|
М.Г. Могилат, аспірант, Полтавська державна аграрна академія |
ОРЕНДА І ОРЕНДНА ПЛАТА СУБ’ЄКТІВ АГРАРНОГО ГОСПОДАРЮВАННЯ
За роки ринкових перетворень в
Україні сформовані принципово нові земельні відносини, в основі яких лежить принцип
приватної власності на землю, виникнення комплексу майнових і немайнових прав,
обов’язків щодо оренди землі, її спадкування, дарування, міни тощо.
У результаті здійснення земельної
реформи понад дві третини сільськогосподарських угідь (27,5 млн. га)
передано у приватну власність громадян та юридичних осіб. Понад 6,8 млн.
громадян отримали сертифікати на право на земельну частку (пай), з них
99,2 % замінили їх на державні акти на право власності на земельну
ділянку. У середньому по країні земельна частка (пай) становить чотири гектари
і коливається від 1,1 га в Івано-Франківській до 8,9 га у Луганській
області.
Використання землі в Україні є
платним (ст. 206 Земельного кодексу). Об’єктом плати за землю є земельна
ділянка. Відповідно до Розділу XIII. Плата за землю Податкового кодексу
України, власники землі сплачують за землю земельний податок, а
землекористувачі орендну плату, виходячи з нормативної грошової оцінки
земельних ділянок.
Згідно зі ст. 1 Закону
України «Про оренду землі», оренда землі – це засноване на договорі строкове
платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідне орендареві для
проведення підприємницької та інших видів діяльності [1].
Оренда землі передбачає наявність
двох суб’єктів: землевласника (орендодавця) і орендаря. Об’єкт їхньої економічної
угоди – земля. Орендодавцем може бути приватна особа (або група людей) чи
державні (місцеві) органи влади. Орендар отримує монопольне право
використовувати землю як об’єкт господарювання.
Отже, оренда землі – це вид
землекористування, коли власник землі передає свій наділ на певний час іншій
особі (орендарю) для ведення господарства.
За право користування землею
орендар сплачує землевласнику частину одержаного від ведення господарства
прибутку у вигляді орендної плати. Вона включає насамперед земельну ренту,
амортизацію і процент на вкладений у землю капітал (основні засоби виробництва).
За даними
Держземагенства, із 6,8 млн. громадян, які одержали сертифікати на право
на земельну частку (пай), 4,8 млн. селян реалізували своє право на землю
через орендні відносини. Із загальної кількості договорів у 2013 р.
35,2 % укладено з підприємствами, в яких отримано земельний пай, або з їх
правонаступниками; 14,2 % – з фермерськими господарствами, 50,3 % – з
іншими суб’єктами господарювання [4].
Розглянувши статистичні показники
кількості укладених договорів оренди земельної частки (паю) в розрізі
адміністративно-територіальних одиниць, слід відмітити, що за 2011 – 2013 рр.
приріст укладених договорів оренди становить 2,2 %, але у 8 областях
(АР Крим, Волинська, Дніпропетровська, Закарпатська, Київська,
Миколаївська, Рівненська, Херсонська, Черкаська області) спостерігається
тенденція до зменшення кількості зареєстрованих договорів оренди [2, с. 28].
Власниками права на земельну
частку (пай), посвідченого сертифікатом на право на земельну частку (пай) або
державним актом на право власності на земельну ділянку, у 2013 р. укладено
4767,5 тис. договорів оренди земельної частки (паю) (у 2012 р. –
4723,4 тис. договорів, у 2011 р. – 4641,8 тис. договорів),
з яких 35 % укладено з господарствами, із земель яких виділено земельний
пай, або їх правонаступниками, 14,1 % – укладено з фермерськими
господарствами, 50,9 % – укладено з іншими суб’єктами господарювання [4].
Недоліки формування єдиної бази
зареєстрованих договорів, поспіхом виготовлена технічна документація з
залученням до її виконання комерційних структур без конкурсних засад,
безсистемний підхід до процесу приватизації земель привели до проблемних питань
з реєстрацією договорів.
Найпоширеніший термін укладання
договору оренди земельної частки (паю) – від 4 до 5 років (рис. 1).
Рис. 1. Розподіл
укладених договорів оренди в Україні за
термінами їх дії станом на 01.01.2014 р.
Слід відмітити, що орендодавці з
кожним роком все частіше укладають договори на більш тривалі терміни – від 6 до
10 років, що сприяє розвитку сталого землекористування з однієї сторони
для орендарів, а з іншого боку – забезпечує збільшення розміру орендної плати.
Указом Президента України від
19.08.2008 р. «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних
ділянок та земельних часток (паїв)» збільшено мінімальний розмір орендної плати
до 3 %, однак дана ставка має рекомендаційний характер. Указ є підставою
для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору, а не для
автоматичної зміни умов договору оренди та підвищення орендної плати.
Проведені дослідження показують,
що частка договорів із встановленим рівнем орендної плати 3 % нормативної грошової вартості на землі приватної власності становить 57,9 %,
понад 3 % – 33,7 % договорів, менше 3 % – 8,4 % договорів.
Щодо земель державної власності, то тут розподіл за рівнем орендної плати дещо
інший: 3 % нормативної грошової оцінки – 41,2 % договорів, понад
3 % – 21,4 % договорів, менше 3 % – 37,4 % договорів.
Більшість договорів оренди передбачає індексацію орендної плати [3].
Середній розмір орендної
плати за 2009 – 2013 рр. зріс у 2,4 рази і знаходиться на
рівні 616,5 грн./га. Відповідно, сума орендної плати за земельні ділянки,
згідно укладених договорів, за досліджуваний період збільшилася на
6157,5 млн. грн. або у 2,4 рази. Зазначимо, що індекс інфляції
за цей період становив 1,373.
Серед форм орендної плати
переважає натуральна 55,1 % від загальної суми виплат (рис. 2).
Слід зазначити, що це є
негативним чинником, оскільки при розрахунках із селянами, ціни на
сільгосппродукцію встановлюють самі керівники сільськогосподарських
підприємств, і ці ціни, як показують перевірки, вищі за ринкові.
Рис. 2. Структура плати
за оренду земельних ділянок і земельних
часток в Україні, 2009 – 2013 рр.
Однак тенденції останніх
років показують поступове зменшення питомої ваги виплат орендної плати у
натуральному виразі і збільшення частки грошових виплат. Це зумовлено тим, що
поступово паї переходять від власників до правонаступників, які проживають у
містах і не потребують сільськогосподарської продукції в якості орендної плати.
Нами прогнозується, що така тенденція з роками буде лише поглиблюватися.
Список використаних джерел
1.
Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-XIV:
[Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/
161-14/page.
2.
Коритник М. Державне регулювання орендних відносин земель
сільськогосподарського призначення / М. Коритник // Землевпорядний вісник.
– 2014. – № 4. – С. 28
3.
Муляр О. Дослідження договорів оренди землі: [Електронний ресурс]. –
Режим доступу: http://www.agroinvest.org.ua/files/Resources/
Land_Leases_Presentation_24_06_2014.pdf.
4.
Офіційний веб-сайт Державного агентства земельних ресурсів України: [Електронний
ресурс]. – Режим доступу: http://dazru.gov.ua.