ӘӨЖ 332.37

Ж.Б. Бакенова , М.А.Балқожа, С.Ж.Ерекеева

Қазақ ұлттық аграрлық университеті

ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ЖЕР НАРЫҒЫНЫҢ ҚАЛЫПТАСУЫ ЖӘНЕ ДАМУЫ

Жер нарығы - жер учаскелері мен оларға құқықтардың құрылуы, пайдалану және айырбастау процесінде пайда болатын жер нарығы субъектілері арасындағы экономикалық және ұйымдастыру-құқықтық қатынастар жүйесі. Жерді нарықтық қатынаста объект ретінде зерттеуде «жер учаскесі» ұғымы пайдаланылады. Себебі тауар айналымының объектісі тұтас жер емес, жер учаскесі және оған құқықтардың жиынтығы болып табылады. Мақсатын, пайдалануын, оның құндық көрсеткішерін, қойылатын бағаларын ескеріп, қала, ауылдық жерлердегі жер учаскелеріне сұраныс жасау – жер нарығының негізі болып табылады.

Қазақстан Республикасындағы жер нарығы мен оның инфрақұрылымының дамуына келесі факторлар әсер етеді:

а) заңнамалардың жер нарығы талаптарына сәйкес келуі, яғни заңдар мен нормативтік актілердің бар болуы мен прогрессивтілігі;

ә) келісімді рәсімдеу бойынша жұмыстарды атқару, жермен жасалатын операциялардың түрлері, олардың заңды негізін қалыптастыру;

б)  базалық ставкаларды негіздеу, олардың көмегімен нарық сұранысын есепке алу;

в) мақсатты пайдаланылуына байланысты инвестициялық тұрғыдан жер учасклерінің тартымдылығы (мысалы, ауылшаруашылық жерлер үшін орналасқан орны, шалғайлығы, халықтың қоныстануы, топырақтың құнарлылығы, жайылым мен шабындық типтері, олардың мәдени-техникалық жағдайы және т.б. ерекше рөл атқарады, ал қалалық жерлер үшін мына факторлар маңызға  ие – беделді аудандарға жақындығы, инфрақұрылым жағдайы, транспорттық қызмет көрсету, экология, демалыс орындарының бар болуы, сауда, медициналық объектілердің жақындығы және т.б.). өзге мақсатқа арналатын жер учаскелерінің инвестициялық тартымдылығы басқа да факторлармен анықталады [2].

Жер нарығы дамуының  жоспарлау үшін мына көрсеткіштердің анализдері басты рөл атқарады:

- сыйымдылығы;

- потенциалы;

- біріншілік және екіншілік нарық жағдайы.

Біріншілік нарықтың қалыптасуы бір жағынан мемлекет, басқа жағынан жеке және мемлекеттік емес заңды тұлғалар арасындағы жер учаскелерін жеке меншікке сату, жер пайдалану құқығын өтеулі немесе өтеусіз негізде беру операцияларын қамтиды .

Екіншілік нарық азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалармен келісім жасауды қаматамасыз етеді. Мұнда сату-сатып алу, жер учаскелері мен жер пайдалану құқығын кепілдікке салу мен жалдау, жер учаскелерін беру және өзге де заңға қарсы келмейтін операциялар жатады.

Екіншілік нарық кезеңінде нарықтық экономиканың барлық атрибуттары жұмыс атқарады, ең алдымен «сұраныс-ұсыныс» факторы.  Сұраныс артқан сайын, яғни бірнеше бәсекелестік (конкурент) болған жағдайда жер бағасы да жоғарылайды. Ал бәсекелестік (конкурент) жоқ болып, сұраныс аз болса, жер бағасы де төмендейді.

Екіншілік нарықта жер және мүлік ұсынысына әсер етеді:

- әлеуметтік отбасы жағдайы, жас шамасы;

- кірістер, халықтың жұмыспен қамтылуы;

- инфрақұрылым мен экономикалық жағдайдың өзгеру деңгейі;

- біріншілік нарықтағы ұсыныс көлемі.

Қалалық жерлер еш кедергісіз нарық айналымына  еніп, көптеген операциялар атқарылып жатса, ауылшаруашылық жерлер ауқымды кедергілерге кез болды. Біріншіден, олар мүлдем екіншілік нарыққа қатыспайды. Басқаша айтқанда, жер пайдаланушылар – жеке және заңды тұлғалар (акционерлік қоғамдар, серіктестіктер және т.б.) арасынан ауылшаруашылық мақсаттағы жерлерді сату және сатып алу бойынша үміткерлер жоқ. Екіншіден, ауылшаруашылық жерлер кепілдікке салу операцияларына қатыспайды [1].

Қазақстан Республикасының жер нарығының инфрақұрылымын қалыптастырудың басты факторы болып жер учаскелерімен келісімнің екіншілік нарығы туралы ақпараттарды жинау мен сараптау жұмыстарын жүргізу табылады. Ол үшін жермен келісімнің біріншілік және екіншілік нарығы туралы мәліметтер Базасын құру технологиясын жасауды жүзеге асыру қажет. Қазақстан Республикасының Жер ресурстарын басқару жөніндегі Агенттігі жүйесінің мамандары төменгі деңгейде осы ақпараттарды құрудың әдістемесін жасау қажет. Мысалы: жер учаскелерінің біріншілік нарық бағасы 2003 жылдың 2 қыркүйегіндегі № 890 Қазақстан Республикасы Үкіметінің Қаулысына сәйкес анықтап ал  екіншілік нарықты ағымдағы жыл бойынша есеп жүргізіп бағасын анықтап екі нарықты салыстыру қажет. Нарықты салыстыру келесі кесте 1 келтірілген.

Кесте 1. Республика бойынша қалалардағы елді мекен жерлерінің жер учаскелерінің 2015 жылғы нарықтық бағасы

Қалалар атауы

Біріншілік нарық

1 шаршы метр

Екіншілік нарық

1 шаршы метр

Екінші және бірінші нарық айырмашылығы

Астана қаласы

3400

9600

+6200

Алматы қаласы

4800

14500

+9700

Ақтау қаласы

1436

5500

+4064

Ақтөбе қаласы

800

2600

+1800

Атырау қаласы

1060

3300

+2240

Көкшетау қаласы

1290

5300

+4010

Қарағанды қаласы

1660

4300

+2640

Қостанай қаласы

1357

4200

+2843

Қызылорда қаласы

1230

3900

+2670

Павлодар қаласы

1365

4800

+3435

Петропавл қаласы

1270

3650

+2380

Талдықорған қаласы

1150

3600

+2450

Тараз қаласы

1040

2900

+1860

Орал қаласы

1140

3500

+2360

Өскемен қаласы

1304

4000

+2696

Шымкент қаласы

1230

3700

+2470

* Ескерту – Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі №890 Қаулысы жіне автордың жеке зерттеулері негізінде  құрастырылды [3].

 

Біріншілік нарықта Алматы қаласының бағасы ең жоғарғы көрсеткішке ие. Ал екіншілік нарықта тағы да Алматы  қаласы жер учаскесінің құны шамамен үш есеге көбейген.  Осылайша, біріншілік және екіншілік нарық бағасының арасындағы айырмашылық екі немесе үш есеге дейін, кейде одан да көп көрсеткіштерге көтерілуі мүмкін. Сонымен Алматы, Астана қалаларында және облыс орталықтарында түрлі объектілер құрылысы үшін жер учаскелерін сату көлемі күрт өсті. Мысалы, тұрғын үйлер, сауда орталықтары және тағы басқалары.  Сонымен қатар жалға берілетін учаскелердің саны да арта түсті.  Осыған байланысты қалаларда жердің, жалпы жылжымайтын мүліктің бағасы өсті (жер, тұрғын үйлер және өзге де объектілер), нарықтық операциялардың алуан түрлері дамыды.

Мемлекетте нарықтың дамуы қарқынды жүріп жатқанымен, кейбір өзекті мәселелер де кездеседі. Мысалы, ауылшаруашылығы жерлерге деген сұраныс жоғарғы дәрежеде емес. Көбіне елді мекен жерлерінен тұрғын үй құрылысына, өзге де шағын шаруашылықтарға арналған жерлердің сату-сатып алу жүйесі жүзеге асуда. Сол себепті экономиканың одан әрі өз дәрежесіне жетуі үшін ауылшаруашылық мақсатындағы жерлердің де нарыққа сай сату-сатып алу жүйесін жетілдіру қажет.

Әдебиеттер тізімі:

1 Гендельман М.А., Қрықбаев Ж.К. Жерге орналастырудың және кадастрдың ғылыми негіздері.  – Астана, 2004.

2 Сейфуллин Ж.Т., Сейтхамзина Г.Ж. Жерді кадастрлық аймақтау, бағалау және жер салығын салу – Астана, 2005.

3 Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі №890 Қаулысы.