Экономические науки/ 13.Региональная экономика.
К.э.н.
Конысбаева А.А.
КГУТИ имени Ш.Есенова,
Казахстан
Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуы
мен кезеңдері
Қазақстанның
нарықтық экономикаға өтуі көптеген
мәселелерді туындатты, олардың ішінде елеулі мәселенің
бірі болып, тұрғын үй мәселесі қарастырылды,
мұнда маңызды әлеуметтік экономикалық өзара
байланыстар жалғасады. Тұрғын үй сферасында
жағымсыз жағдайлардың кездесуі тұрғын үй
шаруашылығында байқалып тізбекті түрде жалғасады.
Сондықтан тұрғын үйге қажеттілікті
қанағаттандыру, халықтың тұрмыс жағдайын
жақсарту әлеуметтік саясаттың маңызды
элементтерінің бірі болып табылады. Тұрғын үй
нарығын дамыту механизмінің іске асуын бақылау,
қалыптасқан жағдайларды анықтауда ақпаратсыз
және шетелдік нарықтың қызметімен отандық
тұрғын үй нарығының тенденциясын білмей іске
асыру мүмкін емес.
Қазақстан экономикасы
жоспарлы экономикадан нарықтық бағытқа ауысуынан бастап
тұрғын үй нарығы біртіндеп қалыптасты.
Жекешелендірудің ақылы, ақысыз бағыттары бойынша
бастапқы тұрғын үй нарығы
қалыптасып, үй қоры тұрып жатқан мекендері
бойынша купондық тәртіппен меншіктік иелікке өткізілді. Одан
соң жекешелендірілген пәтерлер мен жаңа тұрғын үйлердің
тұрғызылып сатылудың екінші нарығы дамыды.
Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй саласының
жағдайы мен мәселелерін зерттеу нәтижесінің
көрсеткіштері тұрғын үй нарығының даму
периодын анықтауды қажет етеді. Зерттеулерді
қарастырудың нәтижесі бойынша тұрғын үй
нарығының дамуы төмендегі кестеде ұсынылады.
Кесте 1- Қазақстан Республикасындағы
тұрғын үй нарығы даму бағытының сипаттамасы
|
Периодтар |
Ерекшеліктері |
Мәселелері |
Мемлекеттік
шаралар |
|
|
Бірінші кезең (1991-1995ж.) |
қалыптасқан тұрғын үй шаруашылық
байланыстарының бұзылуы, тұрғын үй
саясатының өзгерісі болып, мемлекеттік тұрғын
үй қоры жекешелендірілді, нарықты қаржыландыру
бағыттары мен тұрғын үй шаруашылықтары
қызметі нарықтық бағытта қалыптасып, дами
бастады; |
ұлғаймалы инфляция болып, сала қызметтерінің
жағдайы нашарлады, сала толық қаржыландырылмай,
апаттық жағдайлар көптеп кездесіп, тұрғын
үй қызметі бағаларының жалпы шамасы республика
бойынша бірнеше есе өсті; |
1992ж. ҚР тұрғын үй қорын жекешелендіру
туралы, 1992ж. Қазақстан Республикасының Тұрғын
Үй Кодексі, Жаңа тұрғын үй саясаты, 1994ж.
Тұрғын үй несиелері
туралы заңдар шығарылып, 1995ж. Тұрғын Үй
Құрылысы Жинақ Банкі қалыптасты; |
|
|
Екінші кезең (1996-1999ж.) |
экономика аса жоғары емес, бірақ тұрақты
түрдегі көрсеткіштерге ие болды, тұрғын үй
құрылысының жандануы басталып, салада инвестициялау
қарқыны жоғарлады; аймақтарда жекешелендіру процессі
аяқталды; |
тұрғындар барлық қызмет көрсету
шығындарын өздері
төлеуге бет бұрды,
мемлекеттік құрылыс ұйымдары қысқаруға
ұшырап, жекеменшік кәсіпорындар құрылды; |
тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын
реформалау жүргізілді, 1996ж. Тұрғын үй
құрылысы Заңы қарастырылды; |
|
|
Үшінші кезең (2000-2005ж.) |
Мемлекеттік бағдарламалар қабылданды, тұрғын
үй қорын сақтап қалу, үйлердің
апаттық жағдайдан қирауының алдын-алу, қаржы
нарығына өзгерістер енгізілді, халықтың өмір
сүру деңгейінің көрсеткіштерін арттыру
көзделді, бастапқы, екінші нарықтағы
тұрғын үйлерді несиеге сатудың тұрақты
нарығы қалыптасты, элитті, бизнес сыныбындағы
пәтерлер құрылысы жүрді; |
тұрғын үй мәселесі ең маңызды
мәселелердің бірі болды, бағаның өсу
қарқыны өте жоғарлап, баспана жетіспеушілігі, екінші
нарықтағы
бағаның бірінші нарықтағы бағадан
жоғарлауы болды, әлеуметтік жағдайларды қалыпқа
келтіру, тұрғын үй құрылысына несиелік
қаржыландыру қажет етілді, тұрғын үй саласын
одан әрі дамыту мемлекет үшін аса маңызды болды; |
2000 ж. ҚР Бағдарламалар дайындау Ережелері, АҚ
Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы, 2003ж. Қазақстанда ипотекалық несиелерді
кепілдендіру қоры қалыптасып, 2004 ж. Президенттің Қазақстан халқына жолдауы
қарастырылды, 2005-2007 жылдарға Мемлекеттік бағдарламалар
қабылданды; |
|
|
Төртінші кезең (2006-2010
жыл және одан бері қарай) |
бағаның
өсу қарқыны бастапқы, екінші нарықта
әртүрлі болды; әлемдік қаржы дағдарысына
байланысты тұрғын үй нарығында да
құлдырау байқалды, мемлекет саясаты банк механизміне
бағытталды; |
2006ж. баға өте жоғарлады, 2007ж. жылжымайтын мүлік белсенділігі, 2008ж. республика бойынша
тұрғын үйлерді алып-сату көлемі төмендеді,
нарықтың бәсеңсуі 70% болды; |
2007 ж. Тұрғын үй құрылысындағы
үлестік қатысу туралы Заңы; ҚР тұрғын үй нарығын, құрылысын
одан әрі дамыту көзделді, екінші кезектік мемлекеттік
бағдарламалар қарастырылды; |
|
|
Бесінші кезең (2010 жыл
және одан бері қарай) |
Тұрғын
үйлер құрылысы жанданып, жаңа тұрғын
үй алаңдарының көлемі арты. Үлестік
қаржыландыру, Тұрғын үй
құрылысжинақ банк қызметі жанданып,
нарықтағы банктің пайыздық мөлшерлемелер мен
банктің несиелік қаржыландырылу деңгейі салыстырмалы
төмендеді. |
Банктердің несиелік ресурстарының көлемі азайып, екінші нарықтағы
тұрғын үйге сұраныстың бәсеңдеуі
болды. |
Тұрғын үй құырылыс жинақ жүйесі
назарда болды. Бірінші нарық қызметі жанданып. Тұрғын
үй алаңдарын іске қосу шамасы артты, арендалық
тұрғын үйлер пайда
болды. |
|
|
Ескертпе - автордың
құрастыруы |
||||
ҚР тұрғын үй
нарығының қызметі елдегі жекешелендіру тұсынан
басталып, көптеген өзгертулер мен түзетулердің
енгізілуімен дами түскен. Отандық
нарықтағы болып жатқан өзгерістерге байланысты
тұрғын үй нарығының дамуы анықталып, периодттарға бөлініп
қарастырылды, 4 периоды анықталды: бірінші кезең
(1991-1995ж.ж.) - тұрғын үй қоры жекешелендіріліп,
нәтижесінде мемлекеттік, ведомствалық меншіктегі тұрғын
үйлер мемлекет тарапынан жеке тұлғалар меншігіне
өткізілді, 1992 ж. «Қазақстан Республикасының
Тұрғын Үй Кодексі» қабылданды, тұрғын үй
коммуналдық шаруашылығын реформалаудың жаңа бастамасы
«Жаңа тұрғын үй саясаты» экономиканы дамушы ретінде
қарастырылып
1993 жылы «Тұрғын Үй
Құрылысы Мемлекеттік Банкі» қалыптасты, «Жылжымайтын
мүлік ипотекасы туралы» Заң күшіне енді, баға индексі
жоғарлап, әлеуметтік қиындықтар кездесті, 1995 жылы ҚР
«Жылжымайтын мүлікті несиелендіру туралы» Заң қабылданды;
екінші кезең (1996-1999ж.ж.) -
экономика аса жоғары емес, бірақ тұрақты түрдегі
көрсеткіштер ие болды, тұрғын үй коммуналдық
шаруашылығын реформалау жүргізіліп, тұрғын үй
коммуналдық шаруашылығының дотациялық емес
бағытта қызмет етуі қалыптасты, тұрғындар
барлық қызмет көрсету шығындарын өздері
төлеуге бет бұрды, 1996 жылы «Тұрғын үй
құрылысы» Заңы қарастырылды, аймақтарда
жекешелендіру процессі аяқталып, мемлекеттік құрылыс
ұйымдары қысқаруға ұшырады да, жекеменшік
отандық кәсіпорындар құрылды; үшінші
кезең (2000-2005ж.ж.) – жалпы
аймақтарда тапсырыс беру қызметі бойынша шағын, орташа, ірі
құрылыс кәсіпорындарының қызметі жүрді,
2000 жылы «Қазақстан Республикасындағы Бағдарламаларды
дайындау Ережелері» қалыптасты, бағдарлама мемлекеттік
тұрғын қорын сақтап қалу, үйлердің
апаттық жағдайдан қирауының алдын-алу шараларын
қарастырды, қаржы
нарығына 2000 жылы «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ, 2003 жылы Қазақстанда
ипотекалық несиелерді кепілдендіру қоры пайда болды, 2004
жылдың 19 наурызында Президенттің Қазақстан
халқына жолдауында «Тұрғын үй мәселесі ең
маңызды» мәселелердің бірі болды, 2005-2007ж.ж.
бағдарламалар қабылданып, әлеуметтік жағдайларды қалыпқа
келтіру, тұрғын үй құрылысында несиелік
қаржыландыруды жүргізу қарастырылды; төртінші
кезең (2006 жылы және одан бері қарай) – бағаның
өсу қарқыны бастапқы және екінші нарықта
әртүрлі болып қалыптасты, 2007 жылы «Тұрғын
үй құрылысындағы үлестік қатысу туралы»
Заңы қабылданды, 2007 жылы тамызынан бастап, жылжымайтын
мүлік активтілігі төмендеді, 2008 жылы желтоқсанда республика
бойынша жаңа тұрғын үйдің 1ш.м. бағасы орта
есеппен 147,5 мың теңгені құрады, нарықтың
бәсеңсуі 70% болып, әлемдік қаржы дағдарысына
байланысты тұрғын үй нарығында құлдырау
байқалды және ол көптеген басқа салаларға
өз әсерін тигізді. Сондықтан нарықты
қаржыландырудың екінші кезектегі бағдарламаларын
қарастырылып, ҚР тұрғын үй нарығы мен
тұрғын үй құрылысын одан әрі дамыту көзделді.
Тұрғын үй
нарығын дамыта отырып, тұрғын үй мәселесін шешу –
бұл елдегі қалалар мен ауылдарда тұрғын үй
қорының санын жанұя мен жалғыз бастылардың
әр қайсысына жеткілікті етіп қалыптастыру механизімін
құру және санитарлы–гигиеналық жағынан,
тұрмыстық жағынан қолайлы жағдайлармен
қамтамасыз ету, сұраныс пен ұсыныстың
қабілеттілігін дамыту. Бұл үшін нарықтың
жағдайы туралы алдын-ала ақпараттарды жинақтау,
нарықтың дамуын болжау қажет, тұрғызылатын
үйлердің көлемін, құрылыс бағытын
анықтау және жоспарлау аса маңызды.
Әдебиеттер:
1. Кулумбетова Л.Б. Этапы и тенденции развития рынка жилья в Казахстане // Вестник
КазАТК. 2007. - №4.
2. Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан. 1992.-№15.
3. Стародубская И. Реформа жилищно- коммунального хозяйства: особенности
выбранной модели \\Вопросы экономики. 1993 .-№ 7.-С.- 14-19.
4. Дрох Е. Банковские кредитование в Беларуси
и Казахстане: состаяние и направления развития // Банки Казахстана.2005.
– №10 (100)
5. Назарбаев Н.А. Три критерия успеха. К конкурентоспособной нации Паслание
Президента Республики Казахстан народу Казахстана \\ Казахстансая правда. 2004.
6. Закон Республики
Казахстан. О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан. Казахстанская правда. 12 декабря 2000.