КІРІСПЕ

Экономические науки/14. Экономическая теория

К.э.н. Конысбаева А.А.

КГУТИ имени Ш.Есенова, Казахстан

Тұрғын үй нарығындағы баға деңгейіне әсер ететін көрсеткіштерді анқтау жолдары

Тұрғын үйлер адамзат өмірінің материалдық қажеттіліктерінің бастысы, оның түрілері мен сапасының деңгейі өндіріс, өндірістік күштердің, құрылыстың, қоғамның әлеуметтік дамуымен, қоршаған географиялық орта және т.б. анықталады. Тұрғын үй нарығына зеттеулер жүргізу үшін нарық категориялары талданады, яғни нарықтағы сұраныс, ұсыныс, баға, инвестиция, табыс, жинақ және олардың арасындағы тәуелділіктер бойынша.

Экономикалық ғылыми зерттеулерде нарықтағы сұраныс тұтынушылар тарапынан болатындығы анықталады [1]. Бұған негізделе отырып, тұрғын үй нарығында сұраныс тұрғындар, инвесторлар тарапынан болады деп қарастырамыз. Тұрғындардың қажеттілігіне, инвесторлар мүддесіне қарай үйге деген сұраныс пайда болып, тұрғын үйдің ерекше белгілері мен тұрғындардың қаржылық жағдайына байланысты қажеттіліктерінің қанағаттандырылуы жүреді. Төлемқабілетті, бекітілген бағадағы және белгілі бір уақыттағы тұрғын үйге қажеттілік сатып алушының жеке мүдесіне және әр аймақтың: әлеуметтік, экономикалық, табиғи, демографиялық жағдайларына тәуелді. Тұрғын үйге деген сұраныс жанұя табысы мен бағаға тәуелді болғандықтан, жанұяның ұзақ уақыт аралығындағы жоспарлы табысы тұрғын үйге деген сұранысқа тікелей әсер етеді. Тұрғын үй нарығындағы сұраныс икемділігінің мінездемелік көрсеткіші табысқа, бағаға байланысты келесі сурет түрінде анықтаймыз (сурет 1).

ТҮ_SARS

P₂

P₁

ТҮ_AD2

ТҮ_AD1

Q₁ Qn

Сурет 1- Тұрғын үйге қысқа мерзімдегі сұраныс, ұсыныс

Бекітілген бағадағы, сол мерзімге сәйкес сатылатын тұрғын үйлер мен пәтерлердің жалпы көлемі ретінде болады. Нарықтағы ұсыныс бағасының деңгейіне жалпы нарықтағы жұмсалған шығындар мен бәсекелестік орта тікелей әсер етеді [2]. Тұрғын үй нарығында мұны үй тұрғызуға жұмсалған шығындар мен нарықтағы бәсекелестік жағдай ретінде қарастырамыз. Тұрғын үй нарығындағы ұсыныс шамасының икемділігі уақыт мерзіміне тәуелді және қысқа мерзімдегі қалыпты нарықта ұсыныс икемсіз болып табылатындығы анықталады, себебі аз уақытта үйді тұрғызу, нарыққа шығару, дереу сату мүмкін емес.

Тұрғын үй нарығындағы баға сатушылар мен сатып алушылар арасындағы нарықта қалыптасқан ақша сомасын бейнелейді [3]. Тұрғын үйдің бағасын оның құны, сапасы, орналасуы, ауданның беделділігі және т.б. анықтайды, ол айырбас бағасы және тұтыну құнына байланысты тағайындалады. Тұрғын үй нарығындағы сұраныс, ұсыныс, баға жағдайы қысқа, ұзақ мерзімдік кезеңдермен елдің қаржы-несие саясатына байланысты болатындығы белгілі. Сондықтан нарыққа талдау жүргізу барысында қолдану үшін келесі сурет бойынша ұсынылады (сурет 2).

P₁ ТҮ_LARS

P₂ ТҮ_AD2

ТҮ_AD1

Q₁ Q₂Qn

Ескертпе: Войтов А.А. тұжырымдары негізінде автормен құрастырылған

Сурет 2 - Тұрғын үйге ұзақ мерзімдегі сұраныс, ұсыныс

ТҮ_AD1,ТҮ_AD2-жиынтық сұраныс қисығының өзгерісі;

ТҮ_SARS, ТҮ_LARS-қысқа, ұзақ мерзімдік кезеңдегі тұрғын үй нарығындағы ұсыныс;

Qn - нарықтағы тұрғын үйдің жалпы санының өзгерісі;

Pn - нарықтағы тұрғын үйдің бағасының өзгерісі.

Суретте қысқа мерзімдік кезеңде тұрғын үй көлемі шектеулі болатындығын көрсетеді (Q₁), сондықтан баға өзгерісі ұсыныс көлеміне тікелей әсер етпейді, бірақ нарықтағы алып сатуға байланысты жоғарлауы мүмкін. ТҮ_AD1 -денТҮ_AD2-ге дейін өсе береді, ал ұзақ мерзімде нарық өзгеше болады, инвестициялау құрылысқа бағытталатын болса, баға тұрақты болып, нарықтағы тұрғын үй көлемі арта түседі. Тұрғын үй нарығында инвестициялық қаржыландыру болмаған жағдайда баға өсімі спекульятивті сұранысты әкеледі, ал құрылыстың әсерінен жаңа үй қоры мен ескі үй қорының арасында баға алшақтығы болады. Осыдан тұрғын үйлердің бағасы жаңа үйлер мен ескі үйлер үшін әр түрлі деңгейде болуы қажет екендігін көрсетеді.

Тұрғын үйдің тұтыну құнының өзгерісіне байланысты тұрғындардың көшіп келуі мен кетуі сол аймақ үшін ерекше маңызды болғандықтан нарықтық «сүзілу» процессіне аса көңіл аудару қажет. А.С. Бессонова «сүзілу» процессін әлеуметтік маңызды мәселе ретінде қарастырады, тұрғындардың орналасуы мен тығыздығына, аймақтан көшіп кетуі мен келуіне мемлкеттік деңгейде көңіл бөлудің қажеттілігін айтады [4].

Мұны қарастыра келе, нарықтағы «сүзілу» процессі мәселесін шешу қоғам үшін әлеуметтік-экономикалық маңызды және нарықтағы «сүзілу» процессі - бұл тұрғындардың жоғары қолайлылыққа ие, жаңа үйлерге табысының өсуіне байланысты көшіп кетіп, орнына төлемқабілетсіз немесе табысы төмен тұрғындардың қоныстануынан тұрғын үйдің төлемақылары мезгілінде жүргізілмей, ауданның жағдайы одан да төмендеп, жөндеу жұмыстары мен қызмет көрсетудің қысқаруына байланысты аймақтағы келеңсіз оқиғалардың көбеюі салдарынан тұрғындардың біртіндеп көшіп кетуі басталып, соңында бұл жерлер кедей-кепшіктер тұратын орынға айналып, кезекті жөндеу жұмыстары мүлдем жүрмей әбден тозығы жеткенде, үй тұруға мүмкін емес деп танылып, мемлекет тарапынан бұзуды қажет етуі деп қарастырамыз. Бұл жағдай әсіресе ескі қалалар мен экономикасы дамыған елдерде жиі байқалады. Мұндай жағдайларды болдырмас үшін ауданда дер кезінде жөндеу жұмыстарын жүргізу, жергілікті органдардың қоныстандыру саясатын қарастыруы, мемлекет тарапынан көмек көрсету, ескі үйлерді дер кезінде бұзу және тұрғындардың орналасуын қадағалау қажетті. Жалпы нарықта тұрғын үйлер болашақта тұру үшін салынса, қажетті сұраныс пен ұсыныс деңгейінде баға анықталады, ал баға көлемі жоғарлайтын болса, бұл нарыққа қосымша капиталдың инвестициялануын әкеледі де, жаңа үйлердің салынуына себепші болады. Тұрғын үй жылжымайтын мүлікке инвестициялаудың негізі болып табылады және тұрғын үй нарығындағы сұранысқа нақты банктік пайыз мөлшерлемесі әсер етеді, оның деңгейі төмен болған сайын тұрғын үйге сұраныс артып, инвестициялық қаражат мөлшері нарықта өседі. Мұндай байланыстар негізінде тұрғын үйге инвестициялауды, сұраныс пен ұсыныстың қысқа, ұзақ мерзімге байланысты өзгерісіне қарай, келесі суреттер бойынша қарастыра келе, зерттеулер барысында қолдануға келесі сурет ұсынылады (сурет 3).

Мұндағы: ТҮ_P - тұрғын үй нарығындағы баға;

SARS _ТҮ - қысқа мерзімдік кезеңдегі тұрғын үй нарығындағы ұсыныс;

LARS_ТҮ- ұзақ мерзімдік кезеңдегі тұрғын үй нарығындағы ұсыныс;

Ққ - банктің пайыз мөлшерлемесінің өзгерісі;

Nq - несие ресурстарының көлемі;

ТҮ_d- нарықтағы тұрғын үйге сұраныс өзгерісі;

ТҮ_S- тұрғын үйге нарықтағы ұсыныс өзгерісі;

I - жаңа құрылысқа инвестициялаудың өзгерісі.

AD_ТҮ- жиынтық сұраныс өзгерісі

Ескертпе - Мамыров Н.Қ., Тілеужанова М.Ә. тұжырымдары негізінде автормен құрастырылған

Сурет 3 - Тұрғын үй нарығындағы несие капиталы мен пайыз мөлшерлемесінің сұранысқа әсері

Нарықтағы қысқа мерзімдік кезеңде жиынтық сұраныстың AD_ТҮ-ден AD_ТҮ1-геөсімінен сұраныстың артуы болып сурет бойынша, ол бағаның ТҮ_P₁-ден ТҮ_P₂-ге жоғарлауына әкеледі, себебі тұрғын үй нарығындағы тауар саны шектеулі, яғни тұрғын үй саны қалыпты, себебі тұрғын үйді өндіруге (тұрғызуға) ресурстар қажет етіледі (материалдық, еңбек, ақша және т.б.). Сондықтан бұл бағаның өсімі нарықта қосымша қаржы ресурстарын қажет етеді де несие ресурстарына сұраныс артады, мұның арқасында банктің пайыз мөлшерлемесі жоғарлайды, сурет 4 бойынша.

Ескертпе - Мамыров Н.Қ., Тілеужанова М.Ә. тұжырымдары негізінде автормен құрастырылған

Сурет 4-Тұрғын үй нарығындағы несие капиталын жаңа құрылысқа инвестициялау

Тұлғалар арасында несиеге сұраныстың артуы пайыз мөлшерлемесінің өсімімен бірге жүреді r1-ден, r2-ге жоғарлайды (сурет 4). Алынған қаражаттар жеке құрылысқа инвестицияланады, несие ресурстарының көлемінің жоғарлауынан нарықта жаңа құрылысқа инвестициялау шамасы I₁-ден, I₂-ге артады. Себебі тұрғын үй бағасының нарықта өте жоғары болуы тұрғындарды жеке үй салуға мәжбүрлейді.

Сурет 5 - Жаңа құрылысқа инвестиция және сұраныс, ұсыныстың өзгерісі

Ескертпе - Мамыров Н.Қ., Тілеужанова М.Ә. тұжырымдары негізінде автормен құрастырылған

Тұрғын үй нарығындағы баға, инвестиция, пайыз мөлшерлемесі, сұраныс пен ұсыныстың өзгерісі

Нарықтағы тікелей инвестициялау процессінің артуы тұрғын үй санының жоғарлауына және пайыз мөлшерлемесінің r2-ден, r1-ге төмендеуіне әкеледі (сурет 5). Себебі инвестициялау процессі мен банктік пайыз мөлшерлемесінің арасында кері байланыс болатындығы жиі анықталады [5].

Инвестицияның І1-ден I2-ге жоғарлауынан тұрғын үй көлемі Y1-ден Y2-ге артып, баға төмендейді, бұл тұрғын үй нарығындағы құрылыс компанияларының нарықтан кетуіне әкеледі, одан нарықтағы тұрғын үй ұсынысы төмендейді. Бұл белгілі кезеңге дейін сақталса тұрғын үй тапшылығы пайда болып, тұрғын үйге сұраныс артады және баға қайтадан T1- ден T2-ге жоғарлайды.

Мұны реттеуде мемлекеттің саладағы саясатын, несиелендіру қаражатының шамасын, уақыт факторларын ескеру қажет етіледі және тұрғындардың таңдауы да аса маңызды, кейбіреулер үшін бұрынғы талғамда салынған ескі үйлер тартымды көрінсе, басқалары соңғы үлгіні таңдауы ықтимал. Сонымен қатар тұрғындардың үйді таңдауына келесі факторлар әсер етеді, олар: жанұя табысы, тұрғын үй көлемі, тұрғын үй сапасы, тұрғын үйдің орналасу аумағы және т.б. [6].

Тұрғындар табысының көлемі төмендеген сайын тұрғын үй белгілерінің көрсеткіштері төмендей түседі, сондықтан төмен табыстылар үшін жалгерлік тұрғын үй құрылысын дамыту қажеттілігі арта түседі, себебі тұрғын үй жайының сапасы, жөндеу жұмыстарының уақытылы жүруі, тұрғын үй қызметінің реттелуі осы нарықта қарастырылады. Бұл шетелдік нарық тәжірибесінен жиі байқалады және жалгерлік үйлердің бағасы орташа есеппен тұрақты болса, жалға алушыларға және табыс табушы үй иесіне де біз, қолайлы болады деп санаймыз.

Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуінде көптеген мәселелердің болғаны анық, солардың ішіндегі өзектілерінің бірі тұрғын үй нарығын дамыту, қалыптастырудағы қиыншылықтар, тұрғын үй қатынастарын реттеу жағдайлары, жаңа нарықты басқарумен байланысты, оларды шешу жолында шетел тәжірибесіне сүйену аса қажетті, ал бүкіл әлемдегі қазіргі экономикалық дағдарыстың тұрғын үй нарығымен байланысын ескерсек, нарықты нақты тәжірибелерге сүйене отырып зерттеу аса маңызды болып табылады. Бұл мәселелерді Қазақстан шетелдік әдістерге сүйене отырып ұтымды жақтарын іске асыру арқылы шешу мақсатын қояды.

Әдебиеттер:

1. Войтов А.Г. Экономика. Москва.Маркетинг.1999.-С-261.

2. Борисов Е.Ф. Экономическая теория. Москва.:Юрайт-М.2002.-С.-106-107.

3. Федотова М.А., Уткин З.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Москва.2000.-С.-44.

4. Бессонова А.С. Экономика жилища. Москва. 2004. – С.– 173.

5. Мамыров Н.Қ., Тілеужанова М.Ә. Макроэкономика. Алматы.2003.-С.-239.

6. Долан Э.Д. Деньги банковское дело и денежно – кредитная политика /пер с англ. Лукашевич В. Санкт-Петербург. 1994.-С.- 494.