ПРОБЛЕМИ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОГО ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В УКРАЇНІ

Рудик К. С.

Донецький університет економіки та права

Іпотечне кредитування є важливим чинником стимулювання економічного розвитку, сучасним фінансовим методом, ефективне використання якого забезпечить збільшення поступлень інвестицій в економіку України. Як свідчить зарубіжний досвід, воно сприяє об’єднанню ринків нерухомості, фінансових послуг, фондового ринку та ряду суміжних ринків, реформі в промисловому та аграрному секторах економіки. Щодо житлового інвестування, то іпотека є найбільш ефективним механізмом розв’язання житлових проблем населення. Розвиток іпотечного кредитування, насамперед, залежить від адекватного законодавства, яке має забезпечувати, надійний захист як іпотечного кредитора, так і позичальника, з іншої, - передбачати стимули для подальшого розвитку та вдосконалення усього комплексу правовідносин у цій сфері.

Питання розвитку нормативно-правової бази іпотечного кредитування досліджували у своїх працях такі вчені як В.Блідченко, Н. Грищук, О.Євтух, О.Красникова, С.Кручок, В.Лагутін та ін. Однак попри відносно велику кількість досліджень з різних проблем правового забезпечення розвитку іпотечного ринку в Україні в них бракує системності досліджень організаційно-правових основ його розвитку.

Метою даної статті є виділення найвагоміших проблем нормативно-правової бази, які стримують розвиток іпотечного ринку на системному рівні, та окреслення шляхів їх вирішення.

Г. Шемчушенко сформулював чотири цілком обґрунтовані підходи, на яких має базуватися правове регулювання іпотеки:

а) реалізація концепції цілісності нерухомого майна як предмета іпотеки;

б) створення надійної системи державної реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обтяжень іпотекою;

в) встановлення правил визначення пріоритету забезпечених іпотекою вимог кредиторів;

г) запровадження оптимальних позасудових процедур звернення стягнення на предмет іпотеки.

Основна умова ефективного розвитку іпотеки – мінімізувати ризики кредиторів при наданні кредитів під заставу нерухомості і зробити кредити доступними і безпечними для позичальників. А для цього необхідним є створення в Україні належної законодавчої і нормативної бази для правового забезпечення прав кредиторів та інвесторів та надання соціально-економічних гарантій позичальникам. У вирішенні цього питання важлива роль належить державі. Розвиток іпотечного кредитування в Україні в останні роки відзначався високою активністю. Тут доцільно відмітити ряд позитивних чинників, що сприяють розвитку іпотечних відносин. Насамперед, це зростання ВВП та зростання реальних доходів населення. Українські банки поступово нагромаджують досвід роботи в галузі іпотечного кредитування і зацікавлені в розширенні цього виду кредитування. Розвиток іпотечного кредитування залежить від формування законодавчої бази, яка покликана забезпечувати надійний захист прав кредиторів та позичальників та передбачати стимули для подальшого розвитку та вдосконалення правовідносин у цій сфері. Одночасно слід наголосити на важливості внесення змін до законодавчих актів для узгодження їх з міжнародними стандартами та вимогами права Європейського Союзу. З урахуванням світового досвіду потрібно створити в Україні постійно діючу консультативну службу з питань іпотечного кредитування, яка б мала свої відділення та філії у всіх областях України і надавала необхідні інформаційні послуги учасникам іпотечного ринку. Державна політика у сфері іпотечного кредитування ґрунтується на тому, що держава повинна забезпечувати режим максимального сприяння суб’єктам ринку іпотечного кредитування та створювати належні умови стимулювання ефективного розвитку цього ринку. Однак навіть оглядовий аналіз чинної нормативно-правової бази свідчить про її невідповідність наведеним вище принципам. Основні причини даної невідповідності є:

1. Нечіткість визначення поняття предмету іпотеки.

Відповідно до статі 5 Закону "Про іпотеку" предметом іпотеки може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору. Натомість у ст. 331 Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ) визначає, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Отже, ЦКУ унеможливлює ототожнення об'єкта незавершеного будівництва з нерухомим майном.

2. Неврегульованість організаційно-правових аспектів застосування іпотечних цінних паперів.

Для рефінансування іпотечних кредитів іпотечним законодавством передбачається застосування цілої низки фінансових інструментів. Зокрема, законом "Про іпотеку" передбачено використання специфічного іпотечного цінного паперу - заставної, проте ним же не передбачено наявності інструмента, який має статус документа, що надає його власнику в разі неплатежу з погашення боргу безумовне право на продаж нерухомості.

3. Проблеми реалізації предмету застави та виселення мешканців.

У сучасних умовах в українській банківській практиці виникли проблеми із реалізацією принципу захисту прав кредитора та невідворотності виконання обов'язків з повернення позики; не виконуються рішення судів щодо майна, на яке повинно бути спрямоване стягнення, а тому ризики кредитора високі, адже він постійно стикається із загрозою того, що його вимоги не зможуть бути задоволені із вартості застави (нерухомості) при неповерненні боргу.

4. Ряд проблем, пов 'язаних з невирішеністю питання існування єдиного державного органу - держателя єдиного Державного реєстру на нерухоме майно та їх обмежень.Світовий досвід свідчить, що система реєстрації прав власності та обмежень на будь-яке нерухоме майно, в тому числі на землю, є ефективною лише за умови її здійснення в межах єдиного реєстру. В Україні ж дії урядових установ спрямовані на створення двох відокремлених систем.

Отже, закон про іпотеку повинен передбачати надійний захист як позичальників від несанкціонованого доступу до інформації, яку вони надають банку, так і захист кредиторів (забезпечений доступ до предмету іпотеки, можливість виселення боржника після переходу майна в заставі у власність заставоутримувача, належна черговість виплат з коштів за відчужене за борги майно). Необхідною умовою є також побудова ефективної системи державної реєстрації прав на нерухоме майно. Нормативно-правова база повинна бути стабільною і забезпечити належне впровадження законодавства та регулювання фінансової системи.

Література:

1. Бассова Н. Стан та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні / Н. Бассова // Економіст. - 2006. - № 9. - С. 36-39.

2. Кручок С. І. Іпотечне кредитування : європейська практика та перспективи розвитку в Україні / С. І. Кручок. - К. : Урожай, 2008.

3. Офіційний сайт Української національної іпотечної асоціації [Електронний ресурс]. - Режим доступу : www.unia.com.ua.

4. Закон України «Про іпотеку» від 05 червня 2003 року // Інтернет-сайт Верховної Ради України.