Право/ 7.Экологическое, земельное и аграрное право.

Ерпылёва Регина Рустамовна

Петрова Кристина Алексеевна

НОУ СПО «Оренбургский юридический колледж» (техникум), Россия

Особенности приватизации земельного участка расположенного под находящимися на нем объектами

В цивилистической науке основания приобретения права частной собственности делятся на первоначальные и производные. К первоначальным относят: создание новой вещи, сбор общедоступных вещей, находка, клад, приобретательная давность и т.д. В числе производных обычно упоминается приобретение права собственности в результате сделки (включая наследование). Следует отметить, что основания приобретения права частной собственности на объект недвижимости - земельный участок получили свою конкретизацию в науке земельного права (причем все земельно-правовые способы с точки зрения цивилистической доктрины являются производными)[1]. Одним из способов приобретения права частной собственности на земельный участок является приватизация.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц[2].

Как правило, приватизация осуществляется в отношении земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости, однако возможность приватизировать земельный участок с расположенными на нем объектами незавершенного строительства является спорной.

Особая сложность в решении данной проблемы обусловлена отсутствием единого подхода к его решению в правоприменительной практике.

Пунктом 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из анализа приведенных норм можно сделать вывод о том, что девствующим законодательством предусмотрена возможность приватизации земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства.

Подтверждение такого вывода содержится в Письме Минэкономразвития России от 2 июня 2008 г. N Д08-1593, в котором указано что "по мнению Департамента, действующим законодательством предусмотрена возможность приватизации земельных участков, на которых расположены не введенные в эксплуатацию объекты капитального строительства" [3] .

В судебной практике существует иной подход к решению данного вопроса: находящийся на земельном участке объект незавершенного строительства не относится к тем объектам, собственники которых имеют право на приватизацию земельных участков на основании статьи 36 ЗК РФ, так как при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается, поскольку в отличие от зданий, строений и сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их целевым назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию[4].

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08[5], от 01.03.2011 N 14880/10[6], применение порядка выкупа земельных участков, находящихся под объектами незавершенного строительства, возможно только в случаях, прямо указанных в законе.

Как правило, судебные органы отказывают собственнику объекта незавершенного строительства в реализации исключительных прав на землю по причине отсутствия в положениях пункта 1 статьи 36 ЗК РФ такого объекта недвижимости как "объект незавершенного строительства".

Пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ предусмотрены определенные объекты недвижимого имущества, наличие которых в собственности гарантирует собственнику таких объектов преимущественное право на приватизацию земельных участков.[7] При этом указанные в п. 1 ст. 36 ЗК РФ объекты недвижимого имущества не совпадают с понятием "недвижимое имущество", закрепленным в Гражданском кодексе, который, в отличие от ЗК РФ, объекты незавершенного строительства к недвижимым вещам относит.

Понятие объекта незавершенного строительства содержится в ст. 55 ГрК РФ под которым понимается объект, отличный от зданий, строений, ввиду того что в отличие от них он является объектом, который не введен в эксплуатацию[8].

На основании содержания рассмотренных норм права можно сделать вывод, что позиция судов, отказывающих собственнику объекта незавершенного строительства в реализации права на приватизацию является необоснованной.

Считаем возможным согласиться с мнением А.В. Малышевой о том, что анализ соответствия объекта незавершенного строительства понятиям "здания", "строения", "сооружения" исходя из строительных или иных норм и правил, носящих технический характер, не может иметь правового значения для возникновения права на приватизацию земельного участка. С позиции норм действующего законодательства принципиальным для возникновения права на приватизацию земельного участка является не наличие или отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, расположенного на земельном участке, а признание данного объекта объектом недвижимого имущества[9].

Проанализировав действующее законодательства по вопросу приватизации объекта незавершенного строительства, мы можем сделать вывод, что выкуп находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, осуществляемый собственником объекта недвижимости, является частным случаем приватизации государственного (муниципального) имущества, возможность которой не должна ставиться в зависимость от основания, по которому собственник приобрел такую недвижимость. Поскольку действие Закона о приватизации должно распространяться на всех собственников недвижимости безотносительно того факта, на каком основании она была приобретена.

Целесообразность установления запрета на приватизацию земельного участка в отношении собственников недвижимости и дозволения в отношении других является неоправданной, так это противоречит п. 2 ст. 15 ЗК РФ в соответствии с которым граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность».

По нашему мнению, для решения вышеуказанной проблемы следует п. 1 ст. 36 ЗК РФ дополнить путем внесения в него наряду со зданиями, строениями, сооружениями объекты незавершенного строительства.

Кроме того, мы считаем необходимым дать в ст. 130 ГК РФ понятия таких объектов права, как "здание", "сооружение", "объект незавершенного строительства». Внесение данных поправок в закон предотвратит возникновение спорных ситуаций, путаницы в применении норм права, а, следовательно, и нарушения прав собственников.

Литература :

1. Анисимов А.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики / под ред. А.Я. Рыженкова. М.: Новый индекс, 2009.

2. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

3. Письмо Министерства экономического развития РФ от 2 июня 2008 г. N Д08-1593 "О применении приказа Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370 "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения" // ЖКХ. 2008. N 8. часть II.

4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 апреля 2012 г. N 15874/11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 7.

5. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2008 г. N 8985/08 // Вестник. Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 4.

6. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 марта 2011 г. N 14880/10 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. N 6.

7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

8. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть I). Ст. 16.

9. Малышева А.В. Приватизация земельных участков собственниками объектов незавершенного строительства // Юрист. 2014. N 3.