Право. Гражданское право.

Байова К.В.

НУ ЮАУ ім. Ярослава Мудрого, Україна

Оренда житла з викупом як особливий вид найму (оренди) житла.

Вирішення житлової проблеми було і залишається однією з найгостріших соціальних проблем у державі. Відносини, пов’язані з отриманням, користуванням і розпорядженням жилими приміщеннями регулюється значною кількістю нормативних актів.

З метою стабілізації будівництва, забезпечення реалізації житлових прав громадян, які потребують державної підтримки, були визначені певні шляхи розв’язання житлової проблеми, одним з яких - отримання громадянами житла в оренду з викупом за рахунок власних коштів громадян та коштів державної підтримки.

Оренда житла з викупом - правовідносини підприємства-орендодавця (далі - орендодавець) та фізичної особи орендаря (далі - орендар), що виникають на підставі укладеного ними договору оренди житла з викупом та регулюються законодавством. Відносини оренди встановлюються на підставі договору оренди житла з викупом .

Відповідно необхідні зміни були внесені у Цивільний кодекс України. Зокрема, доповнено статтею 810-1 «Оренда житла з викупом», яка визначає, що оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла.

Кабінетом Міністрів України було затверджено Порядок оренди житла з викупом (Постанова Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 р. N 274) (далі - Порядок), який регулює механізм взаємодії сторін договору; укладення договору оренди житла з викупом; визначення розміру орендної плати; повернення коштів у разі припинення договору з ініціативи орендаря; повернення коштів у разі розірвання договору оренди житла з викупом у зв'язку з його невиконанням; формування резерву непередбачених витрат, пов'язаних з обслуговуванням зобов'язань орендаря; здійснення управління житлом орендодавцем до повного викупу житла орендарем; дострокового припинення договору оренди житла з викупом з ініціативи спадкоємця тощо.

Крім того, до договору оренди житла з викупом застосовуються положення статей 811, 813-820, 823, частини другої статті 825, статей 826, 1232-1 ЦК України з урахуванням особливостей, встановлених законом.

ЦК України дає визначення самого договору: за договором оренди житла з викупом одна сторона - підприємство-орендодавець передає другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.

Тобто, оренда житла з викупом є видом найму (оренди) житла, але особливим. Ця особливість полягає у поєднанні у правовідносинах щодо найму (оренди) житла елементів оренди і купівлі-продажу з умовою про розстрочення платежу.

Договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом.

Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу.

Сторонами у договорі оренди можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо орендарем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Орендодавець здійснює розпорядження житлом до сплати орендарем орендних платежів у повному обсязі.

Орендар володіє і користується житлом, отриманим в оренду, а після сплати орендних платежів у повному обсязі набуває право власності на таке житло.

Об'єктом оренди може бути квартира або її частина, житловий будинок або його частина, що призначаються та придатні для постійного проживання в них.

Договір оренди укладається у письмовій формі, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та обов'язковій державній реєстрації.

Орендні платежі за договором оренди житла з викупом - періодичні платежі, які особа-орендар сплачує підприємству-орендодавцю відповідно до умов договору оренди житла з викупом протягом усього строку дії договору.

На мій погляд, це досить вдале нововведення в законодавство, яке здатне позитивно вплинути на ситуацію в країні. Фактично закон легалізовує механізм здачі в оренду квартир в новобудові, при цьому даючи людині можливість поступово перетворитися з орендаря у власника.

Таким чином, реалізація положень нормативних актів щодо договору оренди житла з викупом, дозволить запровадити новий механізм придбання житла, відповідно поліпшити умови для забезпечення житлом населення, сформувати платоспроможного покупця на ринку житла, а також сприятиме розвитку будівельної галузі в умовах фінансово-економічного спаду.