ст. преподаватель кафедры маркетинга, коммерции и логистики

Моисеенко И. В.,

к.э.н., доцент кафедры маркетинга, коммерции и логистики

Носкова Е. В.

 

Дальневосточный Федеральный Университет, Россия

 

СТРУКТУРА РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:

ПЕРВИЧНОЕ И ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЁ

 

Российский рынок недвижимости в основном представлен жилой недвижимостью, составляющей порядка 2/3 от совокупных объёмов площадей вводимой недвижимости в стране. Рассматривая основную классификацию жилой недвижимости, необходимо отметить, что она начинается с разделения жилья по признаку «первого или последующего оформления права собственности» на первичное и вторичное жильё; далее жильё делится в зависимости от этажности на многоэтажное и малоэтажное (рисунок 1).

 

 

 

 

 

 


Рисунок 1- Базовая классификация жилой недвижимости

 

Первичное жильё – это жильё в новых домах (так называемых «новостройках»), недавно построенных, находящихся на отдельных этапах строительства или даже существующих только в проекте (при долевом участии в строительстве/инвестировании). Это жильё, на которое впервые оформляется право собственности.  В качестве продавца первичной недвижимости выступает, как правило, застройщик.

Рассмотрим основные преимущества и недостатки первичного жилья (таблица 1).

Таблица 1 - Основные преимущества и недостатки первичного жилья

Преимущества первичного жилья

Недостатки первичного жилья

·    основным достоинством является юридическая «чистота» (в связи с отсутствие у квартиры предыстории);

·    строительство квартир преимущественно улучшенной планировки;

·    новые коммуникации и инженерные сети;

·    быстрое оформление сделок (отсутствие "цепочек");

·    возможность перепланировки квартиры внесением изменений в проект на этапе строительства;

·    цены ниже, чем на вторичное жильё;

·     социальная однородность жителей дома

·      неизвестны точные сроки вселения в квартиру,\коммунальные платежи  не определены;

·      риск не соблюдения сроков завершения строительства;

·      необходимо учитывать издержки на ремонт в квартире, если покупается квартира без отделки;

·      дискомфорт из-за шума, потому что несколько лет жильцы будут делать ремонт;

·      неудобства из-за плохой инфраструктуры новостроек;

·      стресс в период строительства и ожидания правовых документов;

·       не все банки имеют ипотечные программы на покупку первичного жилья

 

Вторичное жильё – это жильё, которое использовалось ранее его первоначальными владельцами. В качестве владельцев, поставляющих жильё на вторичный рынок жилой недвижимости, могут выступать: юридические и физические лица, а так же государство (чаще всего в случае приватизации жилья).

Рассмотрим основные преимущества и недостатки вторичного жилья (таблица 2).

 

Таблица 2 - Основные преимущества и недостатки вторичного жилья

Преимущества вторичного жилья

Недостатки вторичного жилья

·   меньший риск потери денег при покупке;

·   большой выбор ипотечных программ;

·   инфраструктура в старых микрорайонах развита лучше, чем в новых;

·   возможность сразу же сделать ремонт и въехать;

·   быстрая регистрация по месту жительства;

·   возможность торга с продавцом

·    более высокая цена;

·    требуется тщательная проверка юридической истории квартиры

·    типовые планировки;

·    изношенные инженерные сети;

·    социальная неоднородность жильцов;

·    часто плохое состояние подъездов

 

При этом необходимо отметить, что цены на вторичном рынке жилья значительно выше, чем на первичном рынке жилья. Рассмотрим данную разницу на примере г. Владивостока, как одного из городов России с самым высоким уровнем цен (таблица 3).

Таблица 3- Средние цены на рынке жилья в г. Владивостоке (руб. за 1 м2        общей площади)

Рынок

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Первичный рынок

67 718

52 735

55 924

59 110

71 510

73 312

74 820

Вторичный рынок

78 524

59 933

61 981

71 737

80 372

84 327

85 644

Средняя

цена

73 121

56 334

58 952

65 423

75 941

78 820

80 232

 

Из данной таблицы видно, что в течение всего периода наблюдения цены на вторичном рынке выше цен на первичном рынке в среднем на 10-13,5%.  Данная тенденция обусловлена несколькими факторами:

§       у  потребителей покупка вторичного жилья вызывает больше доверия;

§       именно вторичный жилой фонд часто используется при реализации различных государственных программ по обеспечению жильём ветеранов, детей-сирот и других категорий граждан;

§       вторичный рынок по готовности к проживанию предоставляемого жилья значительно превосходит новостройки;

§       постоянный дефицит на рынке, связанный с тем, что большая часть вторичного фонда жилья переходит из рынка купли-продажи на рынок аренды.

 

Список использованных источников

1.          Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов: 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

2.          Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости: Учебник / В. А, Горемыкин. - 5-е изд., перераб. и доп. М.: Высшее образование, 2008.- 808 с.

3.     Гриненко, С. В. Экономика недвижимости / С. В. Гриненко. –-  Таганрог: ТРТУ, 2004.

4.          Первая Интернет-газета о недвижимости во Владивостоке и Приморском крае – Режим доступа: URL:  http://www.ndvl.ru/dynamic

5.         Севостьянов, А. В. Экономика недвижимости / А. В. Севостьянов – М.: КолосС, 2007. - 276 с.