Чайкіна І. О.

Науковий керівник Кононенко А. Ф.

ДонНУЕТ імені Михайла Туган - Барановського

Проблеми розвитку іпотечного кредитування в Україні.

Ринок іпотечного кредитування знаходиться зараз в стадії розвитку. Для більшого росту іпотеки перешкоджає ряд проблем, що стосуються законодавства та соціально-економічного потенціалу країни в цілому.

Розвиток ринку іпотечного незважаючи на зростання українського ринку іпотеки, він все-таки залишається малорозвиненим.

Тільки 30-40 діючих банків в Україні сьогодні активно займаються іпотечним кредитуванням. В їх кредитних портфелях такі позики займають лише 3-5% (в країнах Євросоюзу цей показник становить 40%) і кредити надаються в середньому до 15-20 років ( лише окремі банки позичають гроші на тридцять років). До того ж, більшість цих фінансових установ знаходяться в м.Києві та Донецькому регіоні, де така послуга найбільш поширена.

Обсяги іпотечних кредитів українському населенню значно можна збільшити, шляхом: зниження відсоткових ставок; збільшення терміну кредитування; збільшення розміру кредиту відносно вартості предмету застави; зменшення суми витрат на оформлення кредиту та включення їх в “тіло кредиту”; застосування індивідуальних схем виплати кредитів; розвитку кредитів на первинному ринку; зміни технології розгляду можливості конкретного об’єкту бути предметом застави; застосування страхування ризиків позичальника; надання позичальнику можливості попереднього ознайомлення з кредитними документами для внесення в них узгоджених змін; вдосконалення самого процесу оформлення документів по кредитуванню; попереднього ознайомлення позичальника з технологією реалізації застави при неможливості виплати боргу; застосування технологій, які б виключали необґрунтовані затрати часу на пошуки квартири і втрати завдатку на знайдену квартиру; формування у населення економічної та юридичної культури; збільшення кількості публікацій в ЗМІ на тему іпотеки; залучення рієлторських організацій до роботи з іпотекою.

На даному етапі розвитку іпотеки необхідна більша державна підтримка. Так державою має здійснюватись субсидування цільових ощадних рахунків, призначених для придбання нерухомості, її реконструкції чи ремонту; оплата частини відсоткової ставки за іпотечним кредитом; вилучення із суми, оподаткованої прибутковим податком, відсотків за іпотечним кредитом.

Зараз найгострішою проблемою є практично відсутність в Україні довгострокового кредитування банками населення. Банки в основному фінансують операції іпотечного кредитування за рахунок депозитів фізичних осіб, строк яких не перевищує трьох років, а іпотечні кредити надаються тільки від трьох років. Крім того, конкуренція спонукає збільшувати депозитні відсоткові ставки. Все це збільшує процентні ризики та зменшує ліквідність банку. Завищення вартості кредитів, що надаються, значною мірою зумовлюється: високою ціною залучених ресурсів; зростанням інфляції та зниженням ринкової вартості застави; несвоєчасним виконанням кредитних зобов’язань; ризиками, пов’язаними з правовими і судовими складнощами при відчуженні житла-предмета застави, а також із проблематичним виселенням боржника та продажем на торгах предмету застави. Існують складнощі у оцінці платоспроможності позичальника, адже значну частку доходів населення складають неофіційні доходи, які банк повинен враховувати при прийнятті рішення про видачу кредиту. Головна вимога до клієнтів – це їх платоспроможність, наявність стабільного джерела доходів. Оцінка фактичної платоспроможності позичальника є поки що невирішеною проблемою, яка суттєво обмежує можливість розвитку іпотечно-житлового кредитування. При доходах сім'ї менше 1000 доларів у місяць, обслуговувати іпотечний кредит просто нереально. Тому і доступність його в Україні не перевищує 5%.

Негативною стороною українського ринку житлового іпотечного кредитування є тенденція до поступового збільшення частки кредитів, які надаються в іноземній валюті (приблизно 24% кредитів видаються в гривні), а якщо вони надаються в національній валюті, то існує певне валютне хеджування, яке прив’язане до котировок, що по суті робить ці кредити також валютними. Це все зумовлено як негативними інфляційними очікуваннями, так і традиційно орієнтованою на іноземну валюту формою розрахунку на вторинному ринку житла.

Великим невикористаним резервом для підтримки іпотеки є Національний Банк України. Рефінансування як потенційне джерело “довгих ресурсів” є другим за значенням після збережень населення. Щоб активізувати цей процес, потрібно забезпечити відповідне нормативне забезпечення функціонування іпотечних цінних паперів: ухвалити Закон України “Про іпотечні цінні папери”, розробити і прийняти Закон України “Про сек’юритизацію”; розробити необхідні підзаконні акти, здешевити кредити та продовжити термін їх надання, а також залучати до іпотеки іноземних інвесторів.

Важливим на даному етапі розвитку іпотеки є створення системи гарантій та прозорих умов діяльності учасників іпотечного ринку. Для цього слід запровадити ефективну систему державної реєстрації прав на нерухоме майно, вдосконалити систему оцінки нерухомого майна, стандартизувати діяльність іпотечного ринку, визначити механізми страхування іпотечних кредитів.

Отже, перспективи розвитку іпотеки в Україні значно залежать від економічного зростання, стабільності цін та обмінного курсу національної валюти, удосконалення фінансово-кредитної системи та ринку нерухомості. Іпотечне кредитування - це надійний і вивірений спосіб залучення приватних інвестицій іноземних та вітчизняних інвесторів. Лише надійні гарантії, зокрема застава нерухомості та емісія на її основі іпотечних цінних паперів, дозволять мобілізувати в значних масштабах заощадження населення і спрямовувати їх на інвестування перспективних секторів економіки. Лише в такому разі в Україні можлива поява зарубіжних портфельних інвесторів, які, через придбання іпотечних цінних паперів, здійснюватимуть інвестування української економіки.