Экономические науки/13.Региональная экономика
Кутуков Н.Н.
под научным руководством к.э.н. Кувшиновой С.И.
Московская Государственная Академия Коммунального Хозяйства и Строительства, Россия
Сравнительный анализ цен на жилье в России и за рубежом
Столичная недвижимость в нашей стране давно считается доступной только для обеспеченных слоев населения. При этом, несмотря на постоянный рост цен на жилье, квартиры в Москве всегда остаются востребованы и являются популярным средством инвестирования. Проведенный нами анализ цен на жилье в России и развитых европейских странах показывает, что в среднем стоимость двухкомнатной квартиры на окраине Москвы может быть приравнена к стоимости дома в Европе. Это обстоятельство заставляет задуматься о причинах таких различий.
Так, например, в Чили, себестоимость строительства "социального дома для бедняка" площадью 36 кв. метров в Чили - 210 долларов за 1 кв. м. При этом государство берет на себя финансирование расчистки участка, подведение коммуникаций, дороги и озеленение. В целом в Чили за год возводится 25 000 таких домов.
С окончанием эпохи Пиночета новое правительство Чили в первую очередь взялось за социальные программы. Одной из них стало выделение бесплатного жилья бедным. Государство выделяло безвозмездно 7200 долларов, еще 300 долларов должен был добавить бедняк (как считают в правительстве Чили, даже такая небольшая сумма должна воспитывать у человека чувство ответственности). На эти 7500 долларов должен получиться дом в 36 кв. м. Замечу, что Чили схожа по уровню подушевного ВВП с Россией - 16 тыс. долларов против 18-19 тыс. в России. Следует заметить, что во всем мире и Чили, и Россия воспринимаются как страны второго мира.. Если перенести чилийские результаты на российскую почву (эта страна меньше по населению РФ в 8 раз), окажется, что у нас по схожей программе должны возводить 300 тысяч единиц практически бесплатного (на 96% дотируемого государством) жилья общей площадью 11 млн кв. м. В реальности же в России бесплатного жилья для "очередников" (не считая представителей армии, ФСБ, МВД и проч.) раздается всего 2 млн кв. м (из них около 25%, или 500 тыс. кв. м, - в Москве). Т.е. примерно в 5-6 раз меньше, чем в схожей по уровню экономического развития Чили.
Жилищная программа в Мехико
«срисована» с чилийской для малоимущих. Но, в отличие от Чили, людям не
приходится ничего достраивать - как правило, это стандартные домики площадью 50
кв. метров на двоих, 65-метровые - на троих и 80-метровые - на четверых. 40%
всего вводимого жилья предоставляется бесплатно для малоимущих. За 30%
новостроек люди доплачивают лишь часть стоимости, из расчета около 300 долларов
за метр. В среднем же метр такого жилья обходится в 800 долларов.
В новых кварталах одноэтажных домов велика концентрация теневой экономики. Однако это не
перепродажи или спекуляции, как в Москве, а обычно надомный труд. Безработные
или малообеспеченные шьют одежду, мастерят сувениры для туристов или устраивают
гончарную мастерскую.
Официально население "центрального" Мехико - 9 млн человек, Большого
Мехико - официально 19,5 млн, неофициально - 21 млн человек. По этому
показателю вполне корректно сравнение столиц Мексики и России. Согласно итогам
последней переписи населения в Москве проживает 11,5 млн. Реально живет 12,5-13
млн, при этом суточное население мегаполиса приближается к 15-17 млн - за счет
"маятниковой" трудовой миграции из области.
Проблемы у мегаполисов также схожие. Метро Мехико перевозит ежедневно 4-5 млн человек в день (в 2 раза меньше, чем в Москве). Но по количеству станций метро в Мехико почти догнало Москву: 175 против 182, а через 2 года их будет уже 195. Власти города сознательно установили низкие цены на проезд в метро: билет стоит всего 3 песо (около 7 рублей). Количество преступлений и в Мехико, и в Москве схоже - примерно по 180 тысяч в год. В 2010 году столица Мексики приняла 20 млн. туристов, Москва - менее 3 млн. Обе столицы стоят на мягких осадочных породах, и масштабное строительство, а также бесконтрольное использование подземных водных источников мексиканцами привели к просадке города на 9 метров. В сезон дождей город затапливается, а в жару он покрыт слоем смога. Вероятно, те же проблемы ожидают и Москву лет через 15-20, во всяком случае, провалы грунта в российской столице случаются все чаще, а дым от пожаров летом-2010 стал большим бедствием, чем мексиканский смог.
Теперь рассмотрим ситуацию с жильем в Европе. Ни для кого не секрет, что Берлин по-прежнему считается одним из лучших городов Европы и мира для инвестирования в недвижимость. Настоящая ситуация на мировом финансовом рынке еще больше возбудила интерес наших соотечественников к рынку недвижимости Берлина. За последние три месяца очень изменился контингент инвесторов из стран бывшего Советского Союза. Если раньше инвесторами в основном выступали крупные бизнесмены, покупающие блоки квартир, виллы, дома, то сейчас все чаще и чаще капиталовложения делаются мелкими инвесторами или простыми покупателями. Сейчас все больше и больше покупаются недорогие квартиры, стоимостью примерно от 30000 до 80000 евро, сданные в аренду и приносящие хороший доход. Причем такая недвижимость приобретается в основном не только для получения текущего дохода, но и с целью дальнейшего использования или выгодной перепродажи в будущем, ведь Берлин идеально соответствует всем этим требованиям инвесторов. Цены, несмотря даже на мировой финансовый кризис, не только прочно стоят на месте, но и во многих районах по-прежнему уверенно двигаются вверх. Более того, специалистами прогнозируется рост цен до уровня в других европейских столицах. Арендные платы также уверенно растут из-за прироста населения и бурного развития туристической индустрии. Очень развитая инфраструктура, высокая социальная защищенность, прочная экономическая ситуация, бесплатное (или почти бесплатное) качественное образование, благоприятные условия для культурного и физического отдыха, огромное количество всевозможных развлечений – все это побуждает наших сограждан к проведению отдыха или проживанию в этом прекрасном городе. Многие покупают квартиру с будущей перспективой обучения детей в Берлине.
Причина высоких цен в России заключается также и в монополизации жилищного рынка. В таблице 1 нами приведены данные о стоимости жилья в различных регионах России.
Табл.1
«Стоимость жилья в городах России»
Стандартные однокомнатные квартиры площадью около 33 кв. м по России, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, продаются в диапазоне от 1 млн. 26 тыс. руб. до 2 млн. 380 тыс. руб., двухкомнатные (45 кв. м) - от 1 млн 400 тыс. до 3 млн 245 тыс. руб., а трёхкомнатные (65 кв. м) - от 2 млн 20 тыс. до 4 млн. 686 тыс. руб..
Формула расчёта реальной цены жилья «обрастает» всевозможными дополнительными платежами. Стоимость квадратного метра складывается из себестоимости строительства (40-50 тыс. руб. за кв. м в среднем по Москве, 30 тыс. руб. - в Подмосковье), а также приобретения прав на участок застройки (оформление в собственность или аренда), подключения к городским инженерным сетям, благоустройства внутридворовой территории и др. Именно последние пункты значительно увеличивают конечную стоимость. Если учесть, что в среднем квадратный метр жилья в той же Москве сейчас продают за 161 тыс. руб., нетрудно подсчитать: непосредственно строительство жилья стоит лишь 25% от его рыночной цены.
Чтобы сбить цену жилья в России, необходимо пересмотреть и максимально упростить процедуру оформления участков и согласования проектов строительства жилья, сделать её более прозрачной. Также нужна помощь государства по решению проблем с подключением объектов к инженерным коммуникациям.
Порядка 80% всех квартир-новостроек в России продают без отделки. Вы покупаете бетонную коробку, в которой - разводка труб водопровода и канализации, стеклопакеты и входная дверь. Электричество доведено до щита. Чтобы отделать такую квартиру "под ключ", придётся потратить по 15 тыс. руб. на кв. м и минимум 2 месяца (для однокомнатной квартиры). А значит, цена вырастет ещё минимум на 500 тыс. руб. Другой вариант - черновая отделка: в квартире зальют полы, выровняют стены, заведут внутрь электричество. Квартиры с отделкой очень популярны в экономклассе.
В Европе и этот вопрос решается иначе. Вы просто не найдёте в продаже квартир или домов без отделки, там так не принято. Западным покупателям остаётся купить диван, повесить занавески и въехать в новое жильё. А нашим - по-прежнему копить деньги.
В результате проведенного анализа изучаемого вопроса можно сделать ряд выводов:
1. В условиях российского монополизированного рынка строительства жилья главным определяющим фактором цены жилья является не спрос, а предложение и заложенная в нем рента.
2. Рента в строительстве жилья определяется в первую очередь уровнем коррупции в стране.
3. Главным фактором, который может повлиять на ренту в строительстве жилья может стать только серьезный политический кризис.
4. Без наступления серьезного политического кризиса цены на жилье в России могут только зафиксироваться, несколько снизиться, но не упасть значительно.
5. Фиксация цен на недвижимость не может привести к масштабному кризису в отрасли, поскольку большая часть тех, кто держит эту недвижимость, не являются нормальными инвесторами, для которых главным является сохранение нормы прибыли. Соответственно, они не кинутся продавать свои квартиры по любым ценам.
Список использованных источников:
1. http://www.immobiliya.de