Право/9.Гражданское право

Докторант PhD Шайдарова А.А.

Казахский Гуманитарно-Юридический Университет, Астана Казахстан

Цена, как существенное условие договора купли-продажи жилого помещения, не указанное в законе.

Договор купли - продажи жилого помещения (недвижимость) является одним из самых распространённых способов приобретения права собственности на недвижимость. Данный договор обладает рядом особенностей, но в тоже время он является разновидностью договора купли–продажи и регулируется положениями главы 25 ГК РК.

По договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)[1]. Содержание договора составляют его существенные условия, которые являются необходимым элементом для заключения договора.

Только при наличии в договоре существенных условий действия сторон становятся юридическим фактом, который влечет возникновение договорной связи между ними. ГК РК к существенным условиям договора купли продажи согласно п.1 ст.393 относит только предмет договора, который является общим существенным условием для всех видов договоров. Мы считаем, что другим не менее важным существенным условием этого договора является цена. Согласно ГК РК цена договора купли- продажи не относиться к его существенным условиям. Так, М.К. Сулейменов, Ю.Г.Басин отмечают, что цена может быть существенным условием договора купли-продажи в случаях, прямо предусмотренных законодательными актами либо при продаже индивидуально- определенной вещи, не имеющей аналогов, например при продаже товаров в рассрочку, продаже предприятия и некоторых других случаях [2, С.43].

В соответствии со ст. 385 ГК РК в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, считается, что исполнение договора должно быть произведено по цене, которая в момент заключения договора при сравнимых обстоятельствах обычно взималась за аналогичные товары, работы или услуги. Считаем, что положение данной статьи не может относиться к договору купли продажи жилого помещения, цена должна быть указана в качестве его существенного условия и это обуславливается следующими причинами:

Во-первых, жилое помещение относиться с индивидуально-определенной вещи, как в силу естественных причин, так и юридических, обладает рядом особенностей, определенной спецификой, которые присущи только недвижимым вещам. Именно в силу определенной индивидуальности и не может быть двух одинаковых объектов недвижимости, а определение и указание в договоре купли-продажи жилого помещения такого условия как цена, имеет для сторон важное значение. В этой связи стороны договора купли-продажи жилого помещения придают особое значение цене, путем согласования условия о цене и определения его как существенного условия.

Во – вторых, цена жилого помещения зависит от многих факторов (объективных, субъективных), т.к. каждый объект недвижимости индивидуален. Так, при заключении договора купли – продажи жилого дома, весьма затруднительно будет найти аналогичный жилой дом, чтобы определить цену объекта недвижимости или, например, продавец может указывать цену либо ниже реальной стоимости, либо выше. В вязи с чем, цена нескольких квартир, находящихся в одном и том же доме может быть различной. Как следствие вышеуказанного, цена объекта недвижимости не будет совпадать со стоимостью объекта недвижимости. Таким образом, при не указании цены в договоре купли продажи жилого помещения, применение ст.385 ГК РК не представляется возможным.

В-третьих, в определении договора купли-продажи, содержащегося в ст. 406 ГК РК предусматривается обязанность покупателя принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Тем самым, исходя из буквального толкования данной статьи, вытекает что, обязанность по уплате определенной денежной суммы, предполагает и обязанность сторон указать эту сумму (цену) в договоре купли-продажи, в качестве его существенного условия.

Анализируя практику Центров по недвижимости РК, можно сделать вывод о том, что во всех договорах купли-продажи жилых помещений указана цена договора, порядок и сроки оплаты. Таким образом, наяву видно, что стороны придают важное значение цене и рассматривают ее как существенное условие договора купли-продажи. Однако законодательством РК цена договора не признается существенным условием. Из этого следует, что стороны могут заключить договор купли-продажи жилого помещения без указания цены, а регистрирующие органы обязаны его зарегистрировать. Таким образом, необходимость закрепления в законодательстве РК цены договора купли-продажи жилого помещения (недвижимости) в качестве существенного условия назрела в связи со сложившейся на практике процедурой обязательного включения цены в договор купли–продажи недвижимости.

В-четвертых, хотелось бы отметить что, в законодательстве РФ (ст. 555 ГК РФ), цена предусмотрена в качестве существенного условия договора купли-продажи недвижимости.

Аналогичное требование установлено Французским ГК, в ст.1591, «покупная цена должна быть определена и указана сторонами»[3.С.70].

При закреплении цены как существенного условия договора купли продажи жилого помещения (недвижимости) права и законные интересы сторон будут защищены, это позволит избежать споров по поводу цены, порядка и сроков оплаты, обеспечит определенность в правах и обязанностях сторон. Так, например, в случае неоплаты покупателем недвижимости цены, неуказанной в договоре, продавец в суде может потребовать более завышенной суммы, ссылаясь на то что, именно об этой цене была договоренность между сторонами, в свою очередь, покупатель тоже может настаивать на цене более низкой в отличие от реальной цены договора. При отсутствии письменных доказательств, установить реальную цену договора весьма затруднительно и суд приняв решение в пользу продавца, тем самым нарушит права покупателя, и наоборот. Таким образом, указание цены в самом договоре гарантирует защиту прав и законных интересов сторон договора купли-продажи.

В-пятых, нестабильность рыночных отношений, постоянный рост цен на недвижимое имущество также обуславливает необходимость закрепления цены в качестве существенного условия договора купли-продажи, поскольку эти факторы усугубляют положение сторон договора. В реальности может возникнуть такая ситуация когда, например, продавец квартиры может требовать от покупателя изменения условий о цене в сторону увеличения, ссылаясь на рост рыночных цен и наоборот, покупатель при несогласовании в договоре цены может требовать уменьшения цены или отказывается от заключения договора. Обезопасить себя от подобных ситуаций возможно, путем закрепления цены договора купли-продажи в качестве существенного условия.

При решении вопроса о цене договора купли-продажи жилого помещения, необходимо учитывать чтобы цена включала в себя и стоимость того земельного участка, на котором размещен этот объект недвижимости. В случае передачи участка на вправе пользования или ином имущественном праве в цену договора купли-продажи недвижимости должна включаться и цена данного имущественного права. Так, например, при продаже жилого дома со всеми хозпостройками, учитывается не только цена всех этих объектов, но и цена земельного участка, на которой они расположены а в договоре указывается общая цена, включающая в себя цену всех этих объектов.

Размер цены не влияет на действительность договора, за исключением, случаев, когда установленная цена стала результатом обмана, угрозы, насилия, либо вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной и если заключенная сделка носит характер кабальной. Если эти обстоятельства имели место быть, то сделка может быть признана судом недействительной в силу пп.9,10 ст. 159 ГК РК по иску потерпевшей стороны. Зарубежное законодательство также не содержит требований о соответствии цены стоимости вещи. Не соответствие обязательства встречному удовлетворению не влияет на действительность договора. Правда, по французскому законодательству убыточность является основанием оспаривания действительности договора, но только в некоторых случаях.[4, С.315-316].

Продаваемое по договору купли-продажи жилое помещение оценивается по соглашению сторон договора. В условиях рыночной экономики цена на продаваемую недвижимость определяется исходя из экономического закона спроса и предложения. На спрос недвижимости безусловно влияют географический фактор, наличие объектов инфраструктуры в районе, благоустройство самого жилого помещения и многие другие факторы.

Согласно ст. 385 ГК РК, в предусмотренных законодательными актами случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые и регулируемые государственными органами. Такая цена становиться для сторон обязательной.

В Казахстане правом заниматься оценочной деятельность дано следующим государственным органам: таможенникам (при изъятии товара производиться оценка); судам, оценивающим моральный ущерб; Агентству по земельным ресурсам, производящим оценку земли; республиканским государственным предприятиям «Центрам по недвижимости» на которых возложены обязанности производить оценку в целях налогообложения, и т.д.[5.С. 236].

На сегодняшний день в Казахстане действует Закон РК от 30 ноября 2000 года «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», который закрепляет законодательные основы оценочной деятельности. В случае, если стороны не пришли к единому мнению о цене жилого помещения, то возникает необходимость проведения оценки недвижимого имущества, для установления объективной цены. Однако, стоить заметить, что на практике стороны редко обращаются в Центры по недвижимости с целью произвести оценку недвижимости, т.к. регистрирующие органы производят оценку исходя из площади помещения, указанной в договоре, применяя к ней определенные коэффициенты, что в свою очередь приводит к показанию далеко не разумной цены.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что законодательством РК вопрос о цене договора купли-продажи недвижимости не урегулирован в достаточной степени. Применение общих правил ГК РК по определению цены (ст.385 ГК РК) не представляется возможным. Поэтому, на наш взгляд, необходимо признать цену как существенное условие договора купли-продажи недвижимости, вследствие большой ценности объектов недвижимости и в целях защиты прав и законных интересов сторон, как при заключении договора, так и при его исполнении.

Литература:

1. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть), принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 года;

2. Гражданское право: Учебник для вузов (академический курс).- Т.2./Отв.ред.: М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин.- Алматы, 2002. -624с.

3. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Сборник нормативных актов: Гражданские и торговые кодексы: Учебное пособие / Под ред.: Кулагин М.И., Пучинский В.К. - М.: Изд-во УДН, 1986. - 336 c.

4. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Изд.2-е, испр., перераб./Отв. Ред. Е.А.Васильев.- М.:Международные отношения, 1993.-560с.

5. Коваленко Г.П.Рынок недвижимого имущества Республики Казахстан: Практическое пособие.- Алматы: Жеті жарғы, 2002.-256с.