Экономические науки 13. Региональная экономика

К.э.н. Медведева М.А.

Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского, Россия

Динамика цен на вторичном рынке жилья в Сибирском федеральном округе России

Статистическое изучение цен на жилую недвижимость включает анализ их уровня, динамики, факторов, влияющих на изменение цен, соотношения спроса и предложения, а также прогнозирование стоимостных показателей. Текущий анализ осуществляется как на первичном рынке жилья, так и на вторичном рынке жилой недвижимости. Вторичный рынок жилья – это рынок, на котором осуществляются операции по обороту эксплуатируемых приватизированных квартир, комнат, частных домов, коттеджей, находящихся в собственности физических или юридических лиц.

Федеральная служба государственной статистики РФ (Росстат) регулярно определяет средние цены и индексы цен на вторичном рынке жилья как в целом по стране, так и по регионам. Расчет ведется на основе зарегистрированных цен на квартиры функционирующего жилого фонда, находящегося в собственности, если они являлись объектами совершения рыночных сделок в рассматриваемый период времени (данные приводятся на конец периода). Наблюдение ведется по выборочному кругу организаций, осуществляющих операции с недвижимостью в территориальных центрах и отдельных городах субъектов РФ. Цены на квартиры регистрируются с учетом качественных характеристик жилья. Средние цены по России рассчитываются исходя из средних цен, сложившихся в ее субъектах. В качестве весов используются данные о количестве проданной общей площади квартир на вторичном рынке жилья, накопленном за предыдущий год.

Анализ уровня и динамики цен на рынке жилой недвижимости необходимо проводить в территориальном разрезе, так как для России

характерны существенные отличия в экономическом развитии регионов. Вследствие этого значительно отличаются уровни, динамика, тенденции изменения цен, на региональных рынках жилой недвижимости, в том числе и на вторичном рынке жилья.

Рассмотрим тенденции цен на вторичное жилье в Сибирском федеральном округе России на конец 2012, 2013 и 2014 годов. Регионы Сибири имеют отличия в географическом положении и экономическом развитии, отраслевой специализации (в разрезе отраслей промышленности, сельского хозяйства и других видов экономической деятельности). Соответственно, различаются и уровни доходов населения при сохранении тенденции их роста. Однако в последние годы в сибирских регионах прослеживается тенденция, характерная в целом для страны – концентрация населения в крупных населенных пунктах. Вследствие этого формируется конкретное соотношение спроса и предложения на жилую недвижимость – рост спроса на квартиры, дома, коттеджи и другое жилье, что является одним из факторов роста цен на рынке жилой недвижимости.

В качестве аналитического показателя выступает средняя стоимость одного квадратного метра общей площади квартир (в тыс. руб.).

Экономический кризис 2014 года в России (повышение цен на потребительские товары и услуги, снижение доходов населения) внес коррективы в соотношение спроса и предложения на рынке жилой недвижимости и в тенденции изменения цен на жилье.

В целом по Сибирскому федеральному округу средняя цена 1 кв.м. общей площади квартир в конце 2014 года по сравнению с концом 2012 года оказалась ниже аналогичного показателя по России на 6,9 тыс. руб. (на 11,9 %). Однако темп роста указанного выше ценового показателя на вторичном рынке регионов Сибири за период с 2012 по 2014 годы оказался выше аналогичного показателя по РФ. В целом по стране он составил 103,0 %, тогда как по Сибирскому федеральному округу темп роста равнялся 109,6 %.

При этом, рост цен на вторичную жилую недвижимость по всему Сибирскому округу за этот период не превысил общий уровень инфляции по стране. За период с конца 2012 года до конца 2014 года индекс потребительских цен по России составил 118,6 %. Отсюда следует, что цены на потребительские товары и услуги выросли на 18,6%, тогда как средние цены на жилье в Сибирском федеральном округе увеличились на 9,6 %, а в целом по России – на 3,0 %. Существенные отличия в уровне и динамики ценовых показателей обусловлены различным уровнем развития рынка недвижимости по территориям, соотношением спроса и предложения на жилье в регионах страны, экономическими факторами, миграционными процессами. Исходя из приведенных данных, можно предположить, что спрос на жилые помещения в регионах Сибири за рассматриваемый период времени был выше, чем в целом по стране. При широком спектре предложений к продаже и повышенном спросе на жилую недвижимость возникает тенденция к росту средней стоимости одного квадратного общей площади жилых помещений.

На вторичном рынке жилья регионов Сибирского федерального округа за 2012 – 2014 годы отмечается общая тенденция к росту цен на квартиры (Таблица 1). Однако темпы роста цен на жилье варьируют в разрезе регионов. В Красноярском крае наблюдается небольшое снижение средних ценовых показателей (рост цен отсутствует).

В конце 2014 года средняя стоимость 1 кв.м. общей площади квартир во всех регионах округа превысила 40 тысяч рублей. В Новосибирской области данный показатель самый высокий. Он составил 58,7 тыс. руб., так как отмечается повышенный спрос на жилье в городе Новосибирске, который является административным центром Сибирского федерального округа и одним из наиболее экономически развитых и быстроразвивающихся городов Сибири. Соответственно, темпы роста цен на жилую недвижимость в этом регионе также самые высокие (прирост 20,5% по отношению к концу 2012 года).

Таблица 1.

Динамика средних цен на вторичном рынке жилья в регионах Сибирского федерального округа в 2012-2014 гг. *

(на конец года; тыс. руб. за 1 кв.м. общей площади)

Регион	2012 г.	2013 г.	2014 г.	Темп роста (снижения), % (2014 г. к 2012 г.)
Сибирский федеральный округ	46,7	47,8	51,2	109,6
Республика Алтай	37,6	38,4	41,8	111,2
Республика Бурятия	46,0	47,2	47,7	103,7
Республика Тыва	45,7	49,3	51,0	111,6
Республика Хакасия	42,9	43,8	48,8	113,8
Алтайский край	44,0	46,1	47,9	108,9
Забайкальский край	44,1	47,3	51,1	115,9
Красноярский край	51,0	49,6	50,5	99,0
Иркутская область	42,6	43,3	43,6	102,3
Кемеровская область	39,6	41,0	42,0	106,1
Новосибирская область	48,7	56,1	58,7	120,5
Омская область	40,1	42,4	45,4	113,2
Томская область	44,5	45,9	47,6	107,0

*источник: www.gks.ru

Достаточно высокий уровень экономического и социального развития вызывает приток населения и, соответственно, повышает спрос на жилье в городе, тогда как темпы роста строительства нового жилья пока не способны полностью удовлетворить этот спрос, а рынок вторичной недвижимости имеет ограничения.

Относительно невысокие темпы роста средней стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений отмечаются в Иркутской области и в Республике Бурятия. Эти территориальные единицы относятся к регионам Сибири с низкими доходами населения и невысоким уровнем прожиточного минимума, соответственно, и с пониженным спросом на жилую недвижимость.

Приведенные данные показывают, что высокие темпы роста средних цен отмечаются в тех регионах Сибирского федерального округа, где спрос на вторичную жилую недвижимость превышает предложение, т.е. в регионах, привлекательных для населения с различных точек зрения. Факторы, вызывающие повышение спроса, отличаются в разрезе территорий. Однако, в современных условиях развития, можно выделить два основных направления роста потребности в жилье. Это блок экономических факторов, например, поиск новой работы, улучшение условий трудовой деятельности, поиск работы с целью увеличения заработной платы и в соответствии с уровнем квалификации и т.п. К социальным факторам можно отнести желание проживать в городской (или сельской) местности, улучшение жилищных условий, семейные обстоятельства и другие. Однако имеющийся жилой фонд в данных регионах ограничен, а строительство нового жилья требует больших капитальных вложений, его объемы пока не могут полностью удовлетворить потребности населения и спрос на квартиры и другие жилые помещения. Темпы строительства жилья в регионах Сибири несколько ниже, чем в центральной части страны и некоторых других регионах. В 2014 году в Сибирском федеральном округе введено 460 кв.м. общей площади жилых домов на 1000 человек населения (темп роста к 2012 году составил 119,2 %). В целом по России этот показатель составил 573 кв.м. на 1000 человек (124,8 %), а, например, в Уральском федеральном округе – 651 кв.м. (темп роста 124,5 %). Вследствие этого наблюдается тенденция к росту ценовых показателей на вторичном рынке жилой недвижимости в Сибирском федеральном округе, так как повышается спрос на такое жилье.

Таким образом, к концу 2014 года тенденция роста цен на вторичном рынке жилой недвижимости сохранилась как в целом по России, так и в Сибирском федеральном округе.