Економіка/Макроекономіка
Манжура О.В., к.е.н.
Полтавський
кооперативний технікум
Можливості використання кооперативних форм в житловому будівництві України
Житлово-будівельні кооперативи набули значного поширення у світі. Секторальною
організацією Міжнародного кооперативного альянсу є Міжнародна організація житлових кооперативів (Co-operative Housing International (ICA Housing)), аналогічну структуру має кооперативне
об’єднання «Кооперативи Європи» - Європейська асоціація житлових
кооперативів (European Association of housing cooperatives (EAHC)).
В
узагальненому вигляді житлово-будівельний кооператив являє собою організацію, яка надає своїм членам кредити на
придбання об’єктів житлової нерухомості, які зумовлені не лише заставою і
зобов’язаннями позичальника з обслуговування боргу, але й попереднім виконанням
плану по накопиченню заощаджень. Як і в інших формах іпотечного кредитування,
куплене його членом житло залишається у власності товариства і є заставою
позики до її повної виплати. Основна відмінність будівельних товариств від
інших іпотечних інститутів полягає в тому, що в них позики надаються лише своїм
вкладникам, тому обов’язковою умовою їх успішного функціонування є необхідність
тривалої участі у ньому і накопичення значних сум.
В умовах
СРСР будівельно-ощадні каси ефективно функціонували.
Держава надавала житло населенню
безоплатно, але існували величезні черги. Тому вступ у житло-будівельний
кооператив був для людини альтернативою платного придбання житла. На жаль, після розпаду СРСР кількість
будівельно-ощадних кас в Україні стрімко скоротилася. З подальшим розвитком
ринкової економіки вони були витіснені банківським іпотечним кредитуванням,
яке, однак, не довело своєї ефективності й поки ще не «прижилось» на території
постсоціалістичних країн [1].
Форма розвитку іпотеки у світі
залежала від її виду: масова чи елітна. Масова іпотека включала в себе,
насамперед, будівельно-ощадні кооперативи, які потім перетворювалися у
позиково-ощадні асоціації. А елітна іпотека фінансувалася за рахунок кредитів ощадних,
іпотечних банків і агентств вторинного ринку. Лише після еволюційного розвитку
всіх цих інституцій з’являвся повноцінний ринок іпотечного кредиту. Світовий досвід переконує у тому, що жодній країні світу
не вдавалося створити сучасну масову іпотеку, оминувши стадію будівельних
товариств [2, c. 59]. Наприклад, в Англії широкий розмах житлової кооперації
припадає на початок ХХ ст. [3]. Кооперативне будівництво здійснювалося такими способами:
- видача
кредитів членам кооперативних товариств під певний процент на купівлю або
будівництво будинку, які гарантувалися закладом самого об’єкта володіння і
виплачувалися частинами протягом певного періоду часу;
- передача в
оренду своїм членам зведених будинків, які перебували у власності товариства;
- продаж своїм
членам зведених будинків, вартість яких виплачувалася товариству частинами –
протягом певної кількості років. Після сплати всіх внесків товариство
передавало будинки своїм членам у власність.
Об’єктивно в Україні
на сьогодні склались передумови для розвитку житлової кооперації у формі
ощадно-будівельних кас, про що свідчить: часткове згортання і недоступність
іпотечного кредитування. Соціальний і неприбутковий характер житлової
кооперації із максимальною орієнтацією на задоволення потреб громадян дозволить
знизити собівартість житла, збудованого кооперативами, за рахунок виключення спекулятивних націнок і надприбутків
власників земельної ділянки, забудовника тощо. Це позитивно вплине на ціну, а,
отже, зробить житло доступнішим.
Утім упровадження та
широке застосування ощадно-будівельних кас в Україні ускладнюється рядом
причин, серед яких основна – відсутність відповідної правової бази. Причому дії
різних українських урядів відрізняються непослідовністю відношення до
кооперації в житловій сфері.
Закон України «Про кооперацію» не визначає статусу житлово-будівельного, а
також садівницького, садово-городнього та дачного кооперативів. Для вирішення сучасної наболілої житлової проблеми 17
лютого 2010 р. Кабінет Міністрів України видав Розпорядження «Про
схвалення Концепції розвитку житлової кооперації та запровадження житлових
ощадно-будівельних кас в Україні» [4], метою якої було сприяння розвитку
житлової кооперації на основі запровадження житлових ощадно-будівельних кас, що
мають надзвичайно великий успіх і багаті історичні традиції у країнах Європи.
Проте розпорядженням
Кабінету Міністрів України від 13 червня 2012 р. № 347-р воно було скасовано [5].
Інституціональним підґрунтям розвитку житлової кооперації
в Україні можуть стати фінансово-кредитні механізми і
управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю [6], введені відповідним Законом України у 2003р. Об'єктами
управління майном у системі фінансово-кредитних механізмів є Фонд фінансування будівництва (ФФБ)
та Фонд операцій із нерухомістю (ФОН).
Об'єкт управління майном знаходиться в довірчій власності управителя. Система ФОН-ФФБ - це відносини довірителів та управителя
системи при організації будівництва.
Власники сертифікатів
ФОН, які складають спільного інвестора ФОН, не мають права власності на наперед
визначені частки активів ФОН і не можуть самостійно розпоряджатися цими
активами. Метою створення ФФБ є отримання довірителями ФФБ у власність житла. Метою
створення ФОН є отримання доходу власниками
сертифікатів цього ФОН, в тому числі шляхом участі спільного інвестора ФОН у
фонді фінансування будівництва.
Таким чином, ФОН і
ФФБ створені в Україні на основі довірчої власності, а світовий досвід,
зокрема, Білорусії, переконує, що аналогічні установи ефективно функціонують у
формі кооперативу. У цій країні механізм
будівельно-ощадних кас виявився ефективним через державну фінансову підтримку і
завдяки ній програма фондів фінансування будівництва за кошти населення
виявилась успішною. Прийняття відповідного законодавства в Україні дозволить
перетворити ФОН і ФФБ в житлово-будівельні кооперативи, які матимуть значний
потенціал розвитку.
Література
1. Білоброва
Т. О. Будівельно-ощадні
каси як форма вирішення проблеми забезпечення житлом [Електронний ресурс] / Т. О. Білоброва // Українська кооперація. - 2010. - №3. -
Режим доступу: http://www.ukrcoop-journal.com.ua/2010-3/num/bilobrova.htm
2. Литвин, О. Ю. Розвиток
житлової кооперації в країнах
Європи та можливості використання європейського досвіду в Україні [Текст] :
монографія / О. Ю. Литвин, Л. О. Дорогань-Писаренко. - Полтава : Укрпромторгсервіс,
2014. - 176 с.
3. Литвин О.Ю. Житлова кооперація Англії та Німеччини на початку
ХХ ст. [Електронний ресурс] / О. Ю. Литвин // Українська кооперація.
– 2011. - №4. – Режим доступу: http://www.ukrcoop-http://www.ukrcoop-journal.com.ua/num/lytvyn.htm
4. Про схвалення Концепції розвитку житлової кооперації та запровадження
житлових будівельно-ощадних кас в Україні:
Розпорядження Кабінету Міністрів
України від 17.02.2010 р. № 243-р
[Електронний ресурс]. - Режим
доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/243-2010-%D1%80
5. Про визнання
таким, що втратило чинність, розпорядження Кабінету Міністрів України від 17
лютого 2010 р. № 243: Розпорядження Кабінету Міністрів України від 13 червня
2012 р. № 347-р [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/347-2012-%D1%80
6. Про
фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та
операціях з нерухомістю: Закон України від
19.06.2003 р. № 978-IV
[Електронний ресурс]. – Режим доступу:
http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/978-15/print1389890286667463