Ключнікова В.О., Череватенко О.М.

Приватні нотаріуси

Харківського міського нотаріального округу, Україна

Особливості розірвання договорів купівлі-продажу нерухомого майна за згодою сторін

На практиці досить часто трапляються випадки, коли продавець та покупець після укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна бажають за взаємною згодою розірвати нотаріально посвідчений договір в силу різних об’єктивних та суб’єктивних обставин.

Основними нормативно-правовими актами, що регулюють правові підстави та порядок розірвання договорів купівлі-продажу нерухомого майна за згодою сторін є Цивільний кодекс України, Закон України «Про нотаріат», Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року за № 296/5.

Відповідно до чинного законодавства зміна або розірвання нотаріально посвідченого договору здійснюється шляхом складання окремого договору. Договір про зміну або розірвання договору підписується сторонами і посвідчується нотаріусом. При цьому варто відмітити, що договір про зміну або розірвання основного договору посвідчується тим же самим нотаріусом, що посвідчував договір купівлі-продажу.

Якщо нотаріус, який посвідчив договір, позбавлений можливості посвідчити договір про його зміну або розірвання (у разі смерті, заміщення нотаріуса, у разі неможливості виконання ним своїх обов'язків, припинення нотаріусом діяльності, передачі документів до державного нотаріального архіву або з будь-яких інших причин), договір про зміну або розірвання договору може бути посвідчений іншим нотаріусом.

Після нотаріального посвідчення договору про розірвання основного договору правовстановлюючий документ повертається відчужувачу майна (продавцю).

Щодо державного мита чи плати за посвідчення договору про відчуження майна та інших платежів, що були сплачені при укладанні договору купівлі-продажу нерухомого майна, то варто звернути увагу, що при його зміні або розірванні сторонам ці витрати не повертаються.

Варто зазначити, що у разі, якщо продавець нерухомого майна сплачував при укладанні договору податок на доходи фізичних осіб відповідно вимог ст. 172 Податкового кодексу України (ПКУ), то сума цього податку також не підлягає поверненню.

Крім того, у разі розірвання покупцем договору купівлі-продажу, нерухоме майно переходить у власність попередньому власнику (продавцю). Відповідно до положень п.172.8 ст.172 ПКУ для цілей цієї статті під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування.

Відповідно до п.172.1 ст.172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Пунктом 172.2 ст. 172 ПКУ визначено, що дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ст.172, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 ст. 172, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ, тобто 5%.

Враховуючи зазначене вище, при розірванні фізичними особами-резидентами договору купівлі-продажу нерухомого майна, за наслідками якого відбувається перехід права власності, об’єкт оподаткування податком на доходи фізичних осіб виникає у фізичної особи (продавця) та оподатковується з урахуванням вимог ст. 172 ПКУ.

Таким чином при розірванні договорів купівлі-продажу нерухомого майна у переважній більшості випадків виникає подвійне оподаткування.

Література:

1. Цивільний кодекс України / Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, №№ 40-44, ст.356.

2. Податковий кодекс України / (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2011, № 13-14, № 15-16, № 17, ст.112.

3. Закон України «Про нотаріат» / Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1993, N 39, ст.383.

4. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» / Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2004, N 51, ст.553.

5. Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року за № 296/5 / «Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. Правила професійної етики нотаріусів України» / ДП «Українська правова інформація»: Київ, 2014 р.