Экономические науки/4.Инвестиционная деятельность и фондовые рынки.

 

 

Магистр экономических наук, Елеукулова А.Н.

Казахский университет технологии и бизнеса, Казахстан

      Развитие рынка жилой недвижимости в Республике Казахстан: особенности и перспективы

Для большинства казахстанских семей необходимость улучшения жилищных условий является насущной проблемой. По данным социологических опросов, в улучшении жилищных условий нуждаются около 70% населения республики. Ежегодный рост цен на жилую недвижимость, наблюдаемое превышение фактических сроков подрядного  строительства над нормативными, значительный износ производственных фондов в строительстве, как и многие другие вопросы, определяют ситуацию  формирования рынка доступного жилья как проблемную. Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части населения к улучшению своих  жилищных условий обусловили актуальность жилищного строительства. Жилищное строительство признано одним из приоритетных направлений стратегии развития Казахстана до 2030 года и является одной из наиболее важных задач общенационального характера.

Казахстане действует новая схема строительства жилья с использованием потенциала системы жилстройсбережений. В 2011 году  выделено  20,8 миллиарда тенге для реализации  проектов с участием АО «Жилищный строительный сберегательный банк» и местных исполнительных органов. Всего в 2011 году планировалось построить около 6 миллионов квадратных метров жилья за счет всех источников финансирования, в том числе 494 тысячи квадратных метров государственного жилья - за счет средств республиканского бюджета. На прошедшем 11 февраля XIII съезде НДП «Нур Отан» Президент Н.А.Назарбаев поручил Правительству разработать специальный комплекс мер по поддержке жилищного строительства. На реализацию новой программы жилищного строительства, разработанной по поручению Главы государства, предусмотрено выделелить 75 миллиардов тенге. В рамках новой программы Правительство будет стимулировать строительство жилья, чтобы удовлетворить растущий спрос.

 В последние годы в стране наблюдается  бурный рост жилищного строительства. Именно строительная отрасль является одним из важных показателей развития уровня. Однако, резкие колебания цен на жилую недвижимость за последние годы вызывают необходимость более глубокого осмысления тех процессов, которые происходят сегодня на рынке недвижимости и требуют системного исследования вопросов, связанных с прогнозированием и оценкой факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости в РК. В этих условиях необходимо также определить приемлемую цену на жилую недвижимость, которая бы отвечала интересам продавцов и покупателей.  Это важно сделать и потому, чтобы обеспечить доступность жилья для населения, что является, в свою очередь,  одной их  социальных проблем всего общества Казахстана. 

Решение жилищной проблемы была и остается одной из важных задач государственной политики. Ка­захс­тан­ско­му рын­ку жи­лой нед­ви­жимос­ти так же, как мно­гим дру­гим странам, свой­ствен пос­то­ян­ный спрос вви­ду нес­ко­рого на­сыще­ния. Обес­пе­чива­ют сво­их граж­дан жи­лищ­ны­ми ус­ло­ви­ями в пол­ном объеме лишь нем­но­гие го­сударс­тва. В ми­ровом прост­ранс­тве эта­лоном в обес­пе­чении сво­их граж­дан жильем счи­та­ет­ся Нор­ве­гия, где поч­ти все жи­тели име­ют собс­твен­ную кры­шу над го­ловой. В Казахстане показатель обес­пе­чен­ности жильем на че­лове­ка в два и бо­лее раз ниже  по сравнению с раз­ви­тыми стра­нами [1]. По уров­ню обес­пе­чен­ности на­селе­ния жильем мож­но су­дить о сте­пени ста­биль­нос­ти стра­ны в це­лом. Сос­то­яние жи­лищ­но­го фон­да, ка­чест­во жи­лищ­но-ком­му­наль­ных ус­луг и раз­ви­тость рын­ка жилья ока­зыва­ют су­щест­вен­ное вли­яние на ин­вести­ци­он­ный кли­мат тер­ри­тории.

Cодерживают  доступность жилья в республике такие основные причины как: -  спекулятивный рост стоимости жилья на вторичном рынке; -  значительная разница между собственностью и стоимостью вновь   построенного жилья; -  высокая доходность инвестиций в недвижимость; -  низкое соотношение между уровнем денежных доходов и стоимостью жилья; -  неэфективная система ипотечного кредитования; -  неразвитость системы жилищных строительных сбережений; -  недостаточное предложение на рынке жилья; - отсутствие рынка арендного жилья.

Арендное жилье –это жилье, сдаваемое в наем собственниками квартир. Рынок арендного жилья как сегмент рынка жилой недвижимости еще не сформирован.Рынок характеризуется непрозрачностью, и права как арендаторов, так и арендодателей не защищены. Доля его по отношению к общей доле рынка оценочно не превышает 5%, при этом для формирования эффективной структуры рынка жилья необходимо, чтобы доля арендного сектора составила в нем не менее 30%.

   К тому же до­рого­виз­на квад­ратных мет­ров ос­тавля­ет зна­читель­ное чис­ло жи­лых объек­тов не­вост­ре­бован­ны­ми. По­это­му го­воря о по­выше­нии или сни­жении пот­ребнос­ти в исс­ле­ду­емом сег­менте рын­ка, под­ра­зуме­ва­ется в пер­вую оче­редь пла­тежес­по­соб­ный спрос. По дан­ным оце­ноч­ной ком­па­нии «Биз­нес-Парт­нер» в сто­лице рес­публи­ки, нап­ри­мер, са­мым дос­тупным жильем яв­ля­ют­ся част­ные до­ма. Их сто­имость в 2009 году сос­тавля­ла чуть вы­ше 1 000 аме­риканс­ких дол­ла­ров за квад­ратный метр. При этом це­на на них ста­ла уве­личи­вать­ся с на­чала 2010 года. На про­тяже­нии  прош­ло­го вре­мен­но­го пе­ри­ода сто­имость од­но­го квад­ратно­го мет­ра в част­ном до­ме варьиро­валась в пре­делах 870–965 USD. Бла­го­уст­ро­ен­ное жилье в квар­ти­рах на вто­рич­ном рын­ке Ас­та­ны  по дан­ным 2009 года обходилось по­купа­телю в сред­нем в 1 487 USD/ кв. м. На про­тяже­нии пос­ледних лет це­ны в дан­ном сег­менте ста­биль­но рас­тут. Те­кущая сто­имость квад­ратно­го мет­ра вто­рич­но­го жилья  пре­выша­ет прош­ло­год­ние по­каза­тели [2].Что касается  сег­мента са­мых до­рогих квар­тир сто­лицы это мно­гоком­натные улуч­шенные апар­та­мен­ты в мо­нолит­ных до­мах, рас­по­ложен­ных в районе Есиль. Со­от­ветс­твен­но для де­шево­го жилья бу­дет свой­ствен­но на­имень­шая пло­щадь, ме­нее прес­тижный район, па­нель­ная пост­рой­ка, ми­нималь­ная ком­форта­бель­ность.

    В це­лом  с на­чала 2011 го­да от­ме­ча­ет­ся ста­биль­ность сред­ней це­ны пред­ло­жения. Но не сто­ит за­бывать, что сто­имость жи­лых объек­тов за­висит от ря­да фак­то­ров, ко­торые ли­бо от­ри­цатель­но, ли­бо по­ложи­тель­но вли­яют на це­но­об­ра­зова­ние. Основное влияние на доступность жилья оказывают следующие факторы: 1) рыночная стоимость жилья, 2) уровень денежных доходов и наличие сбережений, 3) наличие финансовых схем приобретения жилья в рассрочку, 4) стоимость ипотечного кредита (процентная ставка) и другие условия ипотечного кредитования, 5) величина налога на недвижимость, 6) уровень платы за жилищно-коммунальные услуги, 7) размер страховых выплат и т.д. [3].

В целях  решения проблем развития жилищного строительства, обеспечивающего доступность жилья широким слоям населения, Агенством Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства была разработана Программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011-2014 годы.  Строительство доступного жилья   отмечено  как одно из десяти направлений реализации комплексных задач в целях повышения благосостояния народа.  Планируется обеспечить собственным жильем более полумиллиона молодых семей. В Послании  народу Казахстана на 2012 год Глава государства Н.А. Назарбаев отметил «в Казахстане будет ежегодно вводиться по 6 миллионов квадратных метров нового жилья».

  В настоящее время выполнены мероприятия в этом направлении:

·     разработана схема финансирования  строительства домов;

·     определены объемы ввода жилья с 2012 по 2014 годы, в частности арендных площадей до 1 миллиона квадратных метров [4].

·     разработана и действует Государственная  программа  «Доступное жилье - 2020», которая осуществляется по направлениям: 1) строительство жилья местными исполнительными органами с реализацией через Жилстройсбербанк, 2) строительство арендного жилья для очередников, 3) строительство арендного жилья для молодых семей через Жилстройсбербанк, 4) строительство жилья фондом недвижимости ФНР «Самрук-Казына» [5].

  В международной практике термин «доступность жилья» (housing affordability) означает возможность приобретения жилья потребителем в собственность. В сложившихся условиях   необходимо совершенствовать  законодательную  базу в области регулирования арендных отношений по частному жилому фонду. Например, еще не приняты изменения  в законе РК «О жилищных отношениях» касательно аренды жилья. Нет регламентирующих норм в отношении недобросовестных арендаторов. Все эти  факторы тормозят развитие рынка арендного жилья. Чтобы рынок арендного жилья развивался нужно  регулировать ставки арендных платежей хотя бы два раза в год, т.е арендатор должен быть защищен от этого. Фонд Недвижимости для страховки  ввел гарантийный депозит в размере четырех месячных арендных платежей [7]. К тому же до сих пор не разработаны окончательные правила и порядок передачи и реализации жилья населению ( в том числе аренды с последующим выкупом). Не смотря на указанные недостатки в развитии рынка жилой недвижимости население страны проявляет ажиотажный интерес к программе арендного жилья. Ведь если пару лет назад решить жилищную проблему можно было с помощью ипотеки, то сейчас из-за ее недоступности единственным выходом является жилье внаем.

  В международной практике термин «доступность жилья» (housing affordability) означает возможность приобретения жилья потребителем в собственность. Удов­летво­рен­ный спрос на жилье спо­собс­тву­ет рос­ту пот­ребле­ния дру­гих то­варов дли­тель­но­го поль­зо­вания, соз­да­ют ус­ло­вия для прив­ле­чения в ре­ги­он тру­довых ре­сур­сов. Все это да­ет тол­чок к об­ще­му эко­номи­чес­ко­му раз­ви­тию, по­это­му так важ­но удов­летво­рить ес­тест­вен­ную пот­ребность на­селе­ния в жилье. В свою оче­редь сти­мули­ровать спрос на жи­лую нед­ви­жимость бу­дут ме­ры, ко­торые нап­равле­ны на по­выше­ние уров­ня ре­аль­ных до­ходов на­селе­ния, уве­личе­ние средств, вы­деля­емых из бюд­же­та на раз­личные жи­лищ­ные прог­раммы, прив­ле­чение долж­но­го чис­ла ин­весто­ров на внут­ренний ры­нок нед­ви­жимос­ти и т. д. Жи­лая нед­ви­жимость в Ка­захс­та­не яв­ля­ет­ся ма­лодос­тупным для ши­роких масс про­дук­том,т.к. спрос на нее будет всегда, независимо от изменений, свойственных рынку на том или ином этапе развития.О снижении потребности можно говорить только тогда, когда обеспеченность граждан жильем достигнет 100%, к чему с учетом роста населения и износа ветхого жилья можно идти постоянно

  Таким образом, все имеющиеся факты позволяет гипотетически предположить, что отечественный рынок жилой недвижимости довольно перспективен.

Литература

1.   Кулумбетова Л.Б. Кзахстанский рынок жилья в условиях глобализации, Караганда,2008г

2.   Послание Президента Республики Казахстан Н.А.Назарбаева народу Казахстана «Социально-экономическая модернизация – главный вектор развития Казахстана» 27.01.2012г

3.   Самрук-Казына – об арендном жилье

4.   Деловой мир №2(70) 2011

5.   Обзор мирового рынка недвижимости // http: www.nalogi.net

6.   http://www.profinance.kz

7.   Http:tengrinews.kz/kazakhstan_news/209636