Экономические науки/Экономика недвижимости

Шалболова У.Ж.

д.э.н., профессор (КГУ им. Коркыт Ата, Республика Казахстан)

Елпанова М.А.

к.э.н., доцент (КГУ им. Коркыт Ата, Республика Казахстан)

Казбекова Л.А.

к.э.н., доцент (КГУ им. Коркыт Ата, Республика Казахстан)

экономические аспекты развития доступного жилья в Казахстане

Одним из основных направлений развития экономики страны является развитие жилищного строительства, выполняющее социальную политику государства по обеспечению доступного жилья. Состояние жилищного строительства зависит от уровня экономического развития страны и благосостояния ее граждан. Принимая во внимание, что обеспечение населения доступным по стоимости качественным жильем является одним из важных факторов улучшения уровня жизни и благосостояния населения необходимо комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающих доступность жилья широким слоям населения.

Строительство нового жилья обеспечит в свою очередь объемом работ строительные компании и предприятия строительной индустрии и поможет наладить производство по выпуску строительных материалов, и приведет к развитию строительной отрасли и созданию новых рабочих мест. Все это направлено на формирование и проведение единой в стране политики жилищного строительства, обеспечения населения качественным и относительно доступным по стоимости жильем.

Доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам. Обеспечение граждан доступным жильем является важным фактором создания атмосферы стабильности, так как человек, имеющий недвижимость, подумает, прежде чем совершить противоправное действие или нарушить права другого человека. Для большинства казахстанских семей необходимость улучшения жилищных условий является насущной проблемой. В улучшении жилищных условий нуждается около 70% населения республики. Однако недостаточные объемы жилищного строительства, ежегодный рост цен на жилую недвижимость, наблюдаемое превышение фактических сроков подрядного строительства над нормативными, значительный износ производственных фондов в строительстве, как и многие другие вопросы, определяют ситуацию формирования рынка доступного жилья как проблемную.

На доступность жилья влияет множество факторов, основными из которых являются: рыночная стоимость жилья, уровень денежных доходов населения и наличие сбережений, наличие финансовых схем приобретения жилья в рассрочку, участие в долевом строительстве, аренда.

В стране выявилось большое количество проблем, препятствующих формированию рынка доступного жилья. Основными причинами, сдерживающие доступность жилья в республике явились: спекулятивный рост стоимости жилья на вторичном рынке; монопольно завышенная стоимость строящегося жилья; высокая доходность инвестиций в недвижимость; низкое соотношение между уровнем денежных доходов и стоимостью жилья; неэффективная система ипотечного кредитования; неразвитость системы жилищных строительных сбережений; недостаточное предложение на рынке жилья; отсутствие рынка арендного жилья (рис. 1).

Рынок жилья – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на жилую собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими участниками рынка [1].

Рисунок 1. Факторы, сдерживающие доступность жилья в Казахстане

Как показано на рис. 2 рынок жилья является сложной структурой, цель которой – свести покупателей и продавцов. Рынок жилья локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды. Все участки земли в пределах населенного пункта дифференцированы или должны быть дифференцированы. Каждый региональный рынок жилья имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия.

Рисунок 2. Упрощенная модель участников рынка жилья

Сделки регулируются различиями климатических и экономических условий. Рынок жилья сегментирован, поскольку пользователи, во-первых, обладают разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом.

Рынок жилья сегментирован по следующим признакам [2]:

- по географическому фактору - каждый район может представлять собой отдельный рынок, т.е. в одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой – другие;

- по цене - покупатели квартир в домах в центре, на проспекте или в районе;

- по качеству продукта - элитные дома, эконом дом, частные коттеджи, вторичный рынок и т.д.

Сделки с жилой недвижимостью по своей природе носят частный характер. Открытая публичная информация нередко бывает неполной или неверной (по объективным или субъективным причинам). Это значит, что при выполнении некоторых заданий по оценке эффективности инвестиционного проекта следует заранее спланировать время на проверку дополнительных данных. Речь идет о механизме выявления так называемых «зон риска» и способах предотвращения коммерческих рисков или хотя бы их своевременного снижения.

Некоторые нежелательные события на рынке жилой недвижимости происходят из-за некомпетентности, поспешности или недостаточной информированности отдельных участников. Покупатели и продавцы жилья могут принимать решения на основе слухов или неопределенных психологических потребностей. Результатом может стать широкий разброс в ценах продажи, в предложенных условиях и других аспектах сделок, настоящая цена которых проявляется с опозданием. Поэтому опытные профессионалы к анализу данных советуют подходить с осторожностью.

За последние несколько лет практически во всех крупных городах Казахстана и особенно в обеих столицах произошел резкий рост цен на жилье, исчисляемый десятками и сотнями процентов. Этот рост в целом обусловлен, как это происходит и на прочих рынках, значительным превышением спроса над предложением. Повышение спроса обусловлено рядом факторов, к которым на наш взгляд, можно отнести следующие: повышение реальных доходов населения; демографические и миграционные факторы; социальные факторы; инвестиционные факторы; развитие системы ипотечного кредитования.

В свою очередь предложение на этом рынке формируется двумя путями: на вторичном рынке, где по существу происходит перераспределение имеющегося жилищного фонда; за счет нового строительства, когда происходит увеличение объемов предложения в натуральном исчислении. Перераспределение имеющегося жилищного фонда не может удовлетворить спроса, формируемого за счет вышеописанных факторов, поскольку не происходит фактического увеличения объемов предложения в натуральном исчислении. Реальное увеличение предложения может происходить только за счет нового строительства. Однако на сегодняшний день объемы нового строительства по существу даже не обеспечивают компенсации выбывающего из эксплуатации жилья. Общий жилищный фонд Казахстана составляет порядка 250 млн. м², и если считать, что средний срок эксплуатации жилья составляет порядка 50 лет, то ежегодно выбывает из эксплуатации порядка 5 млн. м².

Президент Казахстана Н.Назарбаев в ежегодных Посланиях народу страны постоянно одной их основных направлений выделяет вопросы обеспечения населения жильем. В них определены такие направления, как развитие строительной индустрии, строительство комплексов доступного арендного жилья, обеспечение прозрачности процедур выделения земельных участков, стимулирование развития индивидуального жилищного строительства. Потребности населения в жилье не могут удовлетворить существующие темпы жилищного строительства. Суть государственной политики заключается в обеспечении доступности жилья для более широких слоев населения через удешевление его стоимости, увеличение сроков жилищного кредитования, снижение ставки ипотечного кредитования и первоначальных взносов. В республике ежегодно необходимо строить не менее 4 млн. м² жилья, а для этого ежегодно в сферу жилищного строительства следует привлекать около 2 млрд. долл. США.

Объективной причиной и следствием оживления жилищного строительства за последние годы стал экономический рост в республике. Во всех странах на протяжении многих лет, даже в наше время, в век бурного развития городов и создания новых строительных технологий вопрос жилья является актуальным.

В рамках решения вопроса обеспечения населения доступным жильем были разработаны и реализованы следующие государственные Программы развития жилищного строительства:

1. Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы.

2. Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы.

3. Новая Государственная программа развития жилищного строительства 2011-2014 годы.

В новой Программе жилищного строительства на 2011-2014 годы отражены механизмы по стимулированию жилищного строительства и повышению доступности жилья для широких слоев населения.

Основные задачи данной программы [3]: создание полноценного сбалансированного рынка жилья, как со стороны предложения, так и со стороны спроса; привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно-частного партнерства; развитие индивидуального жилищного строительства; развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки; повышение доступности ипотечного кредитования и жилищных строительных сбережений для широких слоев населения.

Литература

1. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: учебное пособие. – М: Наука, 2004. – 415 с.

2. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. – 190 с.

3. Программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011-2014 годы. – Строительный портал Казахстана, 2012. – 10 с.