Экономические науки/13.Региональная экономика

К.э.н. Медведева М.А.

Омский государственный университет им. Ф.М.Достоевского, Россия

Тенденции цен на первичном рынке недвижимости

Для определения тенденций цен на первичном рынке жилой недвижимости необходимо провести анализ уровня и динамики цен, а также определить влияние различных факторов на рост (снижение) ценовых показателей, в частности изменений в структуре спроса и предложения на рынке строящегося жилья.

За рассматриваемый пятилетний период времени с 1 июня 2009 года по 1июня 2014 года средняя стоимость 1 квадратного метра (далее: 1 кв.м.) общей площади квартир, предлагаемых к продаже на рынке строящегося жилья в городе Омске, существенно выросла. Такая тенденция соответствует изменениям рыночной стоимости жилой недвижимости в целом по стране. В среднем по городу рост данного показателя составил в абсолютном выражении более 8,6 тысячи рублей на один квадратный метр общей площади квартир, соответственно, темп прироста составил 28,5% (таблица 1). Повышение ценовых показателей на первичном рынке жилья за рассматриваемый период времени происходило медленнее, чем на вторичном рынке жилой недвижимости. Средняя стоимость 1 кв.м. общей площади эксплуатируемых квартир в Омской области выросла в первом квартале 2014 года по сравнению с первым кварталом 2009 года на 41,2 %. Несмотря на существенный рост ввода в действие жилых домов в области за пять лет, с 605,2 тысяч квадратных метров в 2009 году до 826,5 тысяч в 2013 году (на 36,6 %), спрос на жилье и на первичном, и на вторичном рынках опережает предложение. Вследствие этого наблюдается рост ценовых показателей на квартиры, дома и другие вида жилых помещений. Строящееся жилье, как правило, предлагается к продаже еще на этапе производства строительных работ, и покупатели вынуждены ожидать ввода жилых домов в эксплуатацию. Сроки продажи (и покупки) вторичного жилья значительно короче, поэтому спрос на него выше. Соответственно, темпы роста ценовых показателей готовых к использованию квартир и других жилых помещений опережают темпы роста строящегося жилья.

По сравнению с концом мая 2009 года наиболее существенно выросла к концу мая 2014 года в строящихся домах средняя цена 1 кв.м. общей площади однокомнатных квартир – почти на 34 %. Жилые помещения данного типа относятся к высоколиквидному товару на рынке недвижимости, т.е. всегда пользуются высоким спросом у населения. В структуре предложений к продаже (таблица 2) их удельный вес за рассматриваемый пятилетний период времени вырос на 10,1 %. Доля предлагаемых к продаже двухкомнатных квартир на первичном рынке достаточно стабильна и составляет ежегодно немного более трети от общего объема строящегося жилья. Однако к июню 2014 года она выросла на 2,7 % в связи с постепенно растущим спросом на квартиры данного типа. Соответственно увеличилась средняя стоимость 1 кв.м. общей площади двухкомнатных квартир почти на 9 тысяч рублей квартир, но этот абсолютный прирост цены ниже на 1,5 тысячи рублей с 1 кв.м. общей площади, чем в однокомнатных квартирах.

В структуре предлагаемого к продаже строящегося жилья в 2009 году более трети (67 %) приходилось на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. К июню 2014 года их суммарный удельный вес вырос до 80 %. Это изменение повлияло на формирование среднего показателя цены 1 кв.м. общей площади строящихся квартир по городу и на его динамику, так как абсолютный прирост ценовых показателей по указанного типа квартирам за рассматриваемый пятилетний период времени наиболее существенный.

Таблица 1

Динамика средней цены 1 кв.м. общей площади квартир различного типа

Тип квартир по количеству комнат	Средняя цена на 01.06.09 г., тыс. руб.	Средняя цена на 01.06.14 г., тыс. руб.	Абсолютный прирост (+), снижение (-), тыс. руб.	Темп прироста (+), снижения (-), в %.
1-комнатные	31,03	41,48	10,45	33,7
2-комнатные	28,80	37,75	8,95	31,1
3-комнатные	30,66	39,24	8,58	28,0
4-ком. и более	32,73	38,59	5,86	17,9
В среднем по городу	30,21	38,83	8,62	28,5

Таблица 2

Структура предложений к продаже квартир различного типа

Тип квартир по количеству комнат	Число предложе- ний на 01.06.09г.	Число предложе- ний на 01.06.14г.	Удельный вес на 01.06.09г. в %	Удельный вес на 01.06.14г. в %	Измене- ние уд. веса (+, -) , в %
1-комнатные	1248	1688	31,2	41,3	10,1
2-комнатные	1441	1582	36,0	38,7	2,7
3-комнатные	1196	793	29,8	19,4	- 10,4
4-ком. и более	119	24	3,0	0,6	- 2,4
Всего:	4004	4087	100,0	100,0	0,0

За рассматриваемый пятилетний период времени значительно снизилась доля предлагаемых к продаже в строящихся домах трехкомнатных и многокомнатных квартир – на 12,8 %, что вызвано снижением спроса на такие квартиры у населения. Средняя стоимость 1 кв.м. общей площади этих квартир отличается от данного показателя в двухкомнатных квартирах не очень значительно. Однако общая площадь строящихся трехкомнатных и четырехкомнатных квартир существенно больше: в 1,5 – 2,0 раза и более. Соответственно, рыночная цена этих квартир является достаточно высокой для большинства населения с низкими или средними доходами.

В среднем по городу Омску средняя стоимость 1 кв.м. общей площади квартир на первичном рынке недвижимости по прежнему остается ниже аналогичного показателя на вторичном рынке жилья. Большинство строящегося жилья в городе Омске – это кирпичные и монолитно-кирпичные дома. Квартиры в этих домах предлагаются к продаже, как правило, без внутренней отделки и, достаточно часто, со свободной планировкой. Данный фактор оказывает существенное влияние на формирование ценового показателя при продаже новых жилых помещений.тоимсоть 1 кв.м. азателями вторичного рынка жилья в г. и на среднюю стоимость 1 кв.м. омнатных квартир (4-х и более ко

По состоянию на начало июня 2014 года средний показатель рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади строящихся квартир различного типа отличается и в разрезе районов города. Наиболее высокие цены в центральной части города и близлежащих районах, где площади для строительства нового жилья ограничены. В районах массовой застройки (спальные районы, окраины города) ценовые показатели несколько ниже, например, в однокомнатных квартирах – на 10 – 15 %.

В целом на первичном рынке недвижимости города Омска за период с 2009 года по 2014 год отмечается существенный рост средней рыночной стоимости одного кв.м. общей площади квартир, несмотря на увеличение объемов жилищного строительства, в связи с удорожанием строительных работ и повышением спроса на строящееся жилье.