ПРОБЛЕМИ ТА ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ РИНКУ ІПОТЕЧНИХ ЦІННИХ ПАПЕРІВ В УКРАЇНІ

                                                                          

                                                                                  Базюк С. В., магістр,

                                                                              група Фм-51

                                                                                               Буковинська державна

                                                                                        фінансова академія

                                                                                      

                                                                                         Науковий керівник:

                                                                                      викладач кафедри фінансів,

                                                                                                  грошового обігу і кредиту

                                                                                    к.е.н. Юрій Е. О.

 

 Сучасний стан економіки країни та перспективи її розвитку знаходяться у прямій залежності від інвестиційної привабливості та умов інвестування. Це суттєво відображається у секторі нерухомості, в якому придбання будівель, споруд та житла потребує значних капітальних вкладень. Важливе місце серед фінансових механізмів стимулювання розвитку іпотечного ринку посідає іпотечний кредит, за допомогою якого здійсню­ється фінансування реального сектора економіки і підвищення рівня його капіталізації, збільшення у житлі. Але розвиток іпотечного ринку супроводжується певними проблемами, пов'язаними з відсутністю платоспроможності значної більшості населення, низькою лікві­дністю іпотечних кредитів, високим рівнем кредитного ризику та обмеженими можливостями банків у використання іпотечних цінних паперів через нерозвинутість фондового ринку, що зумовило актуальність обраної теми.

 Питанням дослідження стану іпотечного кре­дитування присвячена низка публікацій таких зарубіжних та вітчизняних вчених, як Лагутіна В., Міхаліної І., Дем'яненка А., Любуня О., Кірєєва О., Олійник О., Сафонова С., Шклярука С. та інших, але невирішеними залишаються ряд питань, пов'язаних із запровадженням механізму ефективного використання іпотечного кредиту здійсненням сек'юритизації активів для трансформації неліквідних іпотечних кредитів у цінні папери, низькою інвестиційної привабливістю вітчизняних банків, відсутністю державної підтримки тощо.

Метою даної роботи є дослідження сучасного стану іпотечного ринку в цілому та ринку іпотечних цінних паперів зокрема, а також визначення можливих шляхів подолання існуючих проблем для забезпечення сталого розвитку сектора нерухомос­ті.

Прийняття законів України «Про іпотеку» та «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» до­зволило вітчизняним банкам випускати такі цінні папери, як заставні, іпотечні облігації та іпотечні сертифікати.

Заставна – це борговий цінний папір, що підтверджує безумовне право особи-власника на задоволення боржником вимог за основним зобов'язанням за умови, що воно підлягає виконанню у грошовій формі [1]. У разі невиконання боржником основного зобов'язання заставна дає її власнику право звернути стягнення на предмет іпотеки.

Законом України «Про іпотеку»  визначено такі можливості рефінансування з використанням заставних: відчуження (продаж) заставних шляхом вчинення індосаменту, продаж заставних із зобов'язанням зворотного викупу (операції РЕПО), передача заставної у заставу для забезпечення виконання зобов'язань перед іншими кредиторами, емісія іпотечних цінних паперів [1].

Заставні у свою чергу забезпечують випуск таких цінних паперів, як іпотечні кати та іпотечні облігації.

Іпотечний сертифікат – це особливий вид цінних паперів, забезпечений іпотечними ак­тивами або іпотеками [2].

Виділяють два види іпотечних сертифікатів: сертифікати з фіксованою дохідністю та сертифікати участі.                                               

Сертифікати з фіксованою дохідністю – це сертифікати, які забезпечені іпотечними ак­тивами та посвідчують такі права власників: право на отримання номінальної вартості в пе­редбачені умовами випуску сертифікатів терміни; право на отримання процентів за сертифікатами на умовах інформації про випуск сертифікатів; право на задоволення вимог – у разі невиконання емітентом прийнятих на себе зобов'язань – із вартості іпотечних активів, що є забезпеченням випуску сертифікатів із фіксованою дохідністю, переважно перед іншими кредиторами емітента.

Сертифікати участі – це сертифікати, які забезпечені іпотекою та посвідчують частку його власника у платежах за іпотечними активами. Власник сертифікатів участі має так права: право на отримання частки у платежах за іпотечними активами відповідно до догово­ру про придбання сертифікатів; право на задоволення вимог – у разі невиконання емітентом взятих на себе зобов'язань – з вартості іпотечних активів, які знаходяться у довірчій власно­сті управителя [2].

Іпотечні облігації поділяються на звичайні іпотечні облігації, які є інструментами однорівневого вторинного іпотечного ринку (європейська модель іпотечного кредитування) та структуровані іпотечні облігації, які є інструментами дворівневого вторинного іпотечного ринку (американська модель іпотечного кредитування).

Першим вітчизняним емітентом іпотечних облігацій у 2007 році на зовнішньому ринк став Приватбанк, а на внутрішньому ринку – Укргазбанк. Діяльністю з приводу розміщена іпотечних цінних паперів також займаються такі банки, як "УкрСиббанк", "ОТП банк", "УнікредітБанк" та інші, але їх діяльність у цій сфері не є головною, що обумовлює необхідність створення в Україні спеціалізованих фінансово-кредитних організацій, діяльність яких була б пов'язана з покупкою іпотечних кредитів (закладних), формуванням їх у пули за однорідними ознаками, випуском на базі цих пулів власних цінних паперів, пов'язаних з іпотекою, і за рахунок цього мобілізації ресурсів для рефінансування іпотечних кредитів. Сучасний стан ринку іпотечних цінних паперів характеризується тим, що покупцями іпотечних облігацій поки що можуть виступати тільки українські банки з іноземним капіталом та іноземні фінансові установи [3].

Активне використання іпотечних цінних паперів  в Україні стримується недосконалістю нормативно-законодавчої бази, відсутністю нагляду та контролю за емітентами іпотечних цінних паперів. Для вирішення цих проблем уряду перш за все необхідно створити єдину централізовану і доступну для громадськості систему  реєстрації прав власності на нерухоме майно, організувати біржовий ринок іпотечних цінних паперів, закріпити функцію з регулювання випуску та обігу іпотечних цінних паперів за Державною комісією з цінних паперів і фондового ринку, функцію з регулювання діяльності  спеціалізованих небанківських фінансово-кредитних установ – за Державною комісією регулювання ринку фінансових послуг України, а з регулювання діяльності банків – за Національним банком України. Крім того необхідно створити також Національну корпорацію по страхуванню рахунків фінансових установ, на яких накопичуються іпотечні кошти. З боку представництва уряду в даній системі необхідно створити Національну Адміністрацію (Агентство) з питань іпотечного фінансування житла. Дане агентство повинно здійснювати забезпечення урядових гарантій кредиторам з метою заохочення їх для фінансування при­дбання житла сім'ям, які не мають можливості придбати його іншим способом, ніж на умо­вах іпотечного кредиту. Також доцільно було б створити Національну організацію, яка за­ймалася б купівлею та продажем заставних та закріпити їх у відповідних нормативно-законодавчих актах.

Упровадження адекватної системи іпотечного кредитування в Україні відкриває нові  фінансові перспективи для розвитку національної економіки, а саме забезпечує підвищення рівня капіталізації інвестиційних ресурсів, дозволяє використовувати новий механізм більш ефективного розподілу капіталу між сферами і галузями економіки, створює нові можливості для суттєвого розширення фондового ринку [4].

Таким чином, головна проблема, що стримує розвиток становлення вітчизняного іпотечного ринку, полягає у відсутності необхідних грошових ресурсів для фінансування іпотечного кредитування, де велику роль відіграє ринок іпотечних цінних паперів. Це дозволяє банкам трансформувати низьколіквідні іпотечні кредити у цінні папери первинних  емітентів, знизити рівень кредитного ризику, збільшити обсяг та якість портфеля цінних паперів за рахунок розміщення коштів у низькоризикові іпотечні цінні папери інших емітентів і таким чином сприяти розвитку ринку іпотечного кредитування з метою задоволення по­треб суб'єктів господарювання та фізичних осіб у придбанні об'єктів нерухомості.

З метою підвищення надійності іпотечних систем державі необхідно завчасно встано­вити жорстокі вимоги до створення іпотечних банків та норм спеціальних страхових резер­вів, розвивати спеціалізацію та забезпечувати високий рівень публічності в діяльності цих банків, формувати прозорість відносин на ринку іпотеки. Серйозною потенційною загрозою розвитку іпотечного ринку є можливі негативні тенденції в динаміці цін.

Отже, діяльність на ринку іпотечних цінних паперів є перспективним видом діяльності для вітчизняних банків та забезпечує нові можливості для розвитку іпотечного ринку.

 

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

1.    Закон України "Про іпотеку" (зі змінами і доповненнями) від 24.01.2006 р. №898–// hltp: www. rada.gov.ua.

2.     Закон України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним бо­ргом та іпотечні сертифікати" від 19.06.2003 p. №979–IV // http:www.rada.gov.ua.

3.     Грищук Н. В. Правове регулювання іпотечного кредитування та іпотечних ринків в Україні // Вісник НБУ. – 2007. – №4. – С. 15–19.

4.     Міхаліна І. Г. Механізми іпотечного кредитування: вітчизняний та зарубіжний досвід // Статистика Украины. – 2006. – №4. – С. 89–93.