Кицун Т.М.

Чернівецький національний університет ім. Юрія Федьковича, Україна

Аналіз ринку житла України. Чинники, що впливають на ціну новобудов у великих містах

Головною ціллю життя багатьох українців – це маленький будинок поряд з садибою або ж розкішна квартира в центрі міста в новобудові. Але, на жаль, на сьогоднішній день мало хто може це собі дозволити. За офіційною статистикою в арендованих квартирах живе понад 400 тисяч сімей. Через низьку платоспроможність все більше українців обирає саме оренду квартир. За оренду виплачується більше коштів аніж можна було б заплатити за нехай маленьку, та свою квартиру.

В цій статті ми розглянемо проблему ринку нерухомості України, а саме статистику продажу квартир в новобудовах великих міст протягом 10-ти років та проведемо аналіз цих даних. У висновку, обдумаємо прогнози на наступні роки, та дамо відповідь на питання, чи вигідно зараз купляти квартиру.

Аналіз ринку нерухомості детально розслідують забудовники, керівники крупних фірм. Важливе місце в цій сфері приймає президент Української державної будівельної корпорації Укрбуд Максим Микитась, який вважає, що головним чинником, впливаючим на ціну квартир в новобудовах, є курс валют. По його словам, ціни на будматеріали та енергоносії падати не будуть, швидше – зростати, тому не впаде і ціна квадратного метра.

Для вирішення цієї задачі потрібна побудова економетричної моделі. Економетрія — це наука, що вивчає кількісні і якісні характеристики та взаємозв'язки економічних об'єктів і процесів за допомогою математичних і статистичних методів і моделей. Проаналізуємо цю проблему за допомогою методу найменших квадратів. Цей метод застосовують для наочного зображення форми зв'язку між досліджуваними економічними показниками. В нашому випадку це ціна за квадратний метр при даному курсу валют.

В табл.1 наведені середні дані статистики зміни цін на квартири, зміну курсу валют, а також кількість побудованих квартир в містах України.

Табл.1.

Статистичні дані

Рік	Курс долара, ціна в грн. за 100$	Ціна за м. кв., $	Ціна за м. кв., Грн.
2006	505,0	1331	6721,55
2007	505,0	2063	10418,15
2008	485,0	2352	11407,76
2009	763,8	1541	11789,31
2010	791,1	1543	12297,77
2011	797,1	1594	12704,18
2012	799,3	1657	13239,43
2013	799,3	1770	14142,30
2014	1182,2	1687	19940,34
2015	2359,9	1079	25453,61

Оскільки, офіційні дані не забезпечують точну інформацію про ціну за квартири, дані взяті з офіційних сайтів крупних будівельних фірм. Взаємозв`язок між ціною за квадратний метр та курсом валют графічно зображений на Рис.1:

Рис. 1. Точкова діаграма

За допомогою математичного пакету MathCad вирішимо цю задачу. Коефіцієнт Х – це поточний курс валют, а Y – це ціна за квадратний метр квартири. Функція line – це вбудована функція знаходження масиву коефіцієнтів регресії, intercept і slope – функції знаходження коефіцієнтів рівняння регресії y=a+bt, а функція corr – це знаходження коефіцієнта кореляції, що визначає щільність зв`язку між X і Y. В нашому випадку a=5824,436; b=887,704, а коефіцієнт кореляції дорівнює 0,933. Це означає, що точки на діаграмі будуть знаходитись дуже близько від лінії.

На основі наших розрахунків можна легко здійснити прогноз цін на квартири в новобудовах на 2017 рік. Підставивши значення запланованого курсу долара, що становить 27,2 грн., з`ясуємо середню ціну на квадратний метр квартири: Y=-5824,436+27,2*887,704=29969,985 грн.. Отже, ціна за квадратний метр квартири в новобудові прямопропорційно залежить він курсу валют. Чим більше знецінюється гривня, тим дорожче коштуватиме житло.

Проаналізувавши дану проблему ринку нерухомості України, можна сказати, що негативні сторони ще деякий час будуть панувати в ринкових відносинах. Я вважаю, що ціни залежать не тільки від курсу долара, але і від ситуації в країні. Люди бояться інвестувати свої заощадження в житло, коли в країні нестабільна ситуація. Ціни на житло стабілізуються при двох умовах. Перша це нормалізація ситуації в країні, яка зараз оточує східну частину - це важливий чинник, адже на сьогоднішній день неможливо знати точно, що буде завтра, чи закінчиться конфлікт з сусідньою країною чи він набуде глобальних розмірів, що призведе до війни. Другою умовою є стабілізація гривні. Якщо наша грошова одиниця протримається на одному рівні хоча б пів року, то після довгих коливань, покупці стануть впевнені в бажанні купити житло, а не витрачати безліч коштів на оренду квартири. В результаті цього покращиться прибуток у забудовників і плавно зможуть підніматись ціни на квартири, які перекриють минулі недостачі.

Література:

1. Аналитическая группа “ProfRielt Украина” [Електронний ресурс] – Режим доступу до ресурсу: http://expertroom.com.ua/.

2. Статистичний щорічник України[Електронний ресурс]. - Режим доступу: https://ukrstat.org/uk.

3. InvestFunds [Електронний ресурс]. – 2016. – Режим доступу до ресурсу: http://investfunds.ua/.

4. Алексеев Е. Р., О. В. Чеснокова. Основы работы в математическом пакете MathCAD – Донецьк: ГВУЗ «Донецкий национальный технический университет», 2007. – 187 с.