Петраш О.П.

Київський національний університет будівництва і архітектури, Україна

Проблеми та перспективи імплементації сучасних методик формування інвестиційного портфеля на засадах девелопменту.

Розвиток світової економіки останніх десятиліть вказує на те, що ринок нерухомості є важливим фактором росту національної економіки. Еволюційні процеси розвитку ринку нерухомості привели до його неоднорідності.

Одним з важливих учасників цього ринку є девелоперські компанії.Поняття "девелопмент" в будівельній галузі означає вид професійного бізнесу, спрямованого на пошук і реалізацію найкращого варіанта розвитку ринку нерухомості, починаючи від генерації ідеї та створення загальної концепції проекту, до здачі об'єкта "під ключ", реалізації його на ринку нерухомості й наступне управління (експлуатацію). Девелопмент – Development (англ.) в його первинному значенні перекладається як розвиток. Девелоперські проекти припускають залучення великих інвестицій на тривалі строки. При цьому зроблений у ході реалізації такого проекту продукт здатний протягом тривалого часу своєї експлуатації створювати регулярні фінансові потоки.

Вагомий внесок у дослідження теоретико-методологічних засад девелопменту внесли вітчизняні вчені: А.М. Асаул, І.А. Брижань, О.Р. Дєгтяр, Б.Л. Луців, Ю.М. Коваленко, О.О. Ляхова, А.А. Пересада, С.В. Онікієнко, В.Я. Чевганов, С.Г. Чигасов; а також зарубіжні Ольдерогге, Р. Пейзер, Шапіро, А. Фрей та Дж. Фридман.

Інвестування на ринок нерухомості досить довгостроковий процес, тому на ефективність проектів девелопмента впливають зміни, які відбуваються в зовнішньому середовищі. Девелоперські компанії, як правило, одночасно реалізують сукупність проектів, що ускладнює процедуру прийняття ефективних інвестиційних та фінансових рішень. Таким чином, важливим фактором, що визначає конкурентну позицію девелоперської компанії, стає використання сучасних методі управління інвестиціями.

Проблеми управління інвестиціями та підвищення ефективності інвестиційних рішень, що приймаються достатньо широко викладені в працях наукових дослідників. Одне з значних місць займає теорія портфельного аналіза, викладена в роботах Р.Гібсона, М.Дж.Гюбера, Г.Марковіца, М.Міллера, У.Шарпа, Е.Едвіна, Х. Леви.

Але, незважаючи на важливість розроблених принципів інвестування і формування інвестиційних портфелів, застосування результатів досвідів обмежене в зв’зку з закладеними в них припущеннями.

Формування інвестиційного портфеля здійснюється після того, як сформульовано цілі інвестиційної політики, визначено пріоритетні цілі формування інвестиційного портфеля з урахуванням сформованих умов інвестиційного клімату і кон’юктури ринків.

Важливим етапом формування інвестиційного портфеля є вибір конкретних інвестиційних об’єктів для включення їх в портфель на основі оцінки інвестиційних якостей.

В Україні девелоперская діяльність перебуває в стані зародження. На сьогоднішній день практично відсутні фірми, які б у чистому виді виконували весь комплекс робіт з реалізації девелоперских проектів. У закордонній практиці, а останнім часом й в Україні, існують дві принципові схеми девелоперских проектів.

По першій схемі девелопер не бере на себе фінансові ризики і працює за гонорар. У цьому варіанті інвестор наймає девелопера, щоб той на обраній земельній ділянці побудував будинок "під ключ" і, по можливості, "заповнив" його орендарями або покупцями-власниками окремих частин будівлі. У такому проекті девелопер звичайно не бере участь своїми коштами, а проводить проектування, необхідні узгодження, будівництво і здачу площ за гроші, що виділяються замовником, залучаючи необхідних фахівців (проектні організації, підрядників і т.д.). При цьому відповідальність за весь проект цілком лежить на девелопері. Агентська винагорода (комісія) за ці роботи в окремих випадках може досягати 10% від вартості проекту.

У другій схемі девелопер створює комерційну нерухомість, виступаючи як одноосібний організатор проекту. По суті девелопер виконує всі ті ж функції, що й у першій схемі, але крім цього, займається ще й побудовою фінансової схеми проекту, вкладаючи в нього власні кошти і засоби, які фактично стають стрижнем майбутньої фінансової схеми реалізації інвестиційного проекту [1].

Фінансова схема великих девелоперских проектів звичайно являє собою складну комбінацію власних засобів девелопера, грошей інвестора, банківських кредитів, іноді бюджетних інвестицій, грошей підрядників, а також авансових інвестиційних платежів майбутніх власників та орендарів. При реалізації таких проектів дуже важливо дотримуватися оптимальної пропорції між власним і позиченим капіталом.

Класична схема змішаного фінансування виглядає в такий спосіб: після вкладення 10% власних коштів, які використовуються для організації робіт на предпроектній і проектній стадіях, девелопер залучає великого стратегічного інвестора (25% вартості проекту). Наступний етап: залучення банківського кредиту на суму, шо складає 25-30% від вартості проекту. Потім у проект залучаються засоби підрядника на рівні 10%. Залишок формується за рахунок попередньо про авансованих платежів клієнтів - орендарів та авансових платежів майбутніх власників [2].

На практиці можливі різні варіанти цієї схеми, наприклад, більш вагома частина джерел фінансування інвестора або залучених бюджетних коштів у випадку включення до складу будівельного проекту об'єктів соціальної сфери або виконання договору концесії у формі державно – приватного партнерства. У західній практиці для організації фінансування та як гарантія повернення коштів забудовника – інвестора активно використовується застава вже наявної нерухомості, наприклад, земельної ділянки.

У зв'язку з наявністю високих ризиків, девелоперські проекти, що здійснюються по другій схемі, вважаються найбільш складними із всіх можливих операцій на ринку нерухомості, тому що в цьому випадку в одному проекті сполучаються одночасно будівельні, ріелтерські, юридичні та фінансові операції.

У світі вже давно визнано, що управління проектами - особлива область менеджменту, застосування якої дає відчутні результати. Професіонали в цій галузі високо цінуються (у США це третя за величиною середньої оплати професія після юристів і лікарів), а сама методологія управління проектами стала фактичним стандартом управління на багатьох тисячах підприємств і застосовується в тій чи іншій мірі практично у всіх великих корпораціях. На сьогоднішні день прийняті стандарти управління проектами ANSI (затверджені Американським національним інститутом - American National Standarts Institute), розроблено проект стандартів управління проектами ISO 10006 [3].

Управління проектами (англ. project management) - це застосування знань, досвіду, методів і засобів до робіт проекту для задоволення вимог, що пред'являються до проекту, і очікувань учасників проекту. Щоб задовольнити цим вимогам та очікуванням, необхідно знайти оптимальне сполучення між цілями, термінами, витратами, якістю та іншими характеристиками проекту [4].

Основні функції девелоперської компанії наведено в схематичному вигляді( мал. 1).

Малюнок 1. Функції девелоперської компанії.

Девелоперські компанії в Україні, зазвичай, реалізовують свої проекти, укладаючи договори будівництва з підрядними організаціями. Так, в Україні компанія VOK Development активно співпрацює з підрядною компанією ТОВ «Сучасні технології будівництва». Вони складають кошторис проекту, а девелоперська компанія погоджує його. Також VOK Development слідкує за тим, щоб підрядна організація не виходила за рамки затвердженого кошторису. ТОВ «Сучасні технології будівництва» звітує перед девелоперською компаніями щодо строків виконання будівництва. Основним завданням підрядної організації — визначити усі технічні характеристики споруджуваної будівлі.

Вагомим чинником ефективного використання об’єктів нерухомості є їх висока якість та дохідність. Перед інвесторами постала нагальна проблема максимізації прибутку та вчасного виконання договірних зобов’язань стосовно будівництва проекту; перед кредиторами - вчасне повернення кредитів та cплата відсотків; перед державними органами влади - дотримання правил оформлення проектної документації, використання земельної ділянки, відповідність державним нормам будівництва, забезпечення охорони навколишнього середовища. Сприяти розв’язанню цих проблем покликана девелоперська компанія.

Окрім функцій забудовника, девелоперські компанії виконують функції управління нерухомістю. Однією з важливих характеристик девелопера є те, що він пропонує замовнику найкращий шлях реалізації нової ідеї, щоб максимізувати свої вигоди.

Як приклад, це можливість девелоперською компанією виконувати супроводження будівництва об’єкта з усіма супутніми функціями та управління побудованим об’єктом нерухомості ( не ОСББ).

На практиці, ми можемо бачити, як ПАТ « Холдінгова компанія « Київміськбуд» впроваджує в життя все більший спектр впливу на всі можливі супутні, допоміжні та контролюючі функції щодо побудованого об’єкта.

А саме, до складу ПАТ « Холдінгова компанія « Київміськбуд» входить 98 компаній, які займаються будівництвом і виробництвом будівельних матеріалів: 6 дочірніх підприємств, 35 акціонерних товариств, 4 товариства з обмеженою відповідальністю, 53 асоційованих компанії. Крім будівельних трестів, до складу « Київміськбуд» входять: автотранспортні підприємства, агентство нерухомості ( «Планета Оболонь»), підприємство по ремонту приміщень ( ДП «Екос»), монтаж ліній зв’язку ( ДП» Зв’язок»), по комп’ютерним технологіям ( Центр комп’ютерних технологій « Система»), медичне обслуговування ( «Медбуд»), виробництво будівельних матеріалів ( «Завод оздоблювальних матеріалів»). Також до складу холдінга входить: виставковий центр, дизайн-студія, готель «Оберіг»).

Таким чином, розширення спектра дій девелоперської компанії на об’єкт нерухомості призведе до формування більш ефективного інвестиційного портфеля.

Література:

1. Максивмов С.И. Девлопмент ( развитие недвижимости). – СПб.: Питер, 2003.-256с.:ил.- ( Серия «Теория и практика менеджмента»

2. Bond, S.A, and Scott, P. The Capital Structure Decision for Listed Real Estate Companies/ Department of Land Economy, University of Cambridge, January 2006. Bond, S.A, and Scott, P. The Capital Structure Decision for Listed Real Estate Companies/ Department of Land Economy, University of Cambridge, January 2006.

3.Немчин М.С. Використання міжнародних стандартів ризик-менеджменту на вітчизняних підприємствах / М.С. Немчин, В.М. Хобта // Сучасний стан і проблеми інвестиційного розвитку – 2008 / Матеріали всеукраїнської науково-практичної конференції студентів і молодих вчених. – Донецьк, ДонНТУ – 2009, с. 35-36.

4.Старостіна А.О. Ризик-менеджмент: Теорія та практика : навч. посіб. / А. О. Старостіна, В. А. Кравченко. – К. : Політехніка, 2004. – 200 c