Сарыкулова Л.Т. – э.ғ.к., доцент м.а., Аимбетова А., магистрант

М.Х.Дулати атындағы Тараз мемлекеттік университеті, Қазақстан

ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ МӘСЕЛЕРІ

Тұрғын үй қаржыландыру көзіне біріншіден құрылысшының тұрғын үй құрылысына арналған меншікті қаражаты мен заемдық қаражаттары жатады. Заемдык қаражатты ол, екінші деңғейдегі банктерден немесе заемдық операцияларды жүзеге асыратын ұйымдардан тартады.

Сонымен қатар, қаржы операторлары да өзінің меншікті қаржаты мен заемдық қаражатын тұрғын үй құрылысына бағыттайды, заемдық қаражаттардың көздеріне мыналар жатады:

- екінші деңгейдегі банктер немесе заемдық операцияларды үзеге асыратын ұйымдар несиелері;

- мемлекеттік емес және ипотекалық облигацияларды ығарудан түсетін қаражаттар.

Заемдық қаражаттардың ішінде ең болашағы бар көзге (мемлекеттік емес немесе ипотекалық облигациялар эмиссиясы жатады. Мұндай қаржы құралдарының артықшылығы - оларға біршама төменгі пайыз төленеді және олар ұзақ мерзімді болып келеді.

Жалпы тұрғын үй процессін қаржыландыруды екі жақты бөліп карауға болады: тұрғын үй құрылысын несиелеу және халықтың тұрғын үй сатып алуын ұзақ мерзіді ипотекалық несиелеу. Әдетте екі қаржыландыру түрлері бір бірінен бөлек болып қалыптасады. Егер бір отбасы өзінің тұрғын құрылысын жүргізсе онда аталған қаржыландыру түрлері бірігеді. Бірақ көп жағдайларда, қарыз алушының тәуекелін төмендету мақсатында бұл екі несиелеу бір (бірінен бөлектенеді.

Тұрғын үй құрылысына берілген несиелер көбіне қысқа мерзімде коммерциялық банктер тарапынан беріледі. Ипотекалық несиелерді банктер не арнайы несие мекемелері қарыз алушының сатып алатын тұрғын үйін кепілге ала отырып, береді.

Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің екі үлгісін қарастыруға болады. Оларды Тұрғын үй құрылыс банкі үлгісі және Қазақстан Ипотекалық компаниясының үлгісі ретінде қарастырамыз .

Бірінші үлгі - бұл депозиттік институт үлгісі. Тұрғын үй құрылыс банкі өзінің қорын салымдар ретінді қалыптастырады. Кейіннен олар ипотекалық тұрғын үй несиелерін беріп, оларға қызмет етеді. Тұрғын үй құрылыс банкі инвестор ретінде қызмет атқарады, яғни берілген несиелерді өзінің портфелінде ұстайды.

Құрылыс жинақ жүйесі ипотекалық несиелеу жүйесінен өзара ажыратылады. Тұрғын үй кұрылыс банкінің клиенті екі кезеңнен өтеді. Бірінші кезенде клиент пен банк арасында тұрғын үй құрылыс жинағы туралы келісім-шарт жасалады жән клиент тұрғын үй кұрылыс жинағының салымшысы болып табылады. Қол қойылған құжатта салымшыға қажетті қаражат сомасы көрсетіледі. Ол жинақталған ақша қаражаты мен тұрғын үй займынан тұрады.

Тұрғын үй займының ерекшелігі клиенттің тандауы бойынша оның кепілдендірілуі, айталық клиент сатып алатын тұрғын үйді кепілге беруі мүмкін немесе банкке қолайлы кепіл-хат не кепілдеме, сақтандыру шартын және т.б. қолдануы мүмкін.

Екінші үлгі Қазақстан ипотекалық компаниясының несиелеу үлгісі. Ипотекалық компания бұл салымдарды тартпайды, яғни өзінің меншікті және тартылған қаражаттары есебінен бірқатар екінші деңгейдегі банктерді қайта қаржыландырады. Ол қаржыны банктте беріп олардың несиелік портфелін қалыптастырады немесе сол портфелмен қамтамасыз етілетін ипотекалық облигация шығарып, оны нарықта орналастырады. Мұндай тұрғын үйді қаржыландыру үлгісінің дамуы қайталама ипотекалық нарықтық болуын сипаттайды. Қайталама нарықта бұрын берілген ипотекалық несиелер сатылады және сатып алынады. Қазақстан ипотекалық коммпаниясының қарыжландыру үлгісі өз кезегінде ұзақ мерзімді ресурстарға деген қажеттілік мәселесін шешеді.

Жоғарыда аталған үлгілер құрылысшыларға тұрғын үй құрылысы несиесін беру арқылы тұрғын үй құрылысына (инвестицияның келуін ынталандырады.

Ипотекалық несие нарығын дамыту мақсатында ұзақ мерзімді ресурстарды тартудың әр түрлі үлгілерін қарастыруға болады:

- несие берушілердің ипотекалық облигацияларды шығарып, оны ақша нарығында орналастыру;

- ұжымды инвестициялау жүйесі арқылы несие берушілерді қайта қаржыландыру;

- қайталама ипотекалық нарықтың операторлары арқылы несие берушілерді қайта қаражыландыру.

Сонымен ипотекалық несиелеу нарығының тұрақты дамуы үш құрылымдық элементке тікелей байланысты:

1. Ұлттық несиелік бюро;

2. Ипотекалық несиелерді кепілдендіру қоры;

3. Меншік титулын сақтандыру.

Ұлттық несиелік бюро жақында ғана құрылып жұмыс жасай бастады. Оған ірі банктеріміз мүше болуда. Несиелік бюро бұл өзіне мүше банктердің қарыз алушылары туралы ақпаратарды жинақтап, олардың арасында қарыз алушылардың несиелік тарихы туралы ақпараттар алмасады.

Ипотекалық несиелерді кепілдендіру қорының қызмет Қазақстандағы депозиттерді сақтандыру қорының қызметі сияқты болып келеді.

Қордың мақсаты несие берушілердің қаржылық тәуекелін төмендету жолымен ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту.

Қарызды қайтару әдістеріне қарай тұрғын үйді сатып алуға арналған ипотекалық несиелердің бірнеше түрі болады. Олардың ішінде көбі бір типтес немесе ипотекалық несиелеудің стандартты нысанына ие. Айталық үйді сатып алу барысында қарыз алушы банктен ипотекалық несие алсын делік. Оның сомасы мүліктің құнының 70-80%-нан аспаған болсын. Кейіннен бұл несие ай сайынғы бірдей төлемдер ретінде 10, 20 және 30 жыл ішінде қайтарылады.

Несиенің негізгі сомасын бірдей сомада қайтаруды көздейтін тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің екі үлгісі қарастырылды.

Бірінші үлгі мен екінші үлгінің нәтижелерін езара салыстыратын болсақ екінші үлгінің жеңілдігі аз, біздің ойымызша екінші үлгіні табысы жоғары жанұялар үшін, немесе кредитордың тәуекелі жоғары және жоғары инфляция тұсында пайдалануға болады. Жалпы алғанда тұрғын үй саласын ипотекалық несиелеу мемлекеттің тікелей қатысумен немесе кепілдігімен жүзеге асуға тиіс деген түжырым жасауға болады. Басқа жағдайларда коммерциялық банктер жеке тұлғаларға ұзақ мерзімді несие беруге ынталанбайды, себебі, бұл жерде әр түрлі мүмкін болар тәуекелдер орын алары сөзсіз.