Аливердиева
Муслимат Айдабековна
Заключение договора аренды
государственных или муниципальных земель
на торгах, представляет собой
комплексный процесс, состоящий из совокупности определенных действий.
Во-первых, для
предоставления земельного участка в аренду, его необходимо сформировать. Земельным
законодательством предусмотрено два способа образования земельных участков: из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, а также посредством
преобразования. В первом случае особенность образования земельного участка
проявляется в том, что в отношении
образуемого участка не был проведен
кадастровый учет, следовательно, такой способ можно назвать первичным или
первоначальным. Преобразование земельных участков путем раздела, объединения,
перераспределения или выдела, является вторичным
или производным способом образования земельного участка.
Во-вторых, после
образования земельного участка, необходимо
выкупить право на заключение договора аренды на
аукционе, который дает возможность в последующем заключить договор аренды.
Надо отметить, что основанием для проведения аукциона
является как заявления заинтересованных лиц в соответствующий
орган о проведении аукциона с указанием кадастрового номера и цели
использования такого земельного участка, так и решение уполномоченного органа.
При
проведении аукциона по заявлениям граждан или юридических лиц, уполномоченный
орган в течение двух месяцев со дня поступления такого
заявления принимает решение о проведении аукциона или решение об отказе. Эти органы в
извещении о проведении аукциона определяют организатора и предмет аукциона, время, место и порядок проведения аукциона, сроки
подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка,
величину повышения начальной цены предмета аукциона, срок аренды, также прилагается проект
договора аренды земельного участка.
Извещение о
проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в
информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» torgi.gov.ru не менее чем за один месяц до дня проведения аукциона. Информация в указанном извещении является
общедоступной и бесплатной. Так,
например, на официальном сайте ТУ Росимущества в РД было опубликовано извещение о проведении 16 июня 2015 года аукциона по продаже
права на заключение договоров аренды на земельный участок общей площадью – 99 485,93
кв.м. (кадастровый номер –
05:09:000045:233),
расположенный в Карабудахкентском районе, на побережье Каспийского моря,
из земель особо охраняемых территорий и объектов - для туристско -
рекреационной деятельности. Также в извещении была представлена
информация о начальном размере ежегодной арендной платы, который составлял
251 000 рублей в год. Задаток
определен в размере 25 100 руб., а шаг аукциона – 1 255 рублей. Срок
аренды – 49 лет.[1] Правда, результаты по данному аукциону на сайте ТУ
Росимущество в РД размещены не были,
что является явным нарушением норм ЗК РФ.
В случае если в извещении отсутствуют вышеперечисленные
сведения, то аукцион аннулируется.
Победителем
аукциона считается участник аукциона, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок
или наибольший размер первого арендного платежа в случае предоставления земельного участка для
комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.
Результаты
аукциона оформляются организатором
протоколом, который
составляется в двух экземплярах и размещается на официальном сайте в
течение одного рабочего дня со дня подписания данного протокола.
Лицам,
участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем, возвращаются задатки в
течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона.
Далее
уполномоченный орган в течение 10 дней
сo дня сoставления протокола о результатах аукциона
направляет пoбедителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе
егo участнику подписанный прoект договора
аренды земельного участка в трех экземплярах.
В случае
если победитель аукциона не подписал и не представил в уполномоченный орган
проект догoвора аренды
в тридцатидневный срок со дня
направления ему проекта, организатoр аукциона предлагает
заключить указанный дoговор иному участнику аукциона, который сделал
предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной
победителем аукциона.
При такoм же
бездействии со стороны участника аукциона, который сделал предпоследнее
предложение о цене предмета аукциона, организатор аукциона вправе объявить о
проведении повторного аукциона или распорядиться земельным участком иным
образом.
В отношении
лиц, уклонившихся от заключения договора аренды, ведется реестр недобросовестных участников аукциона, в который
включаются следующие сведения:
1) о
наименовании и месте нахождения
юридического лица; фамилия, имя и отчество граждан, ИНН;
2) о сроках проведения аукциона;
4) о дате
внесения всех сведений в реестр
недобросовестных участников аукциона.
Сведения, содержащиеся в реестре
недобросовестных участников аукциона,
являются открытыми и общедоступными.
В-третьих,
по результатам аукциона подписывается договор
аренды с выигравшим аукцион.
Отметим, что впервые в
законодательстве определены земельные участки, в отношении которых не может
быть проведен аукцион, а именно, в отношении земельных участков, границы
которых не определены; право государственной или муниципальной собственности
которых не зарегистрировано; не отнесенных к определенной категории земель и
других земельных участков (п.8 ст.
39.11 ЗК РФ).
Земельное
законодательство определяет случаи, когда договор аренды государственных и
муниципальных земель может быть заключен без проведения торгов. В частности, в
таком порядке заключают договоры юридические лица (действующие с ведома высших
органов государственной власти и управления)
для государственных и
общественно полезных целей, для размещения ядерных установок;
некоммерческие организации и граждане в
целях индивидуального жилищного строительства, а также для ведения садоводства,
огородничества, дачного хозяйства; собственники
объектов незавершенного строительства, находящихся на данном земельном участке
и в других случаях (п.2 ст. 39.6 ЗК
РФ).
Таким
образом, договор аренды государственных и муниципальных земель заключается по
результатам проведения торгов. Заключение договоров без проведения торгов
возможно исключительно в случаях, прямо
предусмотренных в законе.
Определение арендной
платы в договоре аренды государственных и муниципальных земель
Аливердиева Муслимат
Айдабековна
Арендная
плата, являясь существенным условием
договора аренды, представляет собой
«вознаграждение, взимаемое арендодателем за сданное во временное пользование
имущество»[2].
В
дореволюционной цивилистике она также относилась к таковому. Например, Д. И.
Мейер представлял наемную плату таким образом: «...Существенную
принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом -
наемная плата. Так что отсутствие вознаграждения меняет существо договора: он
становится другой сделкой»[3].
Обратим
внимание на то, что арендная плата в качестве существенного условия договора
аренды земельных участков закреплена в ЗК РФ.
Внесенные
1 марта 2015 года значительные изменения в земельное законодательство,
коснулись, в том числе, порядка определения
арендной платы за публичные земельные
участки.
Теперь
определение
размера арендной платы напрямую зависит от того, на торгах или без торгов заключен договор аренды.
Итак,
ежегодный размер арендной платы за земельный
участок или размер первого арендного платежа за земельный участок
устанавливается соответственно результатам торгов. При этом начальная
цена может устанавливаться различными
способами: или в размере ежегодной арендной платы на основании рыночной оценки,
или не менее 1,5% кадастровой стоимости, но только в том случае, если
результаты кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты
принятия решения о проведении аукциона, или в размере первого арендного платежа
по результатам рыночной оценки в случае заключения договора аренды для
комплексного освоения территории или дачного хозяйства.
При проведении повторных торгов
начальная цена может быть снижена, но не более чем на 30 процентов начальной
цены.
Земельным кодексом РФ
названы случаи, когда размер арендной платы
по договору составляет размер начальной цены предмета аукциона, в
частности, при заключении
договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на
участие в аукционе на право заключения договора аренды, а также с заявителем,
признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим
участие в аукционе его участником.
В законодательстве предусмотрен также способ определения размера арендной
платы при заключении договора аренды без торгов. Как установлено п.3 ст.39.7 ГК РФ, порядок определения размеров и
условий внесения арендной платы устанавливаются Правительством РФ - в отношении федеральных земель;
органами государственной власти субъектов РФ - в отношении земельных участков, находящихся в собственности
субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная
собственность на которые не разграничена; органами местного
самоуправления - в отношении
муниципальных земель.
Важно, что законодателем закреплен
унифицированный подход к определению арендной платы
за государственные и муниципальные земли, порядку, условиям и срокам ее
внесения, который базируется на общих началах-принципах, являющихся общеобязательными и учитываемых во всех
регионах и районах.
Такими основными принципами являются:
-
экономическая обоснованность;
-предсказуемость расчета размера
арендной платы;
-предельно допустимая простота расчета арендной платы;
-недопущение ухудшения экономического состояния землепользователей
и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки;
-учет необходимости поддержки социально значимых видов
деятельности;
- запрет необоснованных предпочтений.
Отметим,
при аренде федеральных земельных участков размер арендной платы в расчете на
год определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой
стоимости земельных участков; в соответствии со ставками арендной платы либо
методическими указаниями по ее расчету; на основании рыночной стоимости
земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством РФ об
оценочной деятельности.
При передаче земельного
участка в аренду без проведения торгов,
арендная плата определяется
исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ее размер
рассчитывается в процентном отношении.
В частности,
в отношении земельного участка, загрязненного опасными
отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и
деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота
– в размере 0,01 процента; в отношении
земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного
строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства,
огородничества, дачного хозяйства, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных
животных - 0,6 процента; в случае заключения договора аренды земельного участка
с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания,
сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления-1,5
процента; в отношении земельного участка, предоставленного недропользователю
для проведения работ, связанных с пользованием недрами - 2 процентов.
На региональном уровне (на примере Республики Дагестан) ежегодная арендная плата также определяется
на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается, в
частности, в отношении земельного участка, предоставленного юридическим
лицам на основании указа или распоряжения Президента Российской
Федерации в размере 0,1 процента;
в отношении земельного участка, необходимого для
осуществления видов деятельности сфере охотничьего хозяйства - 0,3
процента; 1,5 процента в отношении земельных участков,
предоставляемых в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5
статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации; 1рубля в год в отношении
земельных участков, предоставленных для строительства перинатальных центров,
онкологических диспансеров, медицинских учреждений, школ, детских садов,
осуществляемых полностью либо частично за счет средств республиканского бюджета
Республики Дагестан.
При аренде муниципальных земель, как отмечает О. М. Козырь,
«размер арендной платы должен определяться договором аренды и не должен
зависеть от усмотрения местных властей»[4].
Такой
подход нашел отражение и в судебной практике. Так, в Постановлении ФАС
Северо-Кавказского округа от 6 сентября 2004 г. по делу № Ф08-4160/2004 сделан
вывод, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки
внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности,
устанавливаются органами местного самоуправления. Однако данное положение не
означает, что органы местного самоуправления могут устанавливать ставки
арендной платы по договорам, заключенным ранее, произвольно, без учета
действующего законодательства, сложившейся к моменту изменения договора
экономической ситуации и интересов арендаторов земельных участков. Расчет
арендной платы должен производиться в соответствии с условиями заключенного сторонами
соглашения[5].
Анализ
местного законодательства говорит об
установлении ставки арендной платы за земельные участки на
соответствующих территориях. Так, при начислении арендной платы за земельные
участки, находящиеся на территории городского округа «город Махачкала», базовой ставкой считают кадастровую стоимость
земельного участка с применением поправочных коэффициентов по категориям земель
и видам разрешенного использования.
Например, предусмотрены следующие поправочные коэффициенты
к базовым ставкам:
земель под домами многоэтажной застройки;
земель под домами индивидуальной жилой застройки;
земель дачных, садоводческих и огороднических
объединений граждан;
земель сельскохозяйственного использования.
Б) 1,5 процента в отношении:
земельных участков,
предназначенных для размещения гостиниц;
земельных участков, земельных участков,
предназначенных для размещения административных зданий, объектов образования,
науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта,
культуры, искусства, религии.
В) 2 процента в
отношении:
земель гаражей и
автостоянок;
земельных участков,
предназначенных для размещения офисных
зданий делового и коммерческого назначения;
земель под
объектами рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения;
земель под
производственными и административными зданиями, строениями, сооружениями
промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического снабжения,
сбыта и заготовок;
земельных
участков, предназначенных для размещения электростанций, обслуживающих их
сооружения и объекты;
земельных участков,
предназначенных для размещения портов, железнодорожных вокзалов, автодорожных
вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов;
земель под
разработку полезных ископаемых, автомобильными дорогами, железнодорожными,
водными путями, трубопроводами, линиями, связи, электропередач, размещения
объектов транспорта, энергетики, связи, объектов космической деятельности,
обороны, безопасности.
Г) 15
процентов в отношении:
земель под
объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания.
Резюмируя изложенное, можно прийти к выводу, что в
законодательстве федерального, регионального и местного уровнях применяются
дифференцированные ставки арендной платы в зависимости от качества земли, от территории, от целевого и разрешенного использования.
[1]Официальный сайт ТУ Росимущество в РД //http://rosimrd.ru/index.php/auctions/ingormation (дата обращения 05.05.2016)
[2]Перцева Е. М. Финансово – правовое регулирование возврата излишне уплаченной арендной платы при аренде государственного (муниципального) имущества // Правовые вопросы строительства. 2008. № 1. С. 12.
[3]Мейер Д. И. Русское гражданское право. В 2 ч. Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд. 1902 г. - М.: Статут, 1997. С. 264.
[4]Козырь О. М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. 2003. № 4. С. 13.
[5]Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.09.2004 N Ф08-4160/2004// СПС «Консультант плюс».