Право/9.Гражданское право

Докторант PhD Шайдарова А.А.

Казахский Гуманитарно-Юридический Университет, Казахстан

Предмет договора купли-продажи жилого помещения - его главное существенное условие.

Договор купли - продажи жилого помещения (недвижимость) является одним из самых распространённых способов приобретения права собственности на недвижимость. Данный договор обладает рядом особенностей, но в тоже время он является разновидностью договора купли–продажи и регулируется положениями главы 25 ГК РК.

По договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)[1]. Содержание договора составляют его существенные условия, которые являются необходимым элементом для заключения договора.

Существенные условия (ст. 393 ГК РК) подразделяют на: а) «объективно существенные условия», условия, названные в законе или ином правовом акте как существенные или необходимые для договора данного вида; б) «субъективно существенные условия» [2,С.148], то есть относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Только при наличии в договоре существенных условий действия сторон становятся юридическим фактом, который влечет возникновение договорной связи между ними. ГК РК к «объективно существенным условиям» договора купли продажи согласно п.1 ст.393 относит предмет договора, который является общим существенным условием для всех видов договоров.

В науке даются различные понятия предмета данного договора. Так, Д.И. Мейер пишет: «Предметом купли – продажи может быть всякая физическая вещь, находящаяся в гражданском обороте и составляющая собственность продавца» [3, С. 577]. Е.А. Суханов отмечает, что предметом договора купли – продажи являются «действия продавца по передаче в собственность имущества и действия покупателя по его принятию  и уплате цены» [4, С.211]. И.Д. Кузьмина полагает, что «предметом, определяющим классификацию и связанную с нею специфику совершения сделок, указана недвижимость» [5,С. 141]. В.В. Витрянский считает, что предметом договора купли-продажи недвижимости являются два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества [6,С. 232-233]. С последним суждением сложно согласиться, поскольку в этом случае происходит смешение понятий договор-сделка и договор-обязательство, которые имеют различную правовую природу. Договор, являясь юридическим фактом, порождает соответствующее правоотношение, т.е. возникает договорное обязательство. Действия по передаче имущества, принятию его и уплате денег являются объектом обязательства по купле–продаже. Ю.Г. Басин пишет: «… в правоотношении объект - это то, на то воздействует субъект правоотношения, это предмет правового воздействия, противостоящий субъекту, но одновременно являющийся вместе с субъектом составным элементом правоотношения» [7, С.562]. Следовательно, жилое помещение (недвижимость) является предметом договора (сделки). Договор, в свою очередь, служит основанием возникновения обязательственного правоотношения, объектом которого являются определенные действия. Таким образом, можно отметить, что в договоре купле-продаже жилого помещения объектом договора будут считаться действия сторон по передаче, принятию и уплате покупной цены, а предметом договора - жилое помещение.

Жилое помещение (недвижимость) согласно статье 115 ГК РК относиться к категории вещей. Деление вещей на индивидуально- определенные и родовые связано с их естественными свойствами и способами индивидуализации. Жилое помещение (недвижимость) относиться с индивидуально-определенной вещи как в силу естественных причин (например, расположение жилого дома (помещения) на определенном земельной участке), так и юридических, так как, ведется кадастровый и технический учет в результате которых, каждый объект недвижимости индивидуализируется путем присвоения ему индивидуального кадастрового номера, тем самым он получает такие идентификационные характеристики, которые позволяют однозначно выделить его среди других объектов недвижимости.

Это имеет важное значение, поскольку, при отсутствии данной информации в договоре условия о предмете договора считаются несогласованными, а договор недействительным в силу несоответствия содержания договора требованиям законодательства (ст.158 ГК РК).

В качестве примера можно привести случай из российской судебной практики. Так, конкурсный управляющий ЗАО «Центр художественного проектирования» обратился в Арбитражный суд г.  Москвы с иском к ЗАО «Магазин «Медведь» о признании незаключенным договора купли-продажи нежилого помещения площадью 150 м², расположенного в здании по улице Бауманская в г.  Москве. В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы  существенные условия договора. А именно: договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.

Решением Арбитражного суда г. Москвы требование удовлетворено по основаниям, указанным истцом. Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении искового требования. Федеральный арбитражный суд Московского округа постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.

В протесте первого заместителя Председателя ВАС РФ предлагается постановления апелляционной и кассационной инстанций отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Президиум ВАС РФ считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

По договору купли-продажи, нотариально удостоверенному ЗАО «Центр художественного проектирования» продало ЗАО «Магазин «Медведь» упомянутое  нежилое помещение. Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в п.1 договора указан адрес объекта, т.е. определено расположение   недвижимости на соответствующем земельном участке.

Данный вывод нельзя признать законным и обоснованным. В силу ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимость, в том числе определяющие её расположение на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор  не заключен. Рассматриваемый в деле договор не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи [8].

Таким образом, из вышеуказанного примера видно, что необходимо более подробно описывать предмет договора во избежание неблагоприятных последствий, таких как, признание договора недействительным. Так, в договоре  купли-продажи квартиры должны  быть указаны: почтовый адрес, тип дома (блочный, кирпичный, бревенчатый и т.д.), этаж, количество комнат, размеры общей и жилой площади. А при покупке жилого дома - почтовый адрес, размер земельного участка, тип основного строения (кирпичное или бревенчатое), количество этажей, размер общей и жилой площади, описание всех построек и сооружений, расположенных на участке, с указанием присвоенных им литер. В договоре должны быть указаны основания права собственности продавца на жилое помещение (свидетельство о государственной регистрации права, выданное на основе  свидетельства о принятии наследства, договора, решения суда и др.).

Предмет договора, т.е. жилое помещение, должен быть способным к отчуждению – свободен от юридических притязаний. Согласно ст.3 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», государственной регистрации в правовом кадастре подлежат возникновение, изменение и прекращение прав (обременении прав) на недвижимое имущество, а также юридические притязания. Под обременением прав на недвижимое имущество, понимается, любое ограничение права на недвижимое имущество, возникшее в порядке, предусмотренном законами Республики Казахстан или соглашением сторон и выражающееся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом[9]. Следовательно, любое нарушение собственником ограничений (обременений) в отношении его прав на жилое помещение может повлечь нежелательные последствия (п.7 ст.157 ГК РК).

Так, Куш. обратился  в суд с иском к Х. о признании действительным договора купли-продажи квартиры в г.  Нальчике, ссылаясь на то, что стороны полностью исполнили сделку, но лишены возможности ее зарегистрировать по причине отказа органа  по госрегистрации недвижимости. 

Решением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской республики (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской республики) иск удовлетворен, договор признан действительным. Президиум Верховного суда республики оставил без удовлетворения протест заместителя Генерального прокурора РФ об отмене принятых по делу решений. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ  протест удовлетворила по следующим основаниям.

Согласно п.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По материалам дела видно, что стороны не уклонялись от регистрации сделки. В судебном разбирательстве они показали, что полностью исполнили сделку, но не могли её зарегистрировать в связи с наложением судом ареста на квартиру по предыдущим имущественным спорам ответчицы Х. с Кун. Согласно копии решения Нальчикского городского суда по иску Кун. к Х. о взыскании задатка в двойном размере на спорную квартиру определением судьи в обеспечении иска  налагался арест. На момент вынесения судом первой инстанции  решения по иску Куш. о признании действительным договора на указанную квартиру был наложен арест, в обеспечение вышеуказанного решения о взыскании с Х. в пользу с Кун. 90 тысяч рублей.

При таких обстоятельствах у суда не имелось предусмотренных п.3 ст.165 ГК РФ  оснований  для  удовлетворения  исковых  требований  Куш. Указание Президиума Верховного суда К-БР  на то, что суд вправе признать сделку действительной, поскольку она  не содержит ничего противозаконного  и исполнена обеими сторонами, противоречит требованиям ст.165 ГК РФ. Признав сделку действительной, суд предоставил сторонам возможность обойти запрет на отчуждение квартиры, на  которую судебным определением был наложен арест [10].

Подпункт 28 статьи 2 Закона РК «О жилищных отношениях» гласит: «Жилище - отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира, комната в общежитии) предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям» [11]. Вышеуказанные виды жилища могут быть предметом договора купли-продажи жилого помещения. Между тем, Российский законодатель наряду с жилым домом, квартирой и комнатой выделяет еще в качестве жилого помещения часть жилого дома и часть квартиры (статья 16 ЖК РФ), где частью жилого дома или квартиры признается комната, предназначенная для использования в качестве непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. [12].

В научных кругах ведутся споры о делимости жилого помещения, и истоки этих споров исходят еще с дореволюционной правовой мысли. Так, Шершеневич Г.Ф. выделяя естественную и законную неделимость вещи, писал: «…Обширный дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым…Что мешает разделу дома капитальной внутренней стеной… Трудно говорить о естественной неделимости дома… по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого» [13, С.140].

В советском гражданском праве жилой дом признавался неделимой вещью. «Жилой дом - неделимая вещь, представляющая собой единый хозяйственный объект и архитектурное целое. Поэтому в практике не допускается возникновение права индивидуальной личной собственности на реальную часть дома…»[14, С.42].

Нам представляется достаточно обоснованной позиция М.А. Шлотгауэр которая считает, что жилой дом является юридически делимой вещью только в том случае, если имеется естественная техническая возможность его раздела и данный раздел возможен полностью, таким образом, что выделенные части будут представлять собой индивидуально – определенные здания, состоящее из комнат, а также помещении вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, при чем без сохранения режима общей собственности на какие- либо части дома, будь то кухня, коридоры, инженерные коммуникации или несущие конструкции. Если какие – либо части не могут быть разделены и остаются в общей собственности, то в данном случае, нужно признать, что дом технически неделим, а значит, неделим юридически и сторонам остается лишь определять порядок пользования таким домом [15, С.330].

Иным путем, подходит к вопросу раздела квартир Фогель В.А., который считает что «квартира не может быть приравнена по правовому режиму к жилому дому, поскольку является частью многоквартирного дома, имеющего сложную систему отношений. Не может быть приравнена квартира по правовому режиму и к части жилого дома. Являясь частью многоквартирного дома, квартира имеет только один общий коридор, обеспечивающий вход на улицу сразу нескольким сособственникам аналогичных жилых помещений… При разделе жилого дома каждому из сособственников должен быть обеспечен отдельный вход (выход) [14,С.42].

Мы считаем, что часть квартиры может быть предметом договора купли-продажи жилого помещения, только если она обладает свойством делимости и изолированности (т.е. имеет свой отдельный выход на улицу, на лестничную площадку, места общего пользования: кухня, коридор, санузел и пр.). Тем самым, часть квартиры может быть отчуждена, когда она будет переоборудована в самостоятельную квартиру с отдельным входом, включающую элементы благоустройства, при этом должны соблюдаться установленные технические, санитарные, градостроительные, пожарные, архитектурные и иные обязательные нормы и правила.

Если жилое помещение невозможно разделить в натуре на отдельные части (реальные доли), которые могут являться самостоятельным предметом договора купли-продажи, то в этом случае, отчуждение возможно лишь в отношении доли (идеальной) в праве собственности на данный объект.

Согласно Постановлению Пленума ВС РК от 9 июля 1999года №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище»   выдел собственнику принадлежащей ему доли означает передачу в его собственность определенной изолированной части жилища и построек хозяйственно-бытового назначения, соответствующих его доле, и влечет за собой прекращение права общей собственности (статья 218 ГК). Подсобные помещения в квартирах (кухня, коридоры, кладовые и т.п.) должны оставаться в общем пользовании и разделу не подлежат. В многоквартирном жилом доме доля каждого собственника помещений в общем имуществе (подъезды, лестницы, лифты, чердаки, крыши, подвалы и др.) не может быть выделена в натуре [16].

Понятие доли в праве собственности на жилое помещение не тождественно понятию части жилого помещения. При отчуждении доли (идеальной) в праве собственности на жилое помещение (недвижимость) исключается деление самого объекта в натуре. Происходит только юридическое деление объекта собственности и возникновение общей долевой собственности. Отчуждая долю в праве собственности на жилое помещение, необходимо определить ее размер, а также следует применять те же правила что и при отчуждении недвижимости, но с учетом норм о распоряжении общим имуществом (ст.212, ст.216, ст.218 ГК РК).

Таким образом, нам представляется правильной точка зрения законодателя о неделимости жилого помещения и участии в гражданском обороте только трех видов жилого помещения, поскольку если жилое помещение может быть поделено в натуре на несколько самостоятельных жилых помещений, то в этом случае образуются два и более объектов права, которые могут участвовать в гражданском обороте, как самостоятельные жилые помещения.

Литература:

1. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть), принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 года;

2. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общие учения об обязательстве М.:Юридическая литература, 1950. -416с.;

3. Мейер Д.И. Русское гражданское право.- В 2-х ч.- По исправленному и дополненному 8-му изд.1902. – Изд.2-е, испр.- М.: Статут, 2000. - 831с.;

4. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник /Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство БЕК, 2000. – 704 с.;

5. И.Д. Кузьмина Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости.- Томск: Изд-во Томского университета, 2002, -226с.;

6. В.В. Витрянский Договор купли-продажи и его отдельные виды. (Изд.2-е.-стереотипное).-М.:Статут, 2001,-284с.;

7. Ю.Г. Басин Избранные труды по гражданскому праву. Предисловие Сулейменов М.К., Е.У. Ихсанов, / Сост. М.К. Сулейменов. НИИ частного права КазГЮУ.- Серия «Классика казахстанской цивилистики».- Алматы:АЮ-ВШП «Әділет», 2003.-734с.;

8. Постановление Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2002 года №11011/01 // Правовая система Гарант;

9. Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»;

10. Определение Судебной Коллегии ВС РФ //www.supcourt.ru;

11. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 13.01.2014 г.);

12. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004года № 188-ФЗ;

13. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001.- 719с.;

14. Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности // Нотариус 2003. №1. С. 39-44.;

15. Шлотгауэр М.А. Часть жилого дома или квартиры как предмет договора купли - продажи жилого помещения // Вестник Южно-Уральского государственного университета. 2006. №13(68). С.329 -332.;

16. Постановление Пленума ВС РК от 9 июля 1999года №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище».