К.э.н. Акимова М.С.,
студентка 4 курса Пронина М.О.
ФГБОУ ВПО «Пензенский
государственный университет
архитектуры и
строительства», Россия
Роль организаций, осуществляющих
техническую инвентаризацию в системе кадастра недвижимости
Техническая инвентаризация объектов недвижимости
заключается в проверке и определении на конкретную дату наличия,
местоположения, назначения, фактического использования, состава, состояния и
стоимости объекта [2].
Учет объектов
недвижимости производился еще много веков назад жителям Древней Греции и
Римской Империи. В России учет недвижимости также велся на протяжении многих
столетий.
На
раннем этапе инвентаризация проводилась примитивными методами. Чертежи строений
выполнялись в одну линию (схематически), допускались произвольные условные
обозначения; описательная часть строений была насыщена ненужными подробностями,
тогда как сведения о техническом устройстве и состоянии частей строений были
крайне ограниченными. Бюро
технической инвентаризации (БТИ) в привычном для всех виде появились только в
1927 году, начался процесс
создания специализированных организаций, осуществляющих государственный учёт и
инвентаризацию по единой методике, призванной придать работе БТИ целостность и
единообразие.
Согласно ФЗ
№221 от 24.07.2007г. «О государственном кадастре недвижимости» функции технического учета и инвентаризации объектов капитального
строительства осуществляют кадастровые инженеры и аккредитованные организации. С 1 апреля 2012 года,
учет объектов незавершенного строительства осуществляется на основе не только
технического паспорта, но и технического плана [1].
Кадастровые
инженеры осуществляют кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений,
помещений, объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 года. При этом
с 1 января 2013 года и до 1 января 2014 года эту кадастровую деятельность
наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять органы и организации по
государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, которые
на 31 декабря 2012 года имели право осуществлять государственный технический
учет и (или) техническую инвентаризацию данных объектов недвижимости.
Техническому учету подлежат:
- новостройки (объекты недвижимости, строительство
которых завершено, и которые в установленном порядке приняты в эксплуатацию);
- самовольно возведенные здания;
- объекты незавершенного строительства;
- объекты перепланировки;
- бесхозяйные объекты недвижимости.
Основными задачами государственного технического учета и
технической инвентаризации объектов капитального строительства являются:
а) обеспечение полной объективной информацией органов
государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением
градостроительной деятельности;
б) формирование в целях совершенствования планирования
развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах
капитального строительства и их территориальном распределении;
в) обеспечение полноты и достоверности сведений о
налоговой базе;
г) информационное обеспечение функционирования системы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и
государственного кадастра недвижимости;
д) сбор и предоставление сведений об объектах
капитального строительства для проведения государственного статистического
учета [4].
На сегодняшний день
специалистами БТИ ведутся три различных реестра: реестр земельных участков,
реестр объектов капитального строительства и реестр прав. В 2011 году была
проведена оцифровка всех документов архивов БТИ с бумажных носителей в
электронный вид. Это позволило создать основу для кадастра недвижимости по
ранее учтенным объектам. Смысл проделанной работы и нововведений в законе
заключается в объединении этих трех реестров для создания единой информационной
системы. Результат этого объединения отражен в новом документе — техническом
плане.
Технический план представляет
собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в
государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении,
помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для
постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или
частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в
государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости,
которому присвоен кадастровый номер [1].
С появлением технического плана технический паспорт
по-прежнему остается востребованным. Его требуют банки при оформлении
ипотечного кредитования и залогов, нотариусы, местные органы власти для
узаконивания объектов. БТИ по-прежнему изготавливает и выдает техпаспорта по
обращениям организаций и граждан.
Технический паспорт - один из основных документов,
которые необходимы для проведения процесса согласования перепланировки
помещения. Более того, в большинстве случаев он является первым документом,
который необходимо оформлять в государственных инстанциях. В паспорте содержаться
все основные технические показатели помещения, такие как:
- округ, район,
адрес, этаж, на котором расположена квартира(дом).
- ситуационный
план.
- поэтажный
план.
- экспликация
помещений.
- изменения и
дополнения.
- другие
показатели.
Срок действия технический паспорт БТИ не имеет. Но,
согласно действующему законодательству, БТИ должно один раз в пять лет
проводить инвентаризацию жилищного фонда. Все дополнения, выявленные в
результате проверки, вносятся в технический паспорт. Таким образом, выявляются
незаконные перепланировки, произведенные с момента последней инвентаризации.
Кроме того, при выявлении самовольной перепланировки, собственнику выпишут
штраф.
В результате проведения технической инвентаризации
определяют количество, местоположение относительно друг друга, технические
характеристики, состояние (физический износ) и инвентаризационную стоимость
составляющих объекта технического учета.
Технический паспорт и технический план это два
совершенно разных документа. Ввиду того, что содержания технического паспорта и
технического плана имеют существенные различия, обмен одного документа на
другой, тем более на безвозмездной основе, не предусмотрен.
В связи с введением
технических планов возросли и трудозатраты. Так, при составлении технических планов
помещений, гражданин или организация должны оплатить замеры изолированной части
этажа и мест общего пользования.
Также с появлением
технических планов возросли сроки подготовки документов для регистрации прав. При прежнем
порядке оформления документов зарегистрировать право можно было за
полтора месяца. А оформление техпаспорта по ускоренной процедуре занимало всего
три дня. Сейчас процедура регистрации занимает три месяца и её можно разбить на
три этапа. На первом специалисты, осуществляющие техническую инвентаризацию,
выезжают на место, проводят замеры, изготавливают технический план и
предоставляют его клиентам. Затем гражданин или юридическое лицо подает
документы в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра»,
специалисты которого готовят кадастровый паспорт на объект недвижимости. Приказ
Минэкономразвития № 577 отводит на это 20 рабочих дней с момента подачи
заявления. На следующем этапе заявитель передаёт документы в Управление
Росреестра, где на регистрацию уходит ещё месяц. Итого на всё необходимо три
месяца, а значит, ни упрощений, ни улучшений для населения пока не произошло.
Новым направлением работы БТИ сегодня может стать
узаконивание бесхозных объектов, что повлечет за собой увеличение доходной
части бюджета муниципальных образований. Так, бесхозные здания можно выставить
на продажу или передать в аренду выждав отведенный для узаконивания год, вместо
продажи здания и сооружения под видом строительных материалов.
После вступления в силу с 1 марта 2008 года Федерального
закона «О государственном кадастре недвижимости» документы, которые ложатся в
основу единого реестра прав и кадастра объектов недвижимости, совпадают на
65%. Единственным разумным способом
решения связанных с этим проблем
является установление четкого преемственного порядка формирования, учета и
государственной регистрации недвижимого имущества, а также обеспечение его стабильности, осмысленности и публичной
достоверности.
Вопросы обеспечения актуализации и достоверности
сведений технического учета на основании проведения технической инвентаризации
объектов учета признаются важнейшими во всей деятельности БТИ. Ранее
техническая инвентаризация проводилась при проведении сделок, а также в случае
плановой инвентаризации не реже одного раза в 5 лет. В настоящее время, попытки
определения сроков действия технических паспортов и иных
учетно-инвентаризационных документов (полгода, год или иной срок) решениями
органов исполнительной власти субъектов РФ являются незаконными. После
изменения законодательства только заинтересованные лица (органы государственной
власти, органы местного самоуправления, физические и юридические лица) будут
определять сроки проведения технической инвентаризации принадлежащих им жилых
помещений, объектов нежилого фонда и объектов незавершенного строительства [3].
Поэтому целесообразно на муниципальном и/или государственном уровне установить
сроки технической инвентаризации объектов жилищного и нежилого фондов,
находящихся в муниципальной и/или
государственной собственности для целей ведения соответствующих Реестров
федеральной, государственной (субъектов РФ) и муниципальной собственности. Для
частников таких сроков не устанавливается, за исключением необходимости
осуществления первичного технического учета объектов и внесения изменений в данные
учета.
Литература:
1. Федеральный закон
№221-ФЗ от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости»;
2. Постановление Государственного комитета
РФ по строительству и жилищно - коммунальному комплексу от 30.12.99 N 93 «
Положение об организации государственного технического учета и технической
инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации»;
3. Постановление Правительства РФ от 30
апреля 2009 года № 338 «О внесении изменений в Постановления Правительства
Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921 и от 13 октября 1997г. № 1301»
4. Инвентаризация зданий и сооружений
[текст]/: учеб. пособие / Е.А. Белякова, М.С. Терёшкина. – Пенза: ПГУАС,
2010.