Студентка Попова М.С.

Інститут регіонального управління та місцевого самоврядування Академії муніципального управління

Історія становлення та правова база іпотечного кредитування в Україні

Поняття іпотеки лежить в основі розвитку відносин між фізичними або юридичними особами і комерційними банками з приводу цільового отримання і використання фінансових коштів. Вперше термін «іпотека» був запропонований в Греції на початку VI ст. до н.е. і був пов'язаний із забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором певними земельними володіннями.

Система іпотечного кредитування в Україні виникла ще у XVII ст., але без відповідної законодавчої бази. Перші іпотечні банки створено в Одесі та Херсоні 1864 року. У 1871 році створюється Харківський земельний банк і у 1872 році – Полтавський земельний банк. Вже на початку 1900-х років кредитні кооперативи та будівельні товариства стали частиною загальної фінансової інфраструктури.

У сучасних умовах в Україні протягом останнього десятиріччя після тривалої перерви проходить процес відродження іпотечного кредитування. І хоча кредитування під заставу нерухомості, що, по суті, є іпотечним кредитуванням, широко практикувалося в банківській діяльності, воно застосовувалося без достатнього правового забезпечення.

До 01 січня 2004 року в Україні іпотека регулювалась не окремим спеціальним законодавством, а правилами, що регламентують заставу. Такі правила містились в розділі II Закону України від 02.10.92 р. № 2654-XII «Про заставу» (далі – Закон № 2654, або старі правила про іпотеку). Прийняття цього Закону сприяло започаткуванню іпотеки, проте не забезпечувало достатніх умов для її прискореного розвитку.

З 01 січня 2004 року набули чинності правила, що формують іпотечний ринок України, а саме:

– Закон України від 05.06.2003 р. № 898-IV «Про іпотеку» [1] (далі – Закон № 898, або нові правила про іпотеку) – встановлює основні правила іпотеки;

– Закон України від 19.06.2003 р. № 979-IV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (далі – Закон № 979) – установлює правила іпотечного кредитування, випуску та обігу іпотечних сертифікатів;

– Закон України від 19.06.2003 р. № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операції з нерухомістю» (далі – Закон № 978) – установлює обов’язковість іпотеки для забезпечення угоди між забудовником і стороною, що фінансує будівництво;

– Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV, зокрема ст. 575 «Окремі види застави»;

– Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV, зокрема ст. 334 «Правовий статус банків», ст. 347 «Форми та види банківського кредиту».

Закон України “Про іпотеку” дає ґрунтовне визначення іпотеки: “Іпотека – вид забезпечення зобов’язань нерухомим майно, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекоутримувач має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом”.

На відміну від старих правил про іпотеку (Закон № 2654) нові правила є самодостатніми у визначенні того, що розглядається як нерухоме майно (предмет іпотеки): земельні ділянки, а також об’єкти, розміщені на земельній ділянці та невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Правовий режим нерухомого майна поширюється на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти. Неважко помітити, що, як і раніше, у визначенні нерухомого майна акцент зроблено на землі. Звертає на себе увагу й те, що вже в самому визначенні нерухомого майна непрямо підкреслюється цілісність предмета іпотеки як одна з умов, необхідна для захисту прав іпотекодержателя.

По-своєму цікавий механізм державної реєстрації іпотеки (ст. 4 Закону № 898), що передбачає непряму мотивацію. Згідно з таким механізмом обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації, але і за її відсутності іпотечний договір залишається дійсним. Ось тут і спрацьовує механізм мотивації, згідно з яким, якщо іпотека не пройде процедуру державної реєстрації, вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету щодо зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом – у черговості їх державної реєстрації (ст. 3 Закону № 898).

Щоб нерухоме майно стало предметом іпотеки, воно згідно з новими правилами має відповідати таким умовам (ст. 5 Закону № 898): по-перше, таке майно має належати іпотекодавцю на праві власності (або на праві господарського ведення), по-друге, нерухоме майно має бути відчужуваним і на нього може бути звернено стягнення, по-третє, таке майно має бути зареєстроване як окремий виділений у натурі об’єкт. Отже, обов’язкові умови, яким повинен відповідати предмет іпотеки, готують підґрунтя для задоволення іпотекодержателем своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, якщо це буде потрібно.

Відповідно до вищевикладеного пропоную власне визначення поняття іпотека, по-перше: іпотека – це застава нерухомого майна з метою забезпечення зобов’язання, по-друге, іпотека – це право звернення стягнення на заставлене нерухоме майно відповідно до чинного законодавства, змісту іпотечної угоди та (або) рішення суду.

Література.

1. Закон України від 05.06.2003 р. № 898-IV «Про іпотеку» [1] (далі – Закон № 898, або нові правила про іпотеку) – встановлює основні правила іпотеки;

2. Слободянюк C. O., Данчук О. А., Сенчук В. В. Правове регулювання об'єктів нерухомого майна. - К.: Юрінком Інтер, 2008. - 352с.

3. Жук О.В. Стан і перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні / О.В. Жук // Економічний простір. – 2009. - №1. – С.308-315.