„Право” 9

Спєсівцев Денис Сергійович

Національна юридична академія України

імені Ярослава Мудрого

80501051142

mazarinni@rambler.ru

Ризики при купівлі квартири: власник, фіксація умов, оплата

На ринку нерухомості існує тверда презумпція, що покупець квартири ризикує більше ніж продавець, так як покупець нікуди з квартирою не втіче, а недобросовісний продавець з грошима може зникнути, залишившя покупця і без квартири і без грошей. Другий суттєвий ризик полягає у тому, що після того як покупець зробить дорогий та якісний ремонт в квартирі, продавець може намагатися оголосити недійсним договір купівлі-продажу, і тим самим отримати квартиру з дорогим ремонтом. Тому при купівлі житла так само як і іншої нерухомості покупцю слід пам’ятати декілька речей.

При купівлі квартири покупець має бути впевнений, що документи, що підтверджують право власності продавця на житло, що продається, не підроблені, правильно оформлені, виключене право третіх осіб на квартиру, яка продається, квартира звільнена від усіх видів обтяжень.

В першу чергу необхідно щоб продавець був законним власником квартири та мав документальне підтвердження тому. Право власності на житло (або його частину) підтверджується наступними документами: договором купівлі-продажу, договором дарування; договором про обмін; договором про довічне утримання; свідоцтвом про право власності на житло; довідкою житлово-будівельного кооперативу і виданим на її підставі реєстраційним свідоцтвом на право власності; свідоцтво про право на спадщину за заповітом; свідоцтвом про право на спадщину за законом; свідоцтвом про придбання майна на публічних торгах; копією рішення суду, що набрало чинності; свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя, свідоцтвом про приватизацію квартири, інвестиційним договором.

Юридичними документами, які підтверджують відсутність обтяжень квартири, можуть бути: виписки з реєстрів про відсутність арешту та застави квартири, про правах власності на квартиру, про відсутність боргу за комунальні послуги, телефон, світло та ін. Третій вид документів, які також є вкрай важливими для чистоти та прозорості угоди, це документи про те, що всі власники квртири є дієздатними, не перебувають на наркологічному чи психіатричному обліку, а у випадку, коли один з власників є неповнолітнім, необхідним є рішення державних органів опіки та піклування про те, що вчинювана угода не порушує конституційних прав неповнолітнього.

В судовій практиці відомі випадки, коли після набуття квартири і завершення великої вартості євроремонту, угода розривалася, так як виявилося, що на момент укладення угоди продавець знаходився на амбулаторному лікуванні в психіатричній клініці. Також, слід звернути увгу на те, що відповідно до ч. 1 ст. 224 ЦК України – правочин, вчинений без дозволу органу опіки та піклування є нікчемним, а ч. 4 ст. 261 ЦК України визначає, що у разі порушення цивільного права або інтересу неповнолітньої особи позовна давність починається від дня досягнення нею повноліття. Тому вчинення такого правочину без дозволу органів опіки та піклуванням може відкликнутися покупцю через багато років.

Згідно з чинним законодавством України квартири можуть продаватися, якщо вони є власністю фізичних або юридичних осіб.

Якщо продається квартира, продавцем якої виступає юридична особа (підприємство, установа, господарське товариство), слід перевірити не тільки документи, що підтверджують право власності юридичної особи на квартиру, що продається, а й статут, що свідчить про реєстрацію юридичної особи. Статут допоможе встановити, чи правомірно юридична особа купує і продає квартиру і хто може представляти її інтереси при укладенні угод. Якщо квартира є власністю державної організації, то її можна продати лише з дозволу Фонду державного майна України.

Повноваження посадової або фізичної особи, яка підписує договір від імені юридичної особи, підтверджується протоколом зборів засновників, випискою з наказу про призначення на посаду, дорученням.

Коли особа підібрала квартиру і за допомогою спеціаліста і досягла попередніх домовленностей з ціни, строків передачі квартири, форми оплати та з інших умов. В цей момент ріелторські агентства пропонують укласти договір завдатку. Слід лише сказати, що альтернативним варіантом поведінки для створення гарантій захисту є право покупця укласти протокол про наміри чи Попередній договір з продавцем, який посвідчується у нотаріуса та має законну силу згідно ст. 635 ЦК України.

Перевагами укладення вищевказаного протоколу (попереднього договору) є можливість зафіксувати ціну і строки на квартиру, яка сподобалася і дати час продавцю підготувати документи на продаж квартири, так як дуже часто власники готують документи на продаж квартири, коли є реальний покупець. Це обумовлено тим, що дія документів, які підтверджують відсутність обтяжень квартири, є обмеженою у часі, а для їх отримання необхідні певні грошові витрати та зусилля.

Проте слід зробити акцент, що в статті 635 ЦК України зазначено: попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена – у письмовій формі. Договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню отже і попередній договір підлягає нотаріальну посвідченню.

Якщо покупець боїться бути обманутим і не довіряє такому механізму, то він може використати інший. С. Фурса запропонувала при складанні договору вказувати, що гроші, які мають перейти до продавця будуть передані йому після державної реєстрації, а до цього моменту вони знаходитися на депозиті нотаріуса. Щоправда багатовічне питання економії коштів може заважати нашим громадянам використовувати цей механізм з депозитом, проте з іншої точки зору особа сплачує невелику суму для отримання гарантій і щоб не втратити набагато більшу.