Легейда Д.А

Медведкина Е.А

Донецкий национальный университет

Экономический факультет, кафедра «МЭ»

«ПУЗЫРИ» НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ: ИСТОРИЧЕСКИЕ ПРИМЕРЫ

Актуальность темы. Нынешний кризис начался в двух сферах: кредитов и недвижимости. Эти события власти ведущих стран восприняли (или умышленно интерпретировали), как кризис ликвидности. Совместная акция пяти Центробанков по вливанию ликвидности продемонстрировала ошибочность такого восприятия. Эффект такого вливания получился обратным. Рынок не успокоился, его ожидания не изменились, период нестабильности не окончился. Рецептов и планов смягчения кризиса неплатежеспособности Центробанки фактически не имеют. «Принцип домино» вовлекает в кризис смежные рынки, а сетевая природа глобальной экономики способствует быстрому его распространению.

Целью данной работы является показать, проанализировать и сравнить возникший «пузырь» на рынке недвижимости с теми которые были до него.

Первым пузырем в недвижимости ХХ века считается спекулятивное повышение цен во Флориде, США. В 1920-е годы Флорида стала весьма модным местом для американцев. Штат начал переживать экономический бум, который базировался на буме на рынка недвижимости - ипотечные кредиты тогда было получать достаточно легко, владельцем дома можно было стать, заплатив не более 10% от его оценочной стоимости.

Участок земли, приобретенный в Майами в 1923 году за $800 тыс., год спустя был продан за $1.7 млн., а в 1925 году за него отдали уже $4 млн. . Бум на рынке недвижимости привлек множество желающих быстро разбогатеть: они вкладывали деньги в дома и земли в надежде подождать год-другой, продать их и получить колоссальную прибыль.

Причиной кризиса стала совокупность ряда факторов. К 1926 году цены на недвижимость достигли максимума и позволить себе подобную покупку могли лишь очень богатые люди. Спрос упал, за ним последовало и снижение цен. Начали паниковать инвесторы - они пытались зафиксировать прибыль и выбросили на рынок большое количество недвижимости, что еще больше обрушило цены. Результатом стала эпидемия банкротств связанных с невозвратом ипотечных кредитов.

Показательный пример: дом в центре Майами, построенный в 1921 году, в 2004 году стоил столько же, сколько в 1925-м.

Последний в ХХ столетии кризис на рынке недвижимости случился в 1990 г. в Токио. Японский «пузырь» (хейсей бум) начал раздуваться в 1986 г. За год цена на недвижимость утроилась. За год цена на недвижимость утроилась. Параллельно росла стоимость земли под строительство: 1 кв. м земли в жилом районе Токио, прилегающем к императорскому дворцу, достигла 1 млрд долл. В 1990 г. на японской фондовой бирже произошел коллапс. За один год общая стоимость японских компаний снизилась втрое. Жилье подешевело в 5 раз. В 2000 г. размер только официально признанных «плохих» кредитов японских банков достиг 1 трлн долл. – 30% ВВП. В 1990 г. пять из десяти крупнейших банков мира были японскими. Сейчас остался только один. Даже сегодня, 18 лет спустя после бума Хейсей, индекс Nikkei находится на уровне 1992 г., составляя 40% докризисного. Японская фондовая катастрофа сравнима лишь с динамикой Великой Депрессии в США в 1930-х. После фондового краха Япония оказалась ввергнута в многолетнюю стагнацию – послекризисная рецессия оказалась более глубоким процессом, нежели обычный циклический спад.

Подобные, но более локальные «пузыри» росли и лопались на протяжении 1970–80-х годов в США, Италии, Великобритании, Франции и других странах мира

В США и Европе цены на жилье надувались с 2001 г. Их рост шел за счет доступной ипотеки. В 2006 году банки США могли позволить себе брать на себя риски и кредитовать неблагонадежных заемщиков, так как в случае дефолта при продаже залога банк возвращал себе деньги в любом случае. Более того, банки выдавали кредиты в размере 120% от стоимости жилья, снижали процентную ставку на начальном этапе, не достаточно тщательно проверяли доходы заемщика, некоторые из которых, не имея постоянного дохода, мошенническим путем добывали выписку из платёжной ведомости на выдачу заработной платы. Однако банки брали на себя лишь часть рисков. Остальные риски брали на себя инвесторы, покупавшие ипотечные облигации. В 2007 г. завышенные цены на недвижимость пошли вниз. Идет серия дефолтов заёмщиков, банков, и ипотечных агентств, покупавших ипотечные ценные бумаги. За этим следует обвал мировых фондовых индексов. Пузырь доходит до третьих стран, так как их банки больше не имеют доступа к дешевым иностранным кредитам.

Обобщая можно выделить такие черты всех «пузырей» на рынке недвижимости:

• Завышенные цены на жилье в момент выдачи кредита

• Строительство жилья и отсутствие дефицита на жилье

• Массовость ипотечных кредитов

• Выдача кредитов больших, чем стоимость жилья

• Недостатки в системе ипотечного кредитования

• Выдача «ненадежных» кредитов

Этот «пузырь», его происхождение и развитие в целом похоже на все предыдущие, но его масштабы и последствия в целом больше. Пузырь рос не только в США и Европе, а и во всем мире. Из-за взаимосвязи и взаимозависимости мировой экономики негативный экономический эффект проявляется во всех странах и отраслях мирового хозяйства.