Т.В.Радионов
Донбасская
национальная академия строительства и архитектуры, Украина
Эффективность комплексной методики
реконструкции жилых зданий городов Донбасса
Аннотация
Радионов Т.В. Эффективность комплексной методики
реконструкции жилых зданий. В
статье рассмотрены вопросы морального и физического износа жилых зданий. Авторы
акцентируют внимание на том, что новые социально-экономические условия при
реконструкции жилых зданий требуют иных подходов к экономическому,
архитектурно-художественному, функциональному обоснованию методов
реконструкции, к выбору источников инвестиций. В этой связи необходимо
разрабатывать новые методики комплексной реконструкции жилых зданий, которая
позволит минимизировать затраты на реконструкцию и улучшит социальные
потребности жителей городов.
Ключевые слова: реконструкция, модернизация, анализ, технология, баланс территории.
Общая постановка проблемы.
Практически все районы городов Донбасса имеют наиболее острые и сложные
проблемы при их реконструкции (здесь
сконцентрировано 90% старого фонда жилья и общественных объектов, транспортного
и пешеходного движения). Они требуют снижения плотности существующей застройки
и транспортного движения, улучшение санитарно-гигиенических качеств
исторических кварталов. В то же время градостроительная плотность центральных
районов обусловливает повышение интенсивности использования их территории при
сохранении ценной исторической застройки. Все это значительно усложняет
реконструкцию центральных районов городов.
В центральном районе необходимая пространственная локализация и
относительно четкое выделение жилых функций и увеличения плотности жилой застройки.
Важным приемом реконструкции здесь есть укрупнения кварталов за счет закрытия
транзитных проездов и четкая дифференциация существующей уличной сети на
пешеходные пути и местные проезды.
Срединная зона города, как правило, характеризуется чересполосным
расположением жилых и промышленных территорий, низкой плотностью жилищного
фонда, отсутствием ценной исторической застройки и недостаточным уровнем
культурно-бытового обслуживания. Основным направлением реконструкции здесь есть
более рациональное и эффективное использования территории за счет увеличения
плотности жилой застройки [5]. В периферийной зоне в основном
ведется новое строительство, которое нуждается в развитых транспортных связях с
центральным районом города и размещение вдоль магистралей многоэтажного жилья и
общественных центров[8].
Постановка задач исследования.
Главной причиной реконструкции жилой застройки
есть рост количества населения и необходимость увеличения жилищного фонда
(поскольку существующий жилищный фонд не всегда отвечает современным
требованиям за своими моральными и физическими качествами, который
обусловливает постепенное его снесение).
Главные задачи реконструкции жилой застройки:
1)
увеличение фонда в связи с ростом городского населения и норм обеспечения
жильем;
2)
обновление жилищного фонда в существующих кварталах, обеспечение в них
оптимальной плотности застройки;
3)
повышение уровня благоустройства;
4)
обеспечение удобных связей жилья с основными объектами трудового и
культурно-бытового обслуживания;
5)
повышение архитектурно-художественных качеств жилой застройки.
Реконструкция жилой застройки в
зависимости от района ее расположения в историческом городе имеет такие три
основных особенности :
1)
обновление жилого среды в центральных исторических районах;
2)
развитие жилого среды в срединной зоне города;
3)
формирование новых жилых районов в периферийной зоне [8].
Решение задач и результаты
исследований.
При реконструкции типовых зданий жилой застройки
городов Донбасса необходимо представить
теоретический фундамент, главной задачей которого считалось выявление
закономерностей эволюции жилой среды. Принцип преемственности, традиции
обязательно должны учитываться и при реконструкции жилой застройки застройки. Здесь сложилась определенная среда со
своими взаимосвязями, достоинствами и недостатками и недооценка этого может
привести к утрате индивидуальности или повторению, монотонности и однозначности
на «новом уровне» градостроительного преобразования, нарушению механизмов
формирования полноценной и выразительной архитектурно-пространственной
композиции. Поэтому необходимо предусматривать и закладывать в реконструируемой
застройке, отдельных зданиях, инженерной инфраструктуре, элементах благоустройства
либо различную степень избыточности, последующего их
функционально-пространственного развития, либо мобильность, легкозаменяемость и
недолговечность (приравнивая моральный и материальный износ) вновь создаваемых
компонентов архитектурной жилой среды [6]. На современном этапе при
формировании рыночных отношений, когда жилье стало частным фактором, не
представляется возможным планировать процесс его обмена в увязке с динамикой
жилищных потребностей населения и стандарта жилища. Поэтому при выборе оптимального
переустройства, целесообразности реконструкции или замене новыми сооружениями
необходимо руководствоваться и опираться на сравнительные экономические
расчеты, которые учитывают ограничения остаточного срока службы модернизируемых жилых зданий,
стоимостную оценку земли, плату за пользование землей и другое. Также в
качестве базиса для сравнительной оценки необходимо брать в расчет сроки
производства как проектно-технической документации, так и строительных работ,
качество восстанавливаемых и новых жилищ [3].
Для более долговечного и качественного аспекта
эксплуатации реконструируемой жилой застройки городов Донбасса рекомендуется:
- снос малоценных строений в целях
обеспечения инсоляции и аэрации помещений, организация озелененных пространств;
-
строительство новых жилых и общественных зданий с учетом сложившегося
масштаба застройки и особенностей ее пространственной организации (в том числе
внутри кварталов); при этом следует предусматривать восстановление утраченных
элементов в периметре кварталов;
- обеспечение нормируемых удельных
размеров жилой территории, ее рациональную планировочную организацию,
соблюдение пожарных и санитарных разрывов за счет ликвидации малоценных
подсобных строений и ненужных асфальтовых покрытий;
- модернизацию жилых зданий с
использованием неинсолируемых помещений для размещения предприятий
обслуживания, административно-общественных учреждений, организаций по работе с
населением;
- реставрацию зданий ценных в
историко-архитектурном отношении и их рациональное использование[2].
Так же рекомендуется возможность обоснования
эффективности реконструкции жилой среды, которая заключается в
градостроительной эффективности комплексного проведения реконструктивных
мероприятий состоит в получении высокого архитектурно-художественного и
функционального результата благодаря осуществлению целостного
градостроительного замысла, социальной эффективности выражается в существенном
улучшении условий проживания благодаря одновременному доведению всех элементов
жилой среды до стандартного уровня качества, экономической эффективности комплексного метода
реконструкции, который вытекает из
экономии трудовых и материально-технических ресурсов в результате их
концентрации на одном градостроительном объекте. [2]
Комплексность
проектирования и реализации реконструкции жилых зданий тесно связаны друг с другом. Следует
отметить, что проекты комплексной реконструкции, реализация которых не была
завершена в сжатые сроки, отчасти теряют качество комплексности и нуждаются в
корректировке. Степень реализации проектов комплексной реконструкции
сложившейся жилой застройки определяется рядом следующих факторов:
- однородность объекта реконструкции; чем
однороднее жилое образование, тем реальнее возможность провести его обновление
комплексном методом;
- размеры капиталовложений,
материально-технических ресурсов, наличие методов управления, обеспечивающих
концентрацию ресурсов на объектах комплексной реконструкции;
- возможность проведения строительных
работ на больших участках территории центрального района;
- достаточное количество знаний о
сложившейся среде, позволяющее проводить преобразование без значительных потерь
ее эстетических и функциональных качеств. [2]
Можно сказать, что в практике строительства и
реконструкции жилых зданий имели место
и неудачные решения, которые объясняются следующими факторами:
-
недооценивалось социальное и градостроительное значение микрорайона, при
этом нередко отсутствовала необходимая творческая работа над объемно-пространственной
и планировочной композицией застройки, что приводило к механическому,
однообразному размещению зданий;
-
небольшие объемы экспериментального строительства затрудняли
практическую проверку новых градостроительных приемов планировки и застройки,
как микрорайонов, так и отдельных типов жилых и общественных зданий;
-
жесткое ограничение номенклатуры изделий домостроительных заводов не
обеспечивало выпуска достаточного количества типов зданий, что приводило к
стандартным, примитивным и безликим решениям застройки;
-
отсутствовали высококачественные в архитектурном отношении серии типовых
проектов, отвечающих специфическим градостроительным и природно-климатическим
условиям, способствующих созданию выразительных и индивидуальных композиционных
решений.
Эффективность комплексного подхода к улучшению
функциональной и архитектурно-планировочной организации жилой застройки, ее
оздоровлению и инженерному благоустройству, к обновлению жилого фонда наиболее
отчетливо прослеживается на уровне кварталов. Это обусловлено, во-первых, тем,
что городской квартал является основным объектом реализации комплексной
реконструкции. При реальной обеспеченности реконструкции финансовыми,
материально-техническими и другими ресурсами, именно квартал представляет собой
целостный градостроительный объект, в рамках которого возможно проведение в
относительно короткие сроки всего комплекса реконструктивных мероприятий: сноса
малоценных и строительства новых зданий, реконструкции зданий, инженерного благоустройства
и озеленения территории. Поэтому все работы по реконструкции зданий должны быть
особенно тщательно скоординированы с работами по улучшению
пространственно-планировочной организации квартала. Во-вторых, от качества
переустройства внутридворовой территории квартана, составляющих его зданий в
значительной степени зависит качество жилой среды: инсоляция, аэрация,
шумозащита жилых помещений и территории, условия отдыха для немобильных групп
населения (дети и пожилые люди), удобство хозяйственно-бытовых занятий.
Наконец, именно при реконструкции квартала как основного элемента
архитектурно-пространственной среды старых районов решаются основные вопросы
сохранения их индивидуального облика или его обогащения в районах с
невыразительной застройкой. [7]
Таким образом, реконструкция квартала должна быть
направлена на решение важнейших социальных градостроительных задач - улучшение
санитарно-гигиенических условий проживания населения, создание полноценной
системы отдыха, модернизацию сохраняемого жилого фонда, строительство или
размещение новых учреждений обслуживания, обеспечивающее при этом наиболее
эффективное использование ценных городских территорий сложившейся части
городов. Решение этих задач возможно за счет увеличения жилой территории
кварталов при сносе ветхих, строений, выводе непрофильных предприятий,
перестройки и перепланировки морально устаревшего жилого фонда, дополнительного
нового строительства. Кварталы в сложившихся районах городов весьма
разнообразны по местоположению в районе, планировочной организации застройки,
состоянию жилого фонда, величине, функциональному использованию, что явилось
результатом длительного процесса их формирования. Реконструкция кварталов
различных типов должна проводиться на основе дифференцированного подхода,
однако, необходимо соблюдение нескольких общих требований к их преобразованию:
1. Кварталы в сложившихся районах имеют,
как правило, неоднородный функциональный состав, включая, наряду с жилыми
зданиями, торговые и административно-общественные учреждения, промышленные и
коммунальные предприятия. В связи с этим необходимо подразделение кварталов по
их ведущей и сохраняемой функции на жилые, смешанного назначения и нежилые.
2. Учитывая сохранение в большинстве
случаев многофункционального характера застройки кварталов необходимо в
процессе реконструкции обеспечивать функциональную и визуальную изоляцию жилой
среды от участков нежилых предприятий и учреждений. Учитывая ведущую роль
квартала в организации повседневного отдыха детей и пожилых людей, первостепенное
внимание следует уделять нормированию и рациональной организации жилой
территории.
3. В процессе комплексной реконструкции
кварталов необходимо стремиться к улучшению условий инсоляции и аэрации,
размещению функциональных элементов жилой территории на основе совместной
перестройки структуры здания и внутридворовой территории, применения
технических средств шумо- и газозащиты, обеспечивая при этом минимальный снос
жилых строений, пригодных к дальнейшей эксплуатации, сохранение зданий, создающих
своеобразную архитектурно-пространственную среду старых районов.
4. Большое внимание следует уделять
организации интерьера квартала, пространство которого приобретает новое
функциональное и социальное значение: из территорий преимущественно
хозяйственного назначения внутриквартальные территории становятся основным
местом отдыха и общения для значительной части населения, В этих условиях
необходима организация пространственных связей квартир с открытыми территориями
посредством строительства лоджий и балконов, оформления входов, создания внутри
квартала соразмерных человеку пространств, декоративного оформления дворовых
фасадов домов, применения интенсивных форм озеленения и благоустройства[1].
5. Улучшение объемно-пространственной
организации квартала не должно приводить к потере исторически устойчивых для
данной части города принципов построения застройки. Это относится к оформлению
как уличных, так и внутридворовых пространств. Необходимо найти компромисс
между размещением необходимых функциональных элементов жилой территории, ее
интенсивным использованием и сохранением исторически сложившихся принципов
построения внутридворовых пространств.
Конкретное решение по преобразованию квартала зависит от его
местонахождения по отношению к крупным общественным комплексам, инженерным и
транспортным устройствам, а также зависит от характеристик сложившейся
планировки и застройки того участка территории, в который входит
реконструируемый квартал (плотность застройки, ее историко-архитектурная
ценность, качество жилого фонда и т.д.)[7].
Функционально-планировочная организация квартала
определяется также его местом в структурно-планировочной системе сложившейся
жилой застройки. Следует учитывать, что в сложившихся районах крупных и
крупнейших городов в результате быстрого развития нежилых функций, выборочного
нового строительства произошли существенные изменения функциональной
структуры[4]. Применительно к территории жилой застройки они выражаются в том,
что существующей сети школ, торгово-бытовых учреждений в большинстве случаев
достаточно для обслуживания сократившегося населения старых районов. Кроме
того, старая функциональная система нуждается в дополнении новыми элементами
(участки школ, площадки для отдыха, учреждения повседневного обслуживания и
помещения самодеятельных творческих занятий населения, гаражи, здания и
помещения для размещения жилищно-эксплуатационных организаций) [7].
Анализ опыта практических и научных разработок по
рассмотренной комплексной проблеме реконструкции сложившейся жилой застройки
позволяет отметить ее большую и все возрастающую актуальность и
народнохозяйственную значимость прежде всего для крупных городов. В целях
решения этой проблемы необходимо совершенствовать нормативно-методическую базу
проектирования районов сложившейся застройки, реконструкции и капитального
ремонта опорных жилых зданий по следующим направлениям:
1. Выявление и анализ особенностей
застройки квартала и старого опорного фонда в городах различной величины,
различного народнохозяйственного профиля, с различными путями развития и
ценностью историко-градостроительного наследия.
2. Разработка принципов комплексных
проектных решений по взаимосвязанному обновлению районов и опорных жилых зданий
в различных градостроительных условиях, прежде всего в ценной исторической
среде, сформированной малоэтажными жилыми и общественными зданиями.
3. Разработка методов последовательности
реконструкции, сочетания таких ее форм, как выборочное и комплексное (в т.ч.
групповой метод) проведение реконструктивных мероприятий.
4. Совершенствование информационной базы
градостроительного проектирования и проектирования капитального ремонта жилых
зданий с целесообразной автоматизацией этого процесса [7].
Выводы.
Таким образом, следует
учитывать, что в сложившихся районах крупных и крупнейших городов в результате
быстрого развития нежилых функций, выборочного нового строительства произошли
существенные изменения функциональной структуры. Применительно к территории
жилой застройки они выражаются в том, что существующей сети школ,
торгово-бытовых учреждений в большинстве случаев достаточно для обслуживания
сократившегося населения старых районов. Однако в результате сноса и изменения
назначения многих зданий эти учреждения оказались мало связанными в
планировочном отношении с сохраняемыми и вновь возводимыми жилыми домами.
Возросшая интенсивность транспортного движения на старой уличной сети
затрудняет осуществление сложившихся пешеходных связей между кварталами,
ухудшает условия обслуживания и санитарно-гигиеническое состояние среды. Кроме
того, старая функциональная система нуждается в дополнении новыми элементами
(участки школ, площадки для отдыха, учреждения повседневного обслуживания и
помещения самодеятельных творческих занятий населения, гаражи, здания и
помещения для размещения жилищно-эксплуатационных организаций) [7].
Для того, чтоб комплексная
реконструкція жилой настройки городов Донбасса имела рациональніе методі
решения в нее нужно включать следующие составляющие:
- реконструкция существующей жилой застройки
со значительным увеличением жилой -площади и продлением срока службы домов на
долгие годы, повышением физического и морального состояния их в соответствии с
ныне действующими градостроительными нормативами;
- строительство гаражей для полного
удовлетворения потребности в них; благоустройство территории в целом,
сооружение объектов соцкультбыта, торговли, детских площадок, озеленение.
- увеличение
площади кухонь и общих комнат за счет пристройки эркеров, балконов, лоджий;
- надстройка
1-2 этажей;
- пристройка
лифтов и мусоропроводов;
- увеличение
квартир внутреннего планирования;
-
модернизация квартир первых этажей за счет расширения корпуса;
- пристройка
блок-секций на резервных участках;
- уплотнение
жилой застройки за счет возведения новых домов, в т.ч. малоэтажных.
Частичная реконструкция
(улучшение) домов с устранением, насколько возможно, существующих в них
недостатков целесообразная для объектов, продолжительность срока службы которых
определяется не менее чем в 20 лет.
Для большинства примеров
реконструкции жилья характерное стремление к максимальному использованию
существующих конструкций, особенно стен и даже материалов от разборки старых
зданий.
Самым выгодным методом реконструкции жильця, является –
последовательный метод. Последовательная реконструкция - проведение выборочных
мероприятий по одному или нескольким элементам сложившегося района. Это могут
быть различные виды ремонта отдельных сохраняемых зданий или их сочетания в
группе домов, строительство новых жилых и общественных зданий, реконструкция
участков подземных коммуникации, благоустройство дворов. В результате
проведения такого рода реконструкции достигается улучшение городской среды и
условий проживания, однако отдельные элементы планировки и застройки целостных
градостроительных образований (кварталов, их групп, района) могут оказаться по
отношению к действующим стандартам в разном качественном состоянии.
Литература:
1. Белоусов В.П. Методические рекомендации по обновлению жилой настройки
при реконструкции сложившихся
районов. – М.: Стройиздат, 1984. – 265с.
2. Махровская А.В. Реконструкция старых жилых районов крупных городов.
- Л,:Стройиздат, 1974. – 311с.
3. Миловодов H.H., Осин В.А., Шумилов М.С. Реконструкция жилой застройки.
Учебное пособие. - М.: Высшая школа.1980. – 137с.
4. Попов Г Г., Бурак Л.Я. Техническая экспертиза жилых зданий старой
постройки. - Л.: Стройиздат, 1986. - 210с.
5. Тимохов Г.Ф. Модернизация жилых зданий.
- М.: Стройиздат, 1986. - 191с.
6. Шрейбер К.А. Вариантное проектирование при реконструкции жилых
зданий. - М.: Стройиздат, 1991.
– 360с .
7. Инструкция по проектированию зданий и помещений жилищно-
эксплуатационных организаций и их баз. ВСН 37-80.
Госгражданстрой. –
М.: Стройиздат, 1981. –
224с.