Богун К.В., Бучинська А.К.

Донбаська національна академія будівництва і архітектури

Теоретичні засади оновлення будинків перших масових серій

Житлова проблема є однією з найгостріших соціально-економічних проблем України. Свідоцтвом тому є те, що майже третина населення країни мешкає у незадовільних умовах - квартирах, непридатних для проживання, гуртожитках, а також у помешканнях, що відносяться до застарілого житлового фонду. Поліпшення житлових умов очікують в чергах 1,2 млн. родин. Існуючий житловий фонд України, що складається з будівель, зведених в різні періоди, являє собою величезну матеріальну цінність, збереження і відтворення якого є важливим державним завданням. Вирішення даного завдання може бути досягнуто тільки грамотною технічною експлуатацією, своєчасним проведенням поточних і капітальних ремонтів, модернізацією і реконструкцією житлових будинків на основі сучасних об’ємно-планувальних, санітарно-гігієнічних та інших вимог.

Метою роботи є теоретичне обґрунтування доцільності реконструкції будинків перших масових серій.

Сьогодні житловий фонд України всіх форм власності становить понад 10,1млн. будинків, загальною площею більше 1031,7 млн. кв.м. За останні роки внаслідок недостатнього фінансування капітального ремонту, що становить 8-10% від потреби, значно погіршився технічний стан житла: кожен третій будинок потребує капітального або поточного ремонту, що говорить про надзвичайну аварійність існуючого житла.

До категорії ветхих та аварійних будинків віднесено майже 53,6 тис. будинків, загальною площею 4,8 мільйонів кв.м, де постійно проживають понад 191 тис. мешканців.

В Україні в післявоєнні роки в умовах найгострішої житлової кризи було прийнято рішення про масове індустріальне будівництво житлових будинків з кінцевою метою – забезпечити кожну родину упорядкованою квартирою. Сьогодні забудови того часу мають назву «будинки перших масових серій». Після 30-40 років експлуатації фізичний і моральний знос цих будинків досяг такого рівня, що виникла гостра необхідність не тільки в їх реконструкції. Капітальні ремонти цих будинків при необхідному циклі в 20 років фактично не проводилися. У той же час термін експлуатації самих будівель далеко не вичерпаний. Квартири таких будинків потребують підвищення рівня комфорту, теплової реабілітації та інженерної модернізації, вони не відповідають новим архітектурно-планувальним та санітарним вимогам: великий рівень морального та фізичного зносу, відносно низький функціонально-планувальний рівень квартир («прохідні» кімнати, суміщені санвузли, мінімальні площі кухонь та підсобних приміщень, що ставить мешканців такого житла в нерівні умови з власниками сучасного житла).

На 01.2010 р. в Україні налічується 25,5 тис. будинків, побудованих за проектами перших масових серій, із них панельних будинків - 47%, блокових - 3%, цегляних - 50%, загальною площею 72 млн.кв.м. Так, наприклад, в Донецькій області налічується 4,7 тис. будинків перших масових серій, в Луганській - 6,8 тис. будинків, в Одеській - 1,5 тис. будинків, в Дніпропетровскій - 1,7 тис. будинків, в Харківскій - 1,6 тис. будинків. Аналіз технічного стану таких будинків вказує на те, що зношеність конструкцій перевищує всі припустимі норми. Особливо це спостерігається в будинках перших масових серій, що складають у містах від 10 до 20 відсотків усього житлового фонду. Отже, ті забудови мають стати першочерговими об’єктами оновлення.

Оновлення житлового фонду можна здійснювати декількома шляхами:

- зведенням нових житлових будинків після повної ліквідації попередніх;

- капітальний ремонт;

- реконструкція і модернізація.

В Україні питання повного знесення аварійних будинків недоцільно через відсутність коштів для нового будівництва. Вирішення поточних проблем оновлення житлового фонду необхідно розглядати через призму екстенсивних дій. Екстенсивні заходи включають реконструкцію, проведення капітального ремонту або модернізації житлового фонду, що дозволить продовживши термін експлуатації житла на 30 років. Паралельно з реконструкцією існуючого житлового фонду доцільним є збільшення нового житлового будівництва, однак це вимагає інвестицій і пов’язано з постійним зростанням вартості будівництва житла, підвищенням вимог до комфортності, а також з тривалою практикою освоєння нових віддалених територій для житлової забудови.

На сьогоднішній день найбільш раціональним шляхом оновлення житлового фонду є його реконструкція. Вона дає можливість не тільки зберегти і оновити існуючий житловий фонд, а й значно збільшити його за рахунок мансардних поверхів, прибудови нових поверхів до будинків, а також зменшити на третину енерговитрат за рахунок утеплення зовнішніх огороджувальних конструкцій житлових будинків, модернізації інженерного обладнання.

Значна більшість будинків перших масових серій підлягає подальшій експлуатації за умов виконання необхідних заходів щодо їх збереження і оновлення споживчих якостей. Так, улаштування мансард дозволяє збільшити загальну площу будинку до 40 %, змінити архітектурну виразність будинку. За розрахунками спеціалістів, за допомогою облаштування мансард можна зменшити втрати тепла через покриття на 10% [2].

Реконструкція мансардного приміщення вимагає надбудови з використанням спеціальних фундаментів. Це, в свою чергу, впливає на навантаженням на будівлю, що потребує нових підходів до рішення проблеми реконструкції, для чого пропонується використання сталей підвищеної міцності, які раніше не використовувались у будівництві [1].

Окрім реконструкції мансард існують такі варіанти реконструкції п’ятиповерхових житлових будинків:

1) добудова нових квартир без зміни планування в існуючих поверхах;

2) реконструкція із збереженням розміру будинку та кількості квартир в будинку, але зміною планування;

3) реконструкція із зміною розміру будинку в плані, перепланування квартир і зміни кількості квартир на поверхах [3].

Практичний досвід свідчить, що перший варіант найбільш економічний і для 70 % сімей, які мешкають в таких будинках, вирішує їх нагальні проблеми. Вартість одного квадратного метра такого житла значно менше одного квадратного метра за умов нового будівництва .

Таким чином, скорочення інвестицій у житлове будівництво, зростання фізичного та морального зношення житлового фонду призвели до необхідності здійснення відновлювальних процесів у житловій сфері. Вирішення зазначених питань на сучасному етапі розвитку економіки можливо шляхом проведення широкомасштабної реконструкції житлового фонду із переплануванням квартир, облаштуванням мансардних приміщень тощо. Існує ще одне питання, яке потребує негайного вирішення, а саме: визначення обсягів і джерел фінансування для здійснення реконструкції житла. Для вирішення поставлено питання необхідним є розробка регіональних програм з реконструкції житла, складення і реалізація яких надасть можливості вирішити найважливішу проблему сучасного суспільства.

Література:

1. Будівельні конструкції: Міжвідомчий науково-технічний збірник. Вип.51. – К.: НДІБК,1999. – 514 с.

2. Манцевич Ю.М. Житло: проблеми та перспективи. – К.: Профі, 2004. – 360 с.

3. Прядко Н.В. Обследование и реконструкция жилых зданий. – Учебное пособие. Макеевка : ДонНАСА, 2006. – 156 с.