Семеряк Ю.А., Москва М.Г., Далик В.П.

Львівська комерційна академія

Національний університет «Львівська політехніка»

Львівський Національний університет ветеринарної медицини та біотехнологій ім. С.З.Гжицького

Ринок сільськогосподарських земель в Україні: особливості формування та розвитку

Від ефективного функціонування ринку сільськогосподарських земель залежить соціально-економічна динаміка в аграрному секторі та можливості розбудови конкурентоспроможної національної економіки. Створення повноцінного земельного ринку перш за все передбачає еволюцію відносин власності та визнання землі товаром. Саме тому пріоритетним завданням земельної реформи в Україні є перерозподіл сільськогосподарських земель у власність і користування фізичним та юридичним особам з метою забезпечення рівноправного розвитку різних форм господарювання на селі, раціонального використання та охорони земель.

Основними причинами, які перешкоджають створенню ефективної моделі ринку земельних ресурсів в Україні є низька купівельна спроможність більшості населення країни, відсутність відповідної ринкової інфраструктури, ефективної системи ціноутворення на різні категорії земель, належно сформованої законодавчої та нормативно-правової бази, дієвого організаційно-правового механізму оформлення угод тощо.

Ми вважаємо, що цивілізований земельний ринок повинен формуватися поступово, еволюційним шляхом в міру створення основних його елементів: належної законодавчої та нормативно-правової бази, що забезпечить функціонування регульованого ринку землі; наявності платоспроможного попиту на землю; створення конкурентного середовища на ринку земельних ресурсів, що стане запорукою раціонального використання та охорони земель, формуванню ринкових цін, які будуть встановлюватися під впливом взаємодії попиту та пропозиції землі; формування відповідної ринкової інфраструктури; запровадження дієвого механізму державного регулювання ринку землі на усіх рівнях; відповідної системи державної підтримки виробників товарної сільськогосподарської продукції; встановлення для землевласників та землекористувачів відповідних екологічних та технологічних вимог з метою забезпечення ефективного використання земельних ділянок тощо.

На наш погляд, можна виділити три етапи створення ринку сільськогосподарських земель в Україні. Перший етап розпочався у 1992 році і був пов’язаний з процесом роздержавлення земель та передачею їх у власність колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, а також сільськогосподарським акціонерним товариствам. Другий етап становлення ринку землі (1997-1999 рр.) пов’язаний з формуванням приватної власності на землю на базі паювання роздержавлених земель сільськогосподарських підприємств з отриманням земельних сертифікатів. Сучасний третій етап становлення ринку землі в Україні починається з 2000 р. і характеризується розвитком орендних відносин та підготовкою до іпотечного кредитування.

В результаті проведення земельної реформи в Україні відбулися суттєві зміни у структурі власності на землю, були створені нові господарюючі суб’єкти, засновані на базі приватної власності на земельні частки (паї).

На даному етапі становлення ринку сільськогосподарських земель купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення поки що не здійснюється, у чинному законодавстві України зазначено, що громадяни України можуть купувати і продавати лише ті ділянки, які вони отримали у приватну власність для ведення особистого підсобного господарства, садівництва, присадибних ділянок та дачного і гаражного будівництва. На продаж інших земель сільськогосподарського призначення існує мораторій. Прихильники зняття мораторію на купівлю-продаж сільськогосподарських земель як основний аргумент висувають твердження про те, що заборона купівлі-продажу сільськогосподарських земель створює сприятливі умови для різноманітних зловживань в процесі здійснення операцій із землею. Ми вважаємо, що на сьогоднішній день відміна мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення буде недоцільною, оскільки в Україні поки що відсутні умови, які б на належному рівні забезпечили розвиток земельного ринку. Це, зокрема, відсутність платоспроможного попиту на землю зі сторони більшої частини населення, відповідної ринкової інфраструктури, ефективної системи ціноутворення на землю, неврегульованість багатьох питань земельних відносин. Крім цього сільське населення не готове брати активну участь у купівлі-продажі земель, не знаючи можливих наслідків цих заходів. Потрібен тривалий час, щоб у селян зникла упередженість щодо соціально-економічної небезпеки купівлі-продажу землі. Подолання консервативного мислення сільських жителів повністю залежить, по-перше, від становлення та функціонування ефективного організаційно-правового механізму захисту суб’єктів господарювання на ринку землі, і по-друге, від створення на належному рівні законодавчої і нормативно-правової бази. Тому ми вважаємо, що на даному етапі в першу чергу слід прийняти відповідні законодавчі акти, які забезпечили б функціонування ринку земельних ресурсів виключно в інтересах народу та держави. До того часу ринок землі зможе реалізуватися за допомогою оренди, яка є важливим інструментом розвитку в аграрному секторі економіки господарств ринкового типу.

На даному етапі становлення ринку землі в Україні триває підготовка до іпотечного кредитування. В Україні можливості іпотечного кредитування є обмеженими, що зумовлено недосконалістю вітчизняного законодавства, низькою ціною сільськогосподарських земель, відсутністю відповідної ринкової інфраструктури, єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, недосконалістю методики грошової оцінки земель.

З метою створення оптимальних умов функціонування ринку сільськогосподарських земель необхідно прийняти Закони України „Про ринок земель сільськогосподарського призначення”, „Про іпотеку землі”, „Про іпотечний (земельний) банк”, „Про державний земельний кадастр”.

Оскільки на даний момент сільськогосподарське виробництво в Україні здійснюється переважно на орендованих землях, доцільним було б, на нашу думку, у чинному законодавстві передбачити право застави оренди землі.

Наявні проблеми у розвитку ринку сільськогосподарських земель підтверджують актуальність посилення державного регулювання земельних відносин. Посилення ролі держави на ринку землі, на наш погляд, зумовлено, по-перше, необхідністю створення широкого правового поля і забезпечення узгодженості між законодавчими та нормативними актами; по-друге, потребою забезпечення жорсткого контролю за дотриманням усіма землевласниками і землекористувачами положень Земельного кодексу та інших законодавчих актів щодо землі і недопущенням спекуляції із землею; по-третє, необхідністю забезпечення належної охорони земель шляхом раціонального їх використання, поліпшення їх екологічних цінностей в процесі використання; по-четверте, об’єктивним правом державної власності на землю, яке забезпечує реалізацію земельних інтересів усіх соціальних суб’єктів; по-п’яте, об’єктивною потребою розроблення і реалізації економічних програм щодо розвитку аграрного сектору економіки, надання суб’єктам господарської діяльності фінансової і організаційної підтримки, податкових і кредитних пільг.

Державне політика у сфері земельних ресурсів повинна бути спрямована на забезпечення умов ефективного використання і охорони земель, розширення та удосконалення нормативно-правового поля, обмеження і унеможливлення укладання спекулятивно-тіньових земельних угод, вирішення соціальних проблем сільського населення, створення відповідної ринкової інфраструктури.

Отже, невід’ємною умовою становлення ринкових відносин в Україні є формування цивілізованого ринку сільськогосподарських земель, яке передбачає трансформацію відносин власності та включення землі в ринковий оборот. Цей процес передбачає впровадження дієвого нормативно-правового поля, трансформацію суспільної свідомості щодо проведення земельних реформ, удосконалення системи державного регулювання ринку землі та формування усіх необхідних для його розвитку елементів.