Географія та геологія / Картографія та геоінформатика

К.т.н. Шульган Р.Б., Кібукевич О.М.

Національний університет водного господарства та природокористування

Автоматизація експертної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення з використанням ГІС

З розвитком ринку землі сільськогосподарського призначення в Україні з’явиться більша потреба визначати вартість землі не тільки за нормативною оцінкою, яка в першу чергу враховує якість ґрунтів, але й застосовувати ринкову оцінку, яка визначається ще й ринковими факторами.

Суттєвий внесок у розробку та формування грошової оцінки земель та її геоінформаційного забезпечення внесли ряд вчених України: Д.Добряк, А.Драпіковський, А.Лященко, Л.Новаковський, Ю.Пелеха, А.Третяк, В.Юрчишин, та інші. Вони обґрунтували концептуальні напрямки перетворень у земельних відносинах, розробили методику грошової оцінки землі, визначили ставлення до власності на землю.

Питанням геоінформаційного забезпечення експертної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення як у теоретичному, так і практичному аспектах приділялась недостатня увага, тому нами пропонується модель автоматизованої технології експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення (рис. 1). Дана модель ґрунтується на методі грошової оцінки на основі впорядкування об’єктів згідно з набором ознак, описаному в роботі [1], хоча за аналогічним принципом можна застосовувати як метод зіставлення цін продажу, так і статистичний метод експертної грошової оцінки. Всі ці методи використовують дані ділянок-аналогів. Для реалізації розробленої моделі необхідно щоб база оцінених ділянок-аналогів містила такі поля як «природно-сільськогосподарський район» та «кадастровий номер», що дозволить здійснювати пошук аналогів за назвою природно-сільськогосподарського району.

Рис. 1. Модель автоматизованої технології експертної грошової оцінки з використанням шарів ГІС

Природно, що оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення має виконуватися виходячи з дозволеного, найбільш ефективного їх використання з урахуванням особливостей природно-сільськогосподарського районування території [3, 4], тому ділянки-аналоги рекомендується вибирати в межах одного природно-сільськогосподарського району. Це дасть змогу забезпечити максимальний рівень подібності земельних ділянок у межах конкретного виду угідь за зональними природними екологічними факторами. Крім того, коректно припустити, що й соціально-економічні умови та фактори, які визначають кон’юнктуру такого сегмента земельного ринку в цьому районі будуть спільними [2].

Тепер розглянемо яким чином можна автоматично визначити значення локальних оціночних показників земельної ділянки. Щоб мати таку можливість, модель експертної грошової оцінки потрібно прив’язати до ГІС. Вона в свою чергу повинна будувати шари з межами ділянок-аналогів та оцінюваної ділянки за координатами їх поворотних точок. Ділянки-аналоги вибираються на території одного природно-сільськогосподарського району. Для дотримання цієї умови в ГІС повинна бути карта природно-сільськогосподарських районів. Для визначення балу бонітету ділянок ГІС має містити шар з межами агровиробничих груп та їх семантичними характеристиками – балами бонітету. Ухил, експозицію схилу та висоту ділянки автоматично можна визначити з шару, що містить горизонталі. Так як відстань до господарського двору приймається як відстань до найближчого населеного пункту, а до ринків збуту – як відстань до районного центру, то в ГІС повинен бути шар з межами населених пунктів і їх семантичними характеристиками. Важливе значення мають також під’їдні шляхи, для визначення цього показника потрібен шар з автомобільними дорогами. Останні три показники можна визначити з топографічних карт у цифровій формі. Крім даних шарів залежно від цільового призначення оцінюваних ділянок можуть застосовуватись шари з даними про земельні поліпшення, рівні ґрунтових вод та ін. Забруднення території найлегше враховувати при наявності карт забруднення атмосферного повітря та ґрунтів, радіоактивного забруднення території.

Отже, реалізація даної моделі дозволить автоматизовано проводити експертну грошову оцінку та формувати відповідну технічну документацію тільки на основі кадастрового номера, що знизить затрати часу на її проведення та дозволить підвищити її точність та об’єктивність.

Література

1. Бачишин Б.Д. Метод експертної грошової оцінки земельних ділянок на основі теорії нечітких множин / Б.Д. Бачишин, Р.Б .Шульган // Інженерна геодезія. – 2010. – Вип. 55. – С. 15-25.

2. Драпіковський О.І. Оцінка земельних ділянок / О.І. Драпіковський, І.Б.  Іванова. – К.: "ПРІНТ-ЕКСПРЕС", 2004. – 296 с.

3. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні. / [Дехтяренко Ю.Ф., Лихогруд М.Г., Манцевич Ю.М, Палеха Ю.М.] – К.: Профі, 2007. – 624 с.

4. Міжнародні стандарти оцінки: принципи, стандарти та правила / За ред. О. Драпіковського, І. Іванової. – К.: УКРелс, 1999. – 105с.