғын үйді қаржыландыру құралдарвы инвесторлардың қанағаттандырмайтындығын маркетингтік зерттеулер көрсетіп отыр. Сондықтан да тұрғын үй құрылысын қаржыландыру жүйесінде Ресей тәжірибесіндегі қолданлып жүрген 1999 жылы Санкт-Петербургте шыққан тұрғын облигациялық займдарын мысал ретінде ұсынуға болады. Бұл облигациялардың номиналдық құны рубльмен берілген, бірақ оларды рубльмен немесе салынатын тұрғын үйдің шаршы метрімен де өтеуге болады. Демек, облигацины иеленушілердің таңдау құқы бар, яғни ол рубльмен не үймен өзінің облигацисын өтелуін қалауы мүмкін. Бұл жерде облигация үймен өтелуі мүмкін, егер оның құны үйдің құнына пара-пар болса. Сондай-ақ инвестор үй салынып біткен уақытта облигациясы бойынша үй алуға үлгермесе, ол әрі қарай сол жүйе бойынша келесі құрылыстан алуға құқылы. Егер сол уақытқа дейін инвестордың мақсаты өзгеріп, тұрғын үй алуды қаламаған жағдайда, ол қайталама нарықтағы агент-банктер арқылы оны сата алады. Мұндай жағдайда облигация бойынша қарызды қайтару тез арада және қолалы жағдай жүзеге асады.

Сонымен ипотекалық несиелеу нарығының тұрақты дамуы үш құрылымдық элементке тікелей байланысты:

1. Ұлттық несиелік бюро;

2. Ипотекалық несиелерді кепілдендіру қоры;

3. Меншік титулын сақтандыру.

Ұлттық несиелік бюро жақында ғана құрылып жұмыс жасай бастады. Оған ірі банктеріміз мүше болуда. Несиелік бюро бұл өзіне мүше банктердің қарыз алушылары туралы ақпараттарды жинақтап, олардың арасында қарыз алдушылардың несиелік тарихы туралы ақпараттар алмасады.

Ипотекалық несиелерді кепілдендіру қорының қызмет Қазақстандағы депозиттерді сақтандыру қорының қызметі сияқты болып келеді.

Қордың мақсаты несие берушілердің қаржылық тәуекелін төмендету жолымен ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту.

Осы мақсатқа жетуде қоры мынадай міндеттерді атқарады:

1) екінші деңгейдегі банктермен және банктің жекелеген операцияларын жүзеге асырушы ұйымдармен жалпы және жекеше жағдайда ипотекалық несиелерді сақтандыруға байланысты келісім-шарт жасайды;

2) ҚР заңдылықтарына сәйкес өзінің активтерін басқарады;

3) инвестициялық қызмет атқарады;

4) қажетті қаржы резервін құрайды;

5) қажетті жарнамалық қызметті жүзеге асырады;

6) заңға сай өзге қызметтерді жүргізеді.

Меншік титулын сақтандыру Қазақстанда ипотекалық несие беретін банктер тарапынан немесе олардың еншілес сақтандыру компаниялары арқылы жүзеге асырылуда.