Экономические науки /13. Региональная экономика

К.э.н. Медведева М.А.

Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского, Россия

Тенденции цен на вторичном рынке жилой недвижимости

Для определения тенденций цен на жилую недвижимость необходимо провести анализ их уровня, динамики, факторов, влияющих на изменение цен, соотношения спроса и предложения. Текущий анализ и прогнозирование цен осуществляется как на первичном рынке жилья, так и на вторичном рынке жилой недвижимости. Вторичный рынок жилья – это рынок, на котором осуществляются операции по обороту эксплуатируемых приватизированных квартир, комнат, частных домов, коттеджей, находящихся в собственности физических или юридических лиц.

Федеральная служба государственной статистики РФ (Росстат) регулярно определяет средние цены и индексы цен на вторичном рынке жилья как в целом по стране, так и по регионам. Расчет ведется на основе зарегистрированных цен на квартиры функционирующего жилого фонда, находящегося в собственности, если они являлись объектами совершения рыночных сделок в рассматриваемый период времени (данные приводятся на конец периода). Наблюдение ведется по выборочному кругу организаций, осуществляющих операции с недвижимостью в территориальных центрах и отдельных городах субъектов РФ. Цены на квартиры регистрируются с учетом качественных характеристик жилья. Средние цены по России рассчитываются исходя из средних цен, сложившихся в ее субъектах. В качестве весов используются данные о количестве проданной общей площади квартир на вторичном рынке жилья, накопленном за предыдущий год.

Анализ уровня и динамики цен на рынке жилой недвижимости необходимо проводить в территориальном разрезе, так как в Российской федерации существуют

значительные отличия в экономическом развитии регионов. Вследствие этого имеются отличия и в уровнях, динамике, тенденциях изменения цен на региональных рынках жилой недвижимости, в том числе и на вторичном рынке жилья.

Рассмотрим тенденции средних цен на вторичное жилье в Сибирском федеральном округе России в четвертом квартале 2013, 2014 и 2015 годов. Регионы Сибири имеют отличия в географическом положении и экономическом развитии, отраслевой специализации (в разрезе отраслей промышленности, сельского хозяйства и других видов экономической деятельности). Соответственно, различаются и уровни доходов населения при сохранении тенденции их роста. Однако в последние годы в сибирских регионах прослеживается тенденция, характерная в целом для страны – концентрация населения в крупных населенных пунктах. Вследствие этого формируется конкретное соотношение спроса и предложения на жилую недвижимость – повышение спроса на квартиры, дома, коттеджи и другое жилье, что является одним из факторов роста цен на рынке жилой недвижимости.

Экономический кризис 2014 - 2015 годов в России (повышение цен на потребительские товары и услуги, снижение доходов населения) внес коррективы в соотношение спроса и предложения на рынке жилой недвижимости и в тенденции изменения цен на жилье.

В целом по Сибирскому федеральному округу средняя цена 1 кв.м. общей площади квартир на вторичном рынке в конце 2015 года оказалась ниже аналогичного показателя по России на 8,1 тыс. руб. (на 14,4 %). Однако тенденции относительного изменения указанного выше ценового показателя на вторичном рынке регионов Сибири за период с 4 квартала 2013 по 4 квартал 2015 годы отличаются от тенденций аналогичного показателя по РФ. В целом по стране отмечалось незначительное снижение средней стоимости 1 кв.м. общей площади на 0,4 % (темп снижения равен 99,6%), тогда как по Сибирскому федеральному округу темп роста равнялся 100,8 %.

При этом, средние ценовые показатели на вторичную жилую недвижимость за рассматриваемый период времени не корректировались на уровень инфляции как в целом по РФ, так и по Сибирскому федеральному округу. За период с 4 квартала 2013 года по 4 квартал 2015 года индекс потребительских цен по России составил 125,5 %. Отсюда следует, что цены на потребительские товары и услуги выросли на 25,5%, тогда как средние цены на жилье в Сибирском федеральном округе увеличились на 0,8 %, а в целом по России немного снизились. Существенные отличия в уровне и динамики ценовых показателей обусловлены различным уровнем развития рынка недвижимости по территориям, соотношением спроса и предложения на жилье в регионах страны, экономическими факторами, миграционными процессами. Исходя из приведенных данных, можно предположить, что спрос на вторичные жилые помещения в регионах Сибири за рассматриваемый период времени был немного выше, чем в целом по стране. При широком спектре предложений к продаже и повышенном спросе на жилую недвижимость возникает тенденция к росту средней стоимости одного квадратного общей площади жилых помещений.

На вторичном рынке жилья регионов Сибирского федерального округа за 2013 – 2015 годы отмечается разная направленность изменения средних цен (Таблица 1). Темпы роста (снижения) цен на жилье варьируют в разрезе регионов. В шести регионах Сибири наблюдается снижение средних ценовых показателей, в другой половине - тенденция к росту данного показателя.

В конце 2015 года средняя стоимость 1 кв.м. общей площади квартир во всех регионах округа превысила 40 тысяч рублей. В Новосибирской области данный показатель самый высокий. Он составил 55,0 тыс. руб., так как отмечается повышенный спрос на жилье в городе Новосибирске, который является административным центром Сибирского федерального округа и одним из наиболее экономически развитых и быстроразвивающихся городов Сибири. Однако, средние цены на вторичную жилую недвижимость в этом регионе также снизились на 2,0% по сравнению с концом 2013 года.

Таблица 1.

Динамика средних цен на вторичном рынке жилья в регионах Сибирского федерального округа РФ в 2013-2015 гг.

(4 квартал; тыс. руб. за 1 кв.м. общей площади)*

Регион	2013 г.	2014 г.	2015 г.	Темп роста (снижения), % (2015 г. к 2013 г.)
Сибирский федеральный округ	47,8	51,2	48,2	100,8
Республика Алтай	38,4	41,8	42,9	111,7
Республика Бурятия	47,2	47,7	41,6	88,1
Республика Тыва	49,3	51,0	50,2	101,8
Республика Хакасия	43,8	48,8	46,1	105,3
Алтайский край	46,1	47,9	43,6	94,6
Забайкальский край	47,3	51,1	49,1	103,8
Красноярский край	49,6	50,5	45,6	91,9
Иркутская область	43,3	43,6	42,6	98,4
Кемеровская область	41,0	42,0	39,5	96,3
Новосибирская область	56,1	58,7	55,0	98,0
Омская область	42,4	45,4	43,8	103,3
Томская область	45,9	47,6	49,1	107,0

*источник: www.gks.ru

Достаточно высокий уровень экономического и социального развития вызывает приток населения и, соответственно, повышает спрос на жилье в городе, тогда как темпы роста строительства нового жилья пока не способны полностью удовлетворить этот спрос, а рынок вторичной недвижимости имеет ограничения.

Наиболее существенный рост средних ценовых показателей на вторичное жилье за рассматриваемый период времени отмечается в Алтайском крае (на 11,7 %) и в Томской области (на 7,0 %). В этих регионах спрос на рынке жилой недвижимости превышает предложение из-за недостаточного объема строительства жилья.

Снижение средней стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений отмечаются в Республике Бурятия, Алтайском крае, Иркутской области. Эти территориальные единицы относятся к регионам Сибири с низкими доходами населения и невысоким уровнем прожиточного минимума, соответственно, и с пониженным спросом на жилую недвижимость.

Приведенные данные показывают, что в конце 2015 года рост средних цен на вторичное жилье отмечаются в тех регионах Сибирского федерального округа, где спрос на жилую недвижимость превышает предложение, т.е. в регионах, привлекательных для населения с различных точек зрения. Факторы, вызывающие повышение спроса, отличаются в разрезе территорий. В современных условиях социально-экономического развития страны, можно выделить два основных направления роста потребности в жилье. Это блок экономических факторов, например, поиск новой работы, улучшение условий трудовой деятельности, поиск работы с целью увеличения заработной платы и в соответствии с уровнем квалификации и т.п. К социальным факторам можно отнести желание проживать в городской (или сельской) местности, улучшение жилищных условий, семейные обстоятельства и другие. Однако имеющийся жилой фонд в данных регионах ограничен, а строительство нового жилья требует больших капитальных вложений, его объемы пока не могут полностью удовлетворить потребности населения и спрос на квартиры и другие жилые помещения. Темпы строительства жилья в регионах Сибири несколько ниже, чем в центральной части страны и некоторых других регионах. В 2015 году в Сибирском федеральном округе введено 485 кв.м. общей площади жилых домов на 1000 человек населения (темп роста к 2013 году составил 117,1 %). В целом по России этот показатель составил 583 кв.м. на 1000 человек (118,7 %), а в Уральском федеральном округе, например, – 647 кв.м. (темп роста 120,3 %). Различия в объемах жилищного строительства также определяют тенденции изменения ценовых показателей на вторичном рынке жилой недвижимости, их рост или снижение.

Литература:

1. Васильева Э.К. Юзбашев М.М. Выборочный метод в социально-экономической статистике: Учебное пособие. – М.: ФиС: ИНФРА-М, 2014. – 256 с.: ил.

2. Громыко Г.Л., Воробьев А.Н., Иванов Ю.Н. и др. Теория статистики. Учебник / Под ред. Г.Л. Громыко. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: НИЦ ИНФРА-М, 2014. – 476 с.

3. Качанова Н.Н. Статистика уровня жизни населения: учебное пособие / Н.Н. Качанова, И.Ю. Глебкова, Т.А. Долбик-Воробей; под ред. В.Н. Салина. – М.: КНОРУС, 2016. – 182 с.

4. Кучмаева О.В. Социальная статистика: учебно-практическое пособие / О.В. Кучмаева, О.А. Золотарева. – М.: Изд. центр. ЕАОИ, 2012. – 496 с.

5. Лысенко С.Н., Дмитриева И.А. Общая теория статистики: Учебное пособие. – испр. и доп. – М.: Вузовский учебник: НИЦ ИНФРА-М, 2014. – 219 с.

6. Мелкумов Я.С. Социально-экономическая статистика : Учебное пособие. – 2-е изд., перераб . и доп. – М.: НИЦ ИНФРА-М, 2014. – 186 с.

7. Региональная статистика. Учебник / Под ред. Е.В. Заровой, Г.И. Чудилина. – М.: Финансы и статистика, 2006. – 624 с.: ил.

8. Статистика : учеб. / Л.П. Харченко и др., под. ред. канд. экон. наук В.Г. Ионина. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ИНФРА-М, 2010. – 445 с.

9. Статистика : учебник / коллектив авторов; под. ред. М.Г. Назарова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2016. – 408 с.

10. Статистика: учебное пособие /коллектив авторов; под. ред. В.Н. Салина, Е.П. Шпаковской. – 3-е изд., с пер., - М.: КНОРУС, 2015. – 504 с.

11. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики РФ (Электронный ресурс) / URL : http//www.gks.ru/