Э.ғ.к., доцент Шомшекова Б.К., магистрант Низамитдинова Р.

І.Жансүгіров атындағы Жетісу мемлекеттік университеті, Қазақстан

Қазақстан Республикасындағы халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде кездесетін мәселелерді шешу бағыттары

Тәуелсіздік алған жылдары ҚР дербес мемлекет ретінде қалыптасып, даму барысында елдің әлеуметтік-экономикалық өміріндегі елеулі өзгерістер халықтың басым бөлiгiнiң тұрғын үй жағдайларын жақсартуға және тұрғын үй құрылысының қарқындылығын арттыруға себепшi болды. Жалпы халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету Қазақстанның даму стратегиясының басым бағыттарының бiрi ретінде танылып және қазіргі кезде оны толық жүзеге асыру маңызды мiндеттердiң бiрi болып отыр[1].

Сондықтан ҚР Президенті Назарбаев Н.Ә. «Қазақстанның әлеуметтік жаңғыртылуы: Жалпыға Ортақ Еңбек Қоғамына қарай 20 қадам» атты еңбегінде үйдің, пәтердің әрбір қазақстандық үшін бірінші дәрежелі мәселе болып табылатынын айрықша атап көрсеткен болатын[2].

Жалпы еліміздегі қазіргі қалыптасқан тұрғын-үй қорының жағдайы келесі тенденциялардың ықпалынан қалыптасқаны белгілі, олар:

· үй салатын комбинаттар сияқты, сериялық панелді құрылыстар жүйесі толығымен құлдырады;

· көптеген архитектуралық дағдылар мен білімдер жоғалды;

· құрылыс технологияларында жаңа материалдар пайдаланылып жатса да, көбіне заңсыз мигранттардың еңбегін пайдалану, яғни қол еңбегін пайдалану басым болып тұр;

· қалаларда шағын аудандық құрылыс емес, бір нүктелік, яғни бір жерге ғана салынатын құрылыс басым. Ал ол ешқандай өзгеріс жасалмаған инфрақұрылымға артық салмақ салады, сонымен бірге бұрынғы жүйелердің 70-80%-ға тозған, ол тіпті Астана қаласында да байқалады;

· тұрғын-үй құрылысын салу көлемі бұрынғы Кеңес үкіметі кезеңімен салыстырғанда бірнеше есеге төмендеді;

· құрылыс құны өсіп, қозғалмайтын мүліктің бағасы жекелеген қалаларда европалық бағалармен теңесті (тіпті одан да жоғары);

· ауылдық жерлерде орталықтанған құрылыс тоқтатылып, жергілікті тұрғындардың өздері қолда бар материалдар қолданып құрылыспен айналысуда.

Одан басқа Қазақстандағы құрылыс келесі қолайсыз факторлар ықпалымен қиындай түскені белгілі: таулы және тауға жақын аймақтардың сейсмикалық жағдайы; климаттың континенталдығы мен қатты желдер; коммуникацияны бүлдіретін топырақтың ластануы; ауыз су мен электрэнергиясын тасу проблемалары.

Осыдан әлі күнге дейін бір тұрғынға келетін жалпы баспананың аумақ көлемі Кеңес үкіметі кезіндегі көрсеткіштен артқан жоқ. Қазіргі уақытта бір тұрғынға келетін баспананың жалпы аумақ ауданы 15-20 шаршы метрді құрап отыр. Ауылда құрылыс пен қозғалмайтын мүлік құны арзандау болғанына қарамастан ауылдық тұрғындардың көбі қалалықтарға қарағанда үймен төмен қамтылған. Оның себебі ауыл тұрғындары табысының төмен және отбасы мүшелерінің көп болуы, яғни үлкен отбасылар.

Адам үшін баспана жеке өмірдің тірегі және отбасындағы береке мен еңбектегі өнімділік негізі екені белгілі. Осы жағдайларды еліміздегі тұрғындарды баспанамен қамтамасыз ету және осы саланы дамыту мақсатында бірнеше маңызды құжаттар, оның ішінде тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы, 2008-2010 және 2011-2014 жылдарға арналған бағдарламалар қабылданған болатын. Кейбір мәліметтерге жүгінсек осы бағдарламаларды жүзеге асыру үшін елімізде 2013 ж. басында қаржыландырудың барлық көздері бойынша 6,5 млн. шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілген, ол жоспарланған іске қосу көлемінен 8,3 пайызға артық.

Осыдан республикадағы тұрғын үйдің жалпы ауданы 253 млн. шаршы метрді құрап, орта есеппен бір адамға шамамен 17 шаршы метрден келді.

Жүргізілген жұмыстар нәтижесінде ҚР бойынша тұрғын-үйге қол жетімділік тенденциясының көтерілгендігі байқалып, яғни «қиын қол жетімді» баспанадан «орташа қол жетімді» баспанаға көшу мүмкіндігінің құрылғандығы көрінеді.

Соған қарамастан баспаналы болу көптеген қазақстандықтар үшін бірінші кезектегі өткір мәселенің бірі болып, тұрғын үйге сұраныс ұсыныстан жоғары, сұраныс пен ұсыныс арасындағы деңгейі 40% құрап отыр[2].

Бүгінгі күні 1,3 млн адам баспанаға мұқтаж, ал оларды баспанамен қамтамасыз ету үшін, жылына кем дегенде 3-3,5 млн. шаршы метр жаңа тұрғын үйлер салу керек екен. Тек Алматының өзінде құрылыс Департаментінің мәлеметтеріне сүйенсек, қала бойынша 400,305 адам тұрғын үйге кезекте тұр. Осыған байланысты Алматы қаласы халқының өзіндік төлем қабілетін ескере отырып, тұрғын үй құрылысын элиталық коттедждік қалашықтар, көпқабатты үйлер және жеке құрылыс деп шартты түрде 3 типке бөліп қарастырып, жүзеге асыруға бет бұрды.

Қазіргі уақытты ҚР жаңадан салынып жатқан үй бағасы, екінші нарықтағы баспана бағасына қарағанда бірнеше есе қымбат. Элиталық үйлер ғана емес, қаланың ескі аудандарындағы үйлердің бағасымен бірге жер үйлердің де бағасы да жыл сайын өсуде. Қаланың жаңаша келбетін қалыптастыратын элиталық үйлердің құны халықтың көпшілігіне қол жеткісіз. Мысалы, жаңа көпқабатты элиталық үйлердегі екі бөлмелі пәтер ауданы 100 шаршы метрден жоғары, ал 1 шаршы метрдің орта бағасы 2000$ құрайды.

Түрлі деңгейдегі зерттеулер тұрғын үй құнына елеулі әсер ететін бірқатар маңызды факторларды көрсетеді, олар:

- физикалық: табиғи - жер, климат, ресурстар, топография, топырақ және адамның жасауымен - ғимараттар, құрылғылар, жолдар, коммуналды объектілер, телімнің түрі және т.б;

- әлеуметтік: халық санының өзгеру тенденциялары, кәрілік немесе жастық тенденциялары, өмір сүру стилі, өмір деңгейі, жан ұяның көлемі, білім беру деңгейінің өзгеру тенденциялары, қылмыс деңгейі, көрші объектілермен және олардың иелерімен қарым-қатынас;

- экономикалық: табыс дейгейінің өзгеру тенденциялары, жұмысбастылық, несиелік ресурстарға қол жетімділік және несиелік саясат, пайыздық ставкалар, жал мен төлем ставкалары, кұрылыс салуға шығындардың азаюы немесе өсуі, бағалар, сұраныс, ұсыныс;

- саяси (әкімшілік): шектік немесе либералдық аймақтау, құрылыс нормалары және либералдық немесе шектік ережелер, муниципалды жұмыс жасау қызметтері, қауіпсіздік пен денсаулық, салық саясаты, қоршаған ортаны қорғау.

Бұл аталған факторлар жиынтығы қазіргі тұрғын үй құнын бағалаудың негізі болып отырғанын білдіреді.

Осы факторларды ескере отырып ҚР мамандар сәулетті тұрғын үйлер бағасының қымбаттағанын біріншіден, құрылыс материалдарының бағасымен байланыстырады. Екіншіден экономиканың бұл саласындағы ішкі нарықта бәсекелестік жоқ. Сонымен бірге тұрғын үй салуға қажетті материалдардың көпшілігі шетелден әкелінеді.

Қазіргі күні республикада 5000 жуық құрылыс компаниялары тіркелген, ондағы құрылысшылардың орташа айлық жалақы 500$ құрайды. Сондықтан жаңа тұрғын үйлердің өзіндік құнының артуына құрылысшылардың жалақысының өсуі оның бағасының тез өсуіне басты себеп бола алмайтын байқатады.

Тұрғын үйлер бағасының шарықтауының екінші бір себебі - жасанды баға болып отыр. Бұған өз кезегінде көптеген риэлторлар себепкер. Себебі, бірінші нарықтағы үйлер құрылыстың бастапқы жұмысын жүргізілу кезеңінен-ақ сатылып кетеді. Әрине, ұсақ риэлторлар мен маклерлердің бұл ойынға қатысы шамалы. Ал ірілері баға саясаты мен тәртібін анықтап отырады. Қазіргі уақытта 364 риэлторлық қызмет көрсететін компания тіркелген. Сондықтан, ипотекалық несиелеу негізінен, қарыз алушылардың кең тобының мүмкіндігіне сай келетін екінші нарықтағы үйді сатып алуға бағытталған болатын. Мұндай жағдайда, мемлекет қымбат емес үйлермен, тұрғын үй қорын жаңартумен кеңінен айналысуы керек, не болмаса, жеке құрылыс компаниялары, ақырында элиталық үйлерді тұрғыза отырып және өз құрылысын тек қана жоғары табысты адамдарға бағыттау, келешекте тиімсіз болатындығын түсінуі керек. Одан басқа халықтың көп тобының сұранысы табысқа байланысты шектеулі және болашақта ол көбейетіндігі түсінікті. Осыған орай, қазірден бастап, потенциалды тұрғын үйді сатып алушылардың үлкен тобына басты назарды аудару керек деген ойдамыз.

2012ж. ҚР тұрғындарды баспанамен қамтамасыз ету мәселесін шешудің тың бағыты ретінде «Қолжетімді баспана – 2020» бағдарламасы қабылданып, іске қосылған болатын. Осы бағдарлама аясында жыл сайын жалға берілетін тұрғын үйдің көлемін 1 млн. шаршы метрге жеткізу және сатып алу құқығымен жалдау тетігін, сондай-ақ құрылыс индустриясын дамыту жөніндегі кешенді шараларды белгіленді.

Аталған бағдарлама алты бағыт бойынша, оның ішінде «Қазақстандық ипотекалық компаниясы», «Самұрық-Қазына» жылжымайтын мүлік қоры» АҚ, жергілікті атқарушы органдар және тағы басқалармен бірге екі бағытты «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкісі»-арқылы жүзеге асыру белгіленген.

Осы бағдарлама аясында 2012-2020 жылдары жалпы алаңы 69050,0 мың шаршы метр, оның ішінде 2012 жылы – 6050,0 мың шаршы метр, 2013 жылы – 6600,0 мың шаршы метр, 2014 жылы – 6900,0 мың шаршы метр, 2015 жылы – 7200,0 мың шаршы метр, 2016 жылы – 7600,0 мың шаршы метр, 2017 жылы – 7700,0 мың шаршы метр, 2018 жылы – 8000,0 мың шаршы метр, 2019 жылы – 9000,0 мың шаршы метр, 2020 жылы 10000,0 мың шаршы метр тұрғын үй салу жоспарланып отыр[3].

Одан басқа бағдарлама бойынша тұрғын үйдің бір шаршы метрінің құны Алматы және Астана қалаларында 142,5 мың, Ақтау, Атырау және Өскемен қалаларында 112,5 мың теңге, ал қалған өңірлерде 90 мың теңге шегінде болатын Қазақстанның «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі»АҚ арқылы жергілікті атқарушы органдардың қатысуымен кредиттік тұрғын үй салудың жаңа жүйесі іске қосылды. Ал «Қолжетімді баспана-2020» бағдарламасының екі бағыты «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ қызметі негізінде яғни халықтың барлық санаттары үшін тұрғын үй және екіншісі – жас отбасыларға арналған тұрғын үймен қамтамасыз ету жүзеге асыру.

«Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ екінші бағыты жас отбасылардың әлеуметтік мәселесін шешуге арналған. Жергілікті атқарушы органдар жас отбасыларға жалға берілетін үй салып, оны ұзақ мерзімге жалға береді. 8 жылға жалға берілген пәтерде тұрып жатқан уақыт ішінде жас отбасы пәтерді сатып алу үшін «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ төмен пайызбен берілетін несиеге қол жеткізу үшін жинақ салымдарын тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінде ашқан есеп-шотына уақтылы жинақтап отыруы керек. Одан басқа жас отбасыларға қойылатын басты талаптардың бірі ерлі-зайыптылардың екеуінің де жасы 29-дан аспаған болуы керек дегені орынды деген ойдамыз.

Қазіргі уақытта ҚР баспаналы болу мәселесі толық шешуде кездесетін мәселелер бар. Олай дейтініміз, қазіргі күні пәтер құны қымбат, жыл сайын өсіп отыр. Кейбір статистика мәліметтеріне сүйенсек 2012 жылы жаңа тұрғын үйді сату құны – 12,1 пайызға, жайлы баспананы жалға беру – 14,4 пайызға қымбаттаған.

Осыдан халықтың қалың жiгiне тұрғын үйдiң қолжетiмділiгiн қамтамасыз ететiн ету мәселелерін кешендi шешу қажеттілігі туындайды, олар:

- ұсыныс және сұраныс тарапынан да толыққанды теңдестірілген тұрғын үй нарығын жасау;

- тұрғын үй құрылысына жеке инвестицияларды тартуды және жеке тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру;

- құрылыс индустриясының тиiмдi нарығын қалыптастыру;

- халықтың қалың жiгi үшін ипотекалық несие беру мен тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесiнiң қолжетiмділiгiн арттыру.

Одан басқа қол жетімді тұрғын үймен қамтамасыз етуді iске асыру мынадай бағыттар бойынша жүзеге асырылуы орынды болмақ:

1.Тұрғын үй салу ұсынысын ынталандыру:

- жалпы сипаттағы жүйелiк шаралар көмегімен тұрғын үй құрылысының бiр шаршы метрiнiң құнын төмендету;

- жеке тұрғын үй құрылысын дамыту;

- жеке инвестицияларды тарту есебiнен тұрғын үй салу;

- тиiмдi, экологиялық таза құрылыс материалдарын өндiрудi одан әрi дамыту және жаңа технологиялар енгiзу.

2) Орта топ пен халықтың әлеуеттiк қорғалған жiгi үшін тұрғын үй салуды ынталандыруға бағытталған шаралар:

- коммуналдық тұрғын үй салу;

- мемлекеттік қаражат есебiнен қолжетiмдi тұрғын үй салу.

3) Төлем қабiлеттi сұранысты ынталандыру:

- ипотекалық несие беру жүйесiн жетiлдiру;

- құрылыс жинақтарының жүйесiн дамыту.

Сонымен бірге қолжетімді тұрғын үйдің (пәтерлердің) орташа алаңы 80 шаршы метрден аспауын қадағалау. Табыс деңгейлері әр түрлі азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету үшін тұрғын үй ғимараттары жайлылық деңгейі бойынша жіктелінуі орынды болмақ.. Оны салудың құны, тиісінше, оның қолжетімділік деңгейіне байланыстырып отыру. Одан басқа халыққа қолжетімді тұрғын үйлер Қазақстан Республикасының Үкіметі бекітетін Тұрғын үйді сату ережесіне сәйкес азаматтардың басым құқық берілген санаттарына сату. Халықтың басым құқық берілген санаттарына мыналар жатады:

- балалары бар жас отбасылар;

- мемлекеттік қызметшілер;

- мемлекеттік қызметші болып табылмайтын мемлекеттік мекемелерінің қызметкерлері;

- мемлекеттік кәсіпорындардың қызметкерлері және т.б.

Сонымен бірге құрылыс материалдарының рыногын зерттеу және реттеу керек. Мысалы құрылысқа керек шыны сырттан әкелінеді, республикада шыны зауыты жоқ, екіншісі – санитарлық фаянс, үшіншісі – лифтілер, төртіншісі – металл төсемнің жекелеген түрлері мен кабель өнімдері және т.б. Осы жағдайларда елімізде өндірілетін өнімдерге артықшылық беру орынды болмақ деген ойдамыз. Бұл ретте, әрине, барлық құрылыс материалдарына сапа стандарты сертификаты болғаны орынды.

Аталғандар мәселелердің шешімін табуы тұрғын үйлерді қолжетімді болуына ықпал жасайтын болады. Сонымен бірге өңірлерді дамыту, тұрғындарға мемлекеттік қызмет көрсетудің сапасын арттыру, электронды үкіметті дамыту, заң жүйелерін жаңғырту, адам капиталының сапалы өсуіне қол жеткізу және т.б. жүзеге асуы Қазақстан халқының өмір сүру деңгейін көтеріп, бәсекеге қабілетті мемлекеттер қатарынан көрінуге мүмкіндік құрады деген ойдамыз.

Әдебиеттер

1. Назарбаев Н.А. Қазақстанның 2030 жылға дейінгі стратегиясы: барлық қазақстандықтардың гүлденуі, қауіпсіздігі және хал-ахуалының жақсаруы: Елбасының Қазақстан халқына жолдауы. -Алматы: «Білім», 1998.
2. Назарбаев Н.Ә. «Қазақстанның әлеуметтік жаңғыртылуы: Жалпыға Ортақ Еңбек Қоғамына қарай 20 қадам» Назарбаев Н.Ә.Жалпыға Ортақ Еңбек Қоғамы //Егемен Қазақстан. – 2012 ж.

3. «Қолжетімді тұрғын үй-2020» бағдарламасы