Право/9.Гражданское право

К. ю. н. Ахмедова З. А.

Дагестанский государственный университет, Россия

Диспозитивные нормы в Жилищном Кодексе Российской Федерации

С момента принятия Жилищного кодекса Российской Федерации (2004 г.) проходит уже десять лет.

Во многих отношениях принятие нового Жилищного кодекса явилось шагом вперед по сравнению действовавшим ранее Жилищным кодексом РСФСР(1983г.). По Конституции СССР 1977 г. каждому гарантировалось право на жилище, что в первую очередь подразумевало обеспечение советских граждан бесплатной жилплощадью в порядке очередности. Указанный подход породил в сознании населения мысль об обязанности государства обеспечить их жильем, без какой-либо адекватной отдачи с их стороны. Распределением жилья занимались либо органы местного самоуправления, либо крупные предприятия по согласованию с профкомом. Порядок распределения жилья, решение о предоставлении жилья (ордер) не могли быть оспорены в судебном порядке. Законодательно процедура распределения жилья не регулировалась. Все это создавало предпосылки для развития коррупции. Результат оказался общеизвестен - жилищная проблема стала одной из ключевых проблем нашего государства.

Коренная трансформация социально-экономических отношений в России в начале 90-х годов прошлого века обусловила необходимость институционных изменений в жилищном законодательстве. Жилищное законодательство – комплексная отрасль права, которая объединяет нормы гражданского, административного и других отраслей права. До принятия Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) жилищные отношения регулировались более чем тремя тысячами законов и иных нормативно-правовых актов, которые во многом дублировали друг друга, могли содержать противоречивые положения.

В соответствии Конституцией РФ 1993 г. государство обязывается обеспечивать бесплатным жильем только малоимущих граждан, которые самостоятельно не в состоянии решить свои жилищные проблемы. Сохраняются социальные обязательства и перед многодетными семьями, инвалидами, лицами, имеющими особые заслуги перед государством. Для остальных граждан предусмотрены иные меры, призванные содействовать улучшению их жилищных условий – приобретение жилья под залог недвижимости (ипотека), расширение сферы использования коммерческого найма жилья, участие в долевом строительстве жилья поддержка жилищно-строительных кооперативов»[1].

Данные правоотношения были урегулированы различными нормативными актами, уже не отвечавшими требованиям времени. На новый Жилищный кодекс РФ возлагались большие надежды как на системообразующий акт.

Присущая жилищным отношениям многосубъектность, специфика жилищных правоотношений, включающих в себя правоотношения как гражданско-правового, так управленческого и организационного характера, предопределяет наличие недвусмысленных правовых предписаний, запретов и дозволений. Вследствие этого остро стоит вопрос о квалификации диспозитивных и императивных норм в жилищных отношениях.

В Жилищном кодексе РФ отсутствует легально закрепленный критерий разграничения правовых норм на диспозитивные и императивные. В связи с этим сложилась точка зрения, что нормы, не содержащие прямую ссылку на возможность предусмотреть в отношениях иное поведение субъектов, следует считать императивными. Приверженцы данной точки зрения считают, что в Жилищном кодексе РФ «преобладают императивные нормы, строго определяющие порядок осуществления тех или иных действий, конкретные права и обязанности лиц, их совершающих, этим он отличается от большинства актов гражданского законодательства Российской Федерации. Диспозитивные правовые нормы в новом Кодексе встречаются достаточно редко»[]. Такие взгляды уходят корнями в советский период, когда жилищные отношения преимущественно регулировались командно-административными методами. Однако в современном жилищном законодательстве, направленном на обеспечение как публичных, так и частных интересов, императивное регулирование должно быть сведено к минимуму.

За прошедший период выросла доля частного жилищного фонда, как за счет стимулирования нового строительства, так и за счет приватизации гражданами жилых помещений, предоставленных им по договорам социального найма. Институциональные преобразования в жилищной сфере предполагают увеличение правоотношений, регулируемых на договорных началах. По словам А. С. Комарова, «традиционно основной юридико-технический способ воплощения в правовых нормах их частноправового содержания состоит в установлении диспозитивности таких норм»[].

При детальном рассмотрении Жилищного кодекса РФ и накопленной за десять лет со дня его принятия судебной практики, можно выявить нормы ЖК РФ, составляющие основу диспозитивного регулирования жилищных правоотношений.

Уже в ст.1 ЖК РФ указывается, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Пределы осуществления жилищных прав определяются правами, свободами и законными интересами других граждан, а также целевым назначением жилых помещений, предусмотренным встатьей 288 ГК РФ и статьей 17 ЖК РФ.

Причем объем правовой свободы, предоставляемой различными диспозитивными нормами разный. В ряде случаев законодатель оставляет решение конкретного вопроса на усмотрение граждан-субъектов правоотношений. Так, в соответствии со ст.31 ЖК РФ, соглашением собственника и членов его семьи могут быть установлены порядок пользования жилым помещением, распределить между собой ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением. При отсутствии такого соглашения, действуют положения закрепленные в ЖК РФ.В другом случае, по усмотрению собственников помещений в многоквартирном доме, выраженного в решении общего собрания, реализуются такие вопросы, как выбор способа управления многоквартирным домом, осуществление полномочий, связанных с управлением таким домом, в том числе и такие важные на сегодняшний день вопросы как проведение реконструкции зданий, формирования фонда капитального ремонта (ст. 44, разделы 8 и 9 ЖК РФ). Причем есть вопросы, решение по которым может быть принято простым большинством, квалифицированным большинством, а в ряде случаев, как например, для уменьшения размера общего имущества многоквартирного дома путем его реконструкции (п. 3 ст. 36 ЖК РФ), требуется единогласное волеизъявление собственников.

Но в случаях, когда собственники помещений не проявляют инициативу и самостоятельность в выборе способа управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления обязан созвать общее собрание собственников помещений такого дома для избрания совета многоквартирного дома либо создания товарищества собственников жилья (ст. 161.1 ЖК РФ).

При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа должны определяться соглашением соответствующих органов с собственником жилого помещения (п.6 ст. 32 ЖК РФ). По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (п.8 ст. 32 ЖК РФ).

На первый взгляд, для диспозитивных норм мало места в вопросах предоставления жилья в государственном (муниципальном) жилищном фонде и пользования жилыми помещениями указанного фонда. Имеются диспозитивные нормы, допускающие потенциальную возможность отступления от общих правил на этапе предоставления государственного (муниципального) жилья по договору социального найма. Законодатель полагается на проявление инициативы исполнительными органами власти и будущими нанимателями. Так, при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма закон допускает возможность отступления от общего правила и разрешает заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, только при наличии их согласия (ст. 58 ЖК РФ).

В другом случае при неисполнении наймодателем предусмотренных законом или договором обязанностей, наниматель по своему выбору может применить конкретные санкции, установленные статьей 66 ЖК РФ.

Одновременно усиливается значение усмотрения государственных органов, органов местного самоуправления при регулировании отдельных жилищных правоотношений. Законодательство содержит ряд отсылочных норм, санкционирующих принятие нормативно-правовых актов регионального и местного уровня. Предоставляются широкие полномочия органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления по согласованию переустройства и переоборудования жилых помещений, установлению категорий граждан, которым может быть предоставлено государственное (муниципальное) жилье, установлению льгот по оплате коммунальных услуг.

В конце 2012 года Жилищный кодекс РФ дополнился IX разделом, впервые регулирующим обязательное участие собственников помещений в многоквартирном доме в капитальном ремонте общего имущества такого дома.

Несмотря на императивный характер большинства норм данного раздела ЖК РФ, собственники вправе устанавливать размер взноса на капитальный ремонт, превышающий минимальный размер, определяемый нормативно-правовыми актами субъектов РФ, выбрать способ формирования фонда капитального ремонта, выбрать кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет. Вследствие новизны и сложности указанных правомочий чаще всего они остаются нереализованными. В таком случае фонд капитального ремонта формируется на счету регионального оператора

Таким образом, реализуется курс, направленный на отказ от патернализма, порождающего иждивенческие отношения в обществе, поощряется инициативность, самостоятельность субъектов жилищных правоотношений. Государство при этом не устраняется от детального регулирования отношений с участием слабой стороны, отношений, затрагивающих интересы третьих лиц, либо касающихся публично-правовых интересов.

Таким образом, границы диспозитивности в жилищном законодательстве расширяются. В соответствии с мерой правовой свободы, приведенные выше нормы жилищного права, чаще всего являются относительно диспозитивными.

Жилищный кодекс РФ 2004 года не лишен недостатков и явных противоречий, много нареканий вызывает недоработанный понятийный аппарат и невысокий уровень юридической техники. В связи с этим предстоит большая работа теоретико-правового и законотворческого плана в рамках Концепции развития гражданского законодательства.

Литература:

1. О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года: Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 N 1662-р (ред. от 08.08.2009) [Электронный ресурс]// СПС "КонсультантПлюс".

2. Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации.- М., 2006 [Электронный ресурс]// СПС "КонсультантПлюс".

3. Комаров А.С. Гражданский кодекс России как источник права // Развитие основных идей Гражданского кодекса России в современном законодательстве и судебной практике: Сборник статей, посвященный 70-летию С.А. Хохлова.- М.: Статут, 2011.