УДК: 332.7:340.133 Секция «Экономические науки»
Подсекция №12 Экономика
сельского хозяйства
Об
объективной необходимости экономического
эксперимента
по отмене моратория на куплю – продажу земли
Сафонова В. И. – к. э. н., доцент, докторант кафедры мирового
сельского хозяйства и внешнеэкономической деятельности Национального аграрного
университета
Уже более ста лет в экономической литературе продолжается дискуссия о частной собственности на землю. Если Лев Толстой был ярым сторонником сохранения общинного земледелия и выступал против частной собственности, то П. Столыпин ему писал, что единственным выходом из нищеты и безнадежного положения крестьян является частная собственность на землю.
В процессе
дискуссии сложились сегодня следующие взгляды по этой проблеме (таб. 1)
Только экономический эксперимент даст ответ на правоту оппонентов дискуссии.
Объективная необходимость эксперимента обусловлена также тем. что надо разработать и апробировать механизм взаимоотношений министерств и ведомств, технологию купли- продажи земли, документацию этого процесса.
Для проведения эксперимента мы предлагаем избрать Автономную Республику Крым.
Наряду с другими областями Украины Автономная Республика Крым имеет одно преимущество - наличие Верховной Рады Крыма, которая вправе принимать нормативные акты в соответствии с делегированными ей полномочиями Верховной Радой Украины. Это обстоятельство очень важно, так как потребуется создание учреждений инфраструктуры рынка земли. определение их полномочий, принятие ряда подзаконных документов, регламентирующих их деятельность. Это может сделать успешно Верховная Рада Крыма.
Таблица 1
Концептуальная
коллизия вокруг рынка земли
|
Взгляды и концепции |
|
|
За продление моратория на куплю-продажу земли |
Против продления моратория на куплю-продажу земли |
|
Аргументы |
|
|
1. Не завершена законодательная база рынка земли. 2. Не закончена выдача актов собственности земли, их регистрация. 3. Не закончен мониторинг земли. 4. Не создан государственный земельный банк. 5. Нет государственного реестра земель. 6. Нет электронной базы данных. 7. Не созданы органы управления процессом торговли, регистрации. 8. Нет землеустроительных специалистов и программистов центров. 9. Вырастут цены на продовольствие. 10. Обогатиться криминальный и коррупционный капитал. 11. Ухудшится использование земли. 12. Земля будет скупаться за бесценок. 13. Нет генерального плана использования орошаемых
и рекреационных земель. |
1.
Препятствует рынку земли. 2.
Невозможно ипотечное кредитование. 3.
Государство не дополучает налогов и сборов от продажи земли. 4.
Крестьянин беднеет из-за отсутствия оборота средств. 5.
Мораторий порождает коррупцию. 6.
Мораторий привел к развитию спекуляции, теневому рынку земли. 7.
Мораторий сдерживает инвестиции в сельское хозяйство. 8.
Снижается плодородие из-за отсутствия собственника земли. 9.
Сдерживается развитие агробизнеса. 10.
Сдерживается концентрация земельной собственности. 11.
Задерживает формирование реального собственника земли. |
Основанием для проведения эксперимента на этой территории является узел земельных противоречий. Во – первых, в связи с возвращением из репатриации крымско- татарского народа, претендующего на сельскохозяйственные угодья и земли для постройки жилья.
В настоящее время в сельской местности АР Крым проживает 574 тыс. человек, в том числе 119,6 тыс. депортированных граждан. Земельные делянки для строительства жилого дома, ведения сельского хозяйства, огородничества, садоводства получили не все, из-за того, что в процессе паевания земли, не учитывались депортируемые граждане. Обеспечение их земельными наделами является острым вопросом для крымских татар.
Во- вторых, экономический эксперимент необходим для пресечения массовых захватов особо ценных рекреационных земель этого региона, имеющих статус национального богатства. На теневом рынке земли стоимость одного га сельхозугодий в г.Ялта превышает 1 млн. долларов, в г Евпатории - 400 тыс долларов/га.
Земля уже стала одним из крупнейших центров притяжения капитала в Украине. Немногочисленные крупные промышленно-финансовые структуры, вовремя просчитавшие эту ситуацию, вкладывают в землю десятки миллионов долларов, арендуют десятки тысяч гектаров и стремятся к расширению площадей.
Прекратить этот процесс может только экономический эксперимент по отмене моратория купли - продажи земли.
Предлагается для проведения указанного экономического эксперимента - организовать в АР Крым Государственный земельный банк на основе разделения Сбербанка на два банка: а) городской, обслуживающий 950 тыс. человек, в том числе 803 тыс. человек горожане и б) Государственный земельный банк , обслуживающий 834 тыс. чел., в том числе 538 тыс.человек.- сельское население.
Объективная необходимость создания Государственного земельного банка обусловлена его статусом – обслуживать новые земельные отношения, способствовать восстановлению сельского хозяйства на основе кредитов под залог земельной собственности. С момента вступления в силу закона о купле- продаже земли банк берет на себя все функции активного участника рынка земли. Все финансовые операции будут проходить исключительно через этот банк. Реализация такого проекта даст экономию государственных средств измеряемую сотнями миллионов гривен, и повышение экономической эффективности работы сельских отделений Сбербанка, которые расширят сферу своих услуг и, прежде всего, за счет ипотечное кредитование.
Возникает вопрос о финансовых средствах для обеспечения государством выдачи кредитов желающим купить землю. Существует несколько предложений по этой проблеме. Но, прежде всего, рассмотрим практику работы государственного поземельного банка в царской России.
Источником финансовых ресурсов при образовании банка были: государственная дотация 500тыс. рублей для первоначального субсидирования покупателей-крестьян, эмиссия государственных облигации (под 5,5%), акционерные вклады и затем собственный капитал ( табл.1).
Ссуда выдавалась под 7,5-8 % годовых, а ее источником была покупка сертификатов - свидетельств банка под 4-5%.
Таблица 1
Деятельность Поземельного крестьянского банка по
выдаче ссуд ( рублей)
|
ГОДЫ |
Ссуды |
Свидетельства |
||
|
Выдано за год |
Состояло на конец года |
Выпущено за год |
Состояло на конец года |
|
|
1883…………... |
861.163 |
861.163 |
- |
- |
|
1884…………... |
9.529.369 |
10.324.967 |
6.651.500 |
6.107.500 |
|
1885…………... |
13.761.978 |
23.863.351 |
14.503.100 |
20.402.600 |
|
1886…………... |
11.148.850 |
34.378.040 |
9.161.700 |
28.975.300 |
|
1887…………... |
7.495.197 |
41.256.733 |
3.877.800 |
32.328.100 |
|
1888…………… |
5.132.529 |
45.462.958 |
10.834.300 |
42.349.500 |
|
1889…………... |
3.692.134 |
47.997.993 |
3.941.600 |
45.134.100 |
|
1890…………... |
4.519.209 |
50.774.830 |
6.894.800 |
50.286.900 |
|
1891…………... |
4.476.552 |
53.440.262 |
4.287.400 |
52.835.300 |
|
1892…………... |
4.554.648 |
56.170.283 |
- |
51.073.300 |
|
1893…………... |
5.175.814 |
59.301.362 |
4.921.000 |
54.661.000 |
|
1894…………... |
5.743.882 |
63.015.076 |
9.950.000 |
62.212.500 |
|
1895………… |
6.305.235 |
67.402.738 |
- |
60.071.200 |
|
1896…………... |
7.357.451 |
73.024.080 |
6.550.000 |
65.057.800 |
|
1897…………... |
21.552.823 |
92.564.532 |
18.450.000 |
81.530.500 |
|
1898…………… |
37.428.770 |
128.827.303 |
43.800.000 |
124.067.900 |
|
1899…………… |
45.497.491 |
170.438.483 |
41.600.000 |
162.308.700 |
|
1900…………… |
54.711.828 |
221.001.505 |
54.600.000 |
213.348.700 |
|
1901…………… |
54.966.194 |
272.914.093 |
57.800.000 |
267.868.600 |
|
1902…………… |
56.712.072 |
326.096.096 |
57.400.000 |
321.948.600 |
|
1903…………… |
60.522.041 |
382.256.576 |
58.700.000 |
376.358.600 |
|
1904…………… |
46.253.266 |
423.929.139 |
45.900.000 |
417.758.600 |
|
Итого…………. |
467.398.496 |
|
459.323.200 |
|
В царской России
Государственный земельный банк помимо своих банковских услуг, включая выдачу
ссуд под ипотеку земли, являлся организатором частного землепользования, он был
органом контроля за использованием земли, организатором частных самостоятельных
крестьянских усадьб с земельным наделом, как на государственных, так и
выкупленных помещичьих землях, которые земельный банк продавал. Он был также
орудием колонизации земель юга Украины и Крыма.
Государственный земельный банк
был органом государственного мелиоративного кредита и экологической защиты
земель.
Кредитные ресурсы земельного
банка направлялись для поощрения экспорта сельскохозяйственной продукции.
Государственный земельный банк
осуществлял контроль над процессами купли-продажи земли, происходящей в
провинции, и контроль за мелкими финансовыми учреждениями.
Сегодня в Украине покупатель государственных облигаций не согласиться покупать их если у него не будет 9-10 % гарантированных государством доходов. Следовательно, возможно выдавать ссуды под залог земли под 11-12 % годовых.
Исходя из исторической практики работы Государственного земельного банка государство может продать через земельный банк часть своих земель 150 тыс. га сельхозугодий запаса по цене 2000 у.е.за 1 га (на сумму 300 млн. долларов), которые выделяются под ипотечный кредит с выкупом стоимости этих земель, сроком на 5 лет.
Этим актом будет создан финансовый капитал для выкупа земельных паев у крестьян-собственников земли. Начнется процесс концентрации земельной собственности, для повышения экономической эффективности ее использования.
После
отмены моратория на куплю – продажу земли объектом купли-продажи а АР Крым
могут быть земли запаса и резервного фонда, а так же земельные паи граждан
общей площадь 558,1 тыс.га., в том числе
418 тыс. сельскохозяйственных угодий. Разумеется ,что процесс продажи не
одномоментный и займет определенное время.
При решении вопроса о купле – продажи орошаемых земель, землеустроительные организации не имеют права нарушать целостность мелиоративных систем, то есть дробить участки. Желательно, чтобы сельскохозяйственные предприятия покупали целиком массивы орошаемых земель .В этом случае ипотечный земельный банк под их залог обеспечит выделение необходимых долгосрочных ссуд под льготные проценты ( не выше 7-8 ).
Приоритетность ипотечного кредитования должна быть установлена следующая: первоочередные ссуды получают сельскохозяйственные предприятия, затем - фермерские хозяйства. Хозяйства населения должны покупать новые земельные участки за собственные средства.
Земли рекреационного комплекса, представляющие национальное богатство, должны продаваться как исключение после тщательного изучения целесообразности смены собственника, и ,безусловно, сельскохозяйственные угодья рекреационной зоны не могут быть объектами для постройки ни личных домовладений, ни санаторно-курортных или туристических учреждений.
Возможно
представить предлагаемую систему взаимосвязи государственных органов,
обеспечивающих инфраструктуру рынка земли (рис 1).
Рис. 2 –
Взаимосвязь и взаимоконтроль государственных органов управления земельными
отношениями в условиях рынка земли.
В схему входят учреждения
Министерство сельского хозяйства, Министерство финансов. Министерство юстиции,
Государственный комитет по земельным отношениям, Государственный земельный суд.
Прежде всего, всеми процессами управляет рынок. В своей совокупности они обеспечивают процесс концентрации земельной собственности у реальных хозяев земли, которые должны вернуть утраченное чувство собственности к сельскохозяйственным землям.
Владельцы актов на земельный участок будут обращаться в учреждения Государственного комитета по земельным отношениям, где они получат землеустроительные документы и нормативную денежную оценку земли, зарегистрируют эти документы в учреждениях Государственного управления реестра прав на недвижимое имущество и получат решение Исполкома местных советов на продажу. Затем владельцы продадут земельный участок на рынке по ценам рынка, в зависимости от соотношения спроса и предложения, оформив сделку через Государственный земельный банк, который регистрирует покупку, покупателя, величину участка и его стоимость.
В свою очередь, покупатель вправе обратиться за ипотечной ссудой в государственный земельный банк, который выдаст ссуду по льготным процентам под залог земельной собственности.
Вспомните, что для организации рынка земли даже царское правительство учредило государственный банк, понимая его роль как организатора рынка земли, как инструмент становления частной собственности на землю. У крестьян не было денег, и они получали ссуды по льготным процентам под залог купленной земли себе в собственность. Тридцать лет этот банк функционировал как организатор рынка земли. Такова же и роль создаваемого Государственного земельного банка Украины.
Необходимость апробации механизма экономических отношений в ходе предлагаемого экономического эксперимента объективна и диктуется движением Украины к Европейскому Союзу, а следовательно развитием рыночных отношений в Украине.
Конечный итог земельной реформы — частная собственность и рынок земли — определяющий стержень всей системы осуществляемых в стране рыночных трансформаций. История земельного вопроса в Украине – это прежде всего история права собственности на землю.
В рыночной экономике рынки товаров, капиталов и труда должны дополняться рынком земли.