Терновська Н.М.,

студентка Черкаського інституту банківської справи

Університету банківської справи НБУ

д.е.н., доцент, Мігус І.П.,

завідувач кафедри менеджменту та економічної безпеки

Черкаського національного університету

імені Богдана Хмельницького

РОЛЬ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ У ФІНАНСУВАННІ ІНВЕСТИЦІЙНИХ ПРОЕКТІВ

Україна в теперішній час знаходиться на шляху всебічних економічних перетворень, а за таких умов налагодження стабільного інвестиційного процесу є справою особливого значення. Результативність та ефективність інвестиційної діяльності в цілому залежить від ефективності окремих інвестиційних проектів. Загалом інвестиційний проект залежить від якості управління ним, від правильності вибору методу фінансування, від своєчасності та оптимальності фінансування кожного його етапу. Необхідність забезпечення розвитку іпотечного кредитування інвестиційної діяльності на макро- і мікрорівні ринку та відсутність комплексних розробок з цього питання визначають актуальність дослідження.

В Україні стоїть завдання розширення інвестиційного ринку, що змушує активно працювати над розробкою ефективних механізмів, здатних акумулювати вільні фінансові ресурси на фінансовому ринку, та спрямовувати їх в сегменти економіки, які формують потенційний попит на інвестиційний ресурс. Головна проблема сьогодні полягає у відсутності загальної концепції іпотечного кредитування як механізму використання ресурсів і системного підходу в дослідженні факторів, які впливають на ефективність роботи іпотечного механізму.

Наукове обґрунтування поняття іпотеки як механізму руху фінансових ресурсів, ефективне використання та розвиток нерухомості, а також процес організації іпотечного кредитування, інвестиційної діяльності, оцінка ефективності реалізації проектів є об’єктом для дослідження багатьох українських і зарубіжних науковців, серед яких: Пересади А.А., Майорової Т.В., Тиркала Р.І, Бахчеванової Н.В, Стефановича Є.А, Костюкевича О.І, Ковалишин І. В., Скибенко Я. П.,. та ін. Проте, незважаючи на значний внесок кожного науковця у цій галузі, існує необхідність систематизації та доповнення наявних знань про ознаки та методи іпотечне кредитування, як джерела фінансування інвестиційних проектів.

Результативність та ефективність інвестиційної діяльності в цілому залежить від ефективності окремих інвестиційних проектів. Загалом інвестиційний проект залежить від якості управління ним, від правильності вибору методу фінансування, від своєчасності та оптимальності фінансування кожного його етапу.

Пересада А.А. виділяє наступні методи фінансування інвестиційних проектів : самофінансування, акціонерне фінансування, боргове фінансування та альтернативне фінансування. Розглянемо кожен із вказаних методів більш детально.

Самофінансування. Здійснюється виключно за рахунок власних внутрішніх коштів підприємства, до яких відносять: чистий прибуток; амортизаційні відрахування; страхові суми відшкодування збитків; іммобілізовані надлишки основних та оборотних коштів, нематеріальних активів тощо.

Акціонерне фінансування. Це метод, який використовується для фінансування великих інвестиційних проектів зі значними строками окупності витрат [4, с.10]. Одна з найпоширеніших форм фінансування проектів – одержання фінансових ресурсів через випуск акцій і облігацій. Основний обсяг необхідних ресурсів надходить на початку реалізації проекту, розрахунки з інвесторами можна перенести на пізніші терміни, коли підвищується спроможність проекту генерувати прибутки.

Бюджетне фінансування. Перелік інвестиційних проектів, які здійснюються за рахунок державних інвестицій, формують у суворій відповідності до цілей і пріорітетів інвестиційної політики. Централізовані інвестиції з бюджету у виробничу сферу виділяються на платній і зворотній основі.

Боргове фінансування. Джерела – довгострокові кредити в комерційних банках, кредити в державних установах, іпотечні кредити, приватне розміщення боргових зобов’язань.

Альтернативне фінансування. Фінансування у вигляді кредитів доцільніше для залучення в ефективно діючі підприємства. Від таких підприємств не вимагають підвищеної плати за кредит через незначний ризик; крім того, вони забезпечують кредит своїми активами.

Варто зазначити, що основна відмінність між власними та запозиченими фінансовими ресурсами в тому, що в разі залучення останніх відсотки за кредитами відраховуються до сплати податків, тобто включаються у валові витрати, а дивіденди виплачуються з прибутку, що залишається в розпорядженні підприємства.

Розглядаючи іпотечне кредитування як механізм фінансування іпотечних проектів, Майорова Т.В. та Ляхова О.О. виділили такі характерні риси. По-перше, застава нерухомості виступає в якості інструмента залучення фінансових ресурсів, які є необхідними для розвитку виробництва. По-друге, іпотека здатна забезпечити реалізацію майнових прав на об’єкти нерухомості також в тому випадку, коли інші форми як, наприклад, купівля-продаж, за конкретних умов є недоцільними та не ефективними. По-третє, це можливість створення за допомогою іпотеки ефективного капіталу, на базі такого цінного папера як заставна [3, с.528].

Характерними ознаками іпотечного кредитування, як джерела фінансування інвестиційних проектів є те, що:

- середній розмір іпотечного кредиту під заставу значно перевищує середній розмір інших кредитів, особливо споживчих та кредитів малим підприємницьким фірмам;

- тривалий строк користування іпотечними кредитом. В Україні строки іпотечного кредитування коливаються в межах від 5 до 30 років, причому найпопулярнішим є 20-річний термін. Проте часто іпотечні кредити погашаються достроково, тож фактичний термін користування іпотечним кредитом в Україні не перевищує 6 - 8 років [1, с.65].

- високий ступінь ризику, адже можливі зміни несприятливих економічних умов, відсотків, стану здоров'я позичальника та ін.;

- при видачі іпотечного кредиту під заставу більш важливим, ніж дохід позичальника, є стан і вартість його майна — об'єкта кредитування;

- при прийнятті рішення про видачу іпотечного кредиту дуже важливою є компетентна оцінка відповідного майна [2, с.63].

У сучасних умовах іпотека займає особливе місце серед засобів забезпечення виконання зобов’язань. Враховуючи особливості іпотечного кредиту доцільним вважаємо сформувати переваги та недоліки іпотечного кредитування як для позичальника, так і для кредитора.

Отже, до переваг іпотечного кредитування при фінансуванні інвестиційних проектів для кредитора належать: полегшення контролю за збереженням предмета застави, можливість диверсифікації, тобто урізному інструментів і програм іпотечного кредитування. Тоді як недоліками виступають додаткові витрати, пов’язані з диверсифікацією інструментів і програм іпотечного кредитування, а також ускладнюється процес реалізації застави у випадку непогашення кредиту, оскільки предмети іпотеки, як правило, не належать до високоліквідних активів.

Основними перевагами іпотечного кредитування при фінансуванні інвестиційних проектів для позичальника є те, що фізичні характеристики нерухомості дозволяють залишати об’єкт іпотеки у володінні та користуванні позичальника. Ще однією перевагою є зростання інвестиційних можливостей шляхом перетворення нерухомості в операційний капітал, та самостійне розпорядження доходом, отриманим в результаті використання предмета іпотеки. Основним недоліком іпотечного кредиту для позичальника, може бути втрата власності на предмет іпотеки у разі не виконання зобов’язань, передбачених кредитним договором

В результаті дослідження нами було з’ясовано різні методи кредитування при фінансуванні інвестиційних проектів. Особливу увагу було звернуто на іпотечне кредитування при фінансуванні інвестиційних проектів. Висвітливши основні риси іпотечного кредитування та виявивши характерні ознаками іпотечного кредитування, як джерела фінансування інвестиційних проектів, доведено, що іпотека займає особливе місце серед засобів фінансування інвестиційних проектів.

Список використаних джерел:

1. Ковалишин І. В. Сутність іпотеки та основні принципи житлового іпотечного кредитування / І. В. Ковалишин // Вісник Університету банківської справи НБУ. - 2008. - № 3. – С.123-127.

2. Костюкевич О. І. Теоретичні аспекти функціонування іпотечного ринку / О. І. Костюкевич // Економіка та держава. - 2009. - № 1. - С.24-26

3. Пересада А.А., Майорова Т.В., Ляхова О.О. Проектне фінансування: Підручник./А.А.Пересада, Т.В. Майорова, О.О. Ляхова– К.:КНЕУ. - 2010. – 736с.

4. Cтефанович Є.А. Інвестиційні проекти та джерела їх фінансування/ Є.А Cтефанович// Інвестиції: практика та досвід. – 2010. – №20 С. 8-13.