Экономические науки/15.Государственное регулирование
экономики
Фазылова А.М., магистрант гр. О-21 НП
Научный руководитель - к.э.н., доцент Мажитова С.К.
Карагандинский
экономический университет
Казпотребсоюза,
Казахстан
УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ
Рынок недвижимости
характеризуется многообразием рисков. Самым развитым рынком в Казахстане
является рынок недвижимости, именно потому что большинство людей вкладывает
деньги в недвижимость. Недвижимое имущество – наиболее долговечный и основательный
товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами,
забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют
нормативные сроки службы. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего
создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность
инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения
спроса, улучшений и других факторов.
Сделки с объектами недвижимости – это не обычное
перемещение и конечное потребление товара, а движение капитала, приносящего
доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения,
что создает особую их экономическую характеристику – территориальные
предпочтения, т.е. изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях,
которые делают одни районы популярными (предпочтительными, а другие – нет).
Рынок недвижимости, как и любой другой рынок
подвержен риску.
Прежде чем говорить о том, какие риски есть на рынке недвижимости, необходимо
определиться, что понимается под понятием «риск». Впервые наиболее общее
определение риска дал Фрэнк Хейнеман Найт: «риск – это образ
действий в неясной, неопределенной обстановке». Под риском также понимается возможность отклонения реальных результатов
операции в отрицательную сторону по сравнению с запланированными.
В операциях с недвижимостью риск может
проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже
недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов
при управлении недвижимости; в снижении фактической рентабельности
инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности
— как в связи с разрушением самого объекта недвижимости, так и по причине
потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны:
от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или
собственности.
Что же является причиной рисков? Представление
об этом может дать общая классификация рисков, в соответствии с которой можно
выделить:
-
рыночные
риски (бизнес-риски, коммерческие, систематические риски), связанные со
спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических
и региональных факторов;
-
производственные
(хозяйственные, несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и
определяемые качеством ее деятельности;
-
финансовые
риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и
возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений
относительно финансирования ее деятельности.
Целесообразно рассмотреть общую классификацию
рисков применительно к сфере недвижимости, начав с рыночных рисков.
Как известно, любой объект недвижимости имеет
юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция
с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с
присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно
выделить следующие источники рыночных рисков:
-
юридические
(возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками
при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие
не выявленных обременении объекта и пр.);
-
экономические
(макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики,
изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление
конкурирующих фирм или новых изделий и т.д.). Остановимся на этом подробнее.
Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с
недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне Переделок. Как
показывает опыт становления рынка недвижимости в Казахстане, причиной возникновения
последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень
юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной
информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц.
Тщательность юридического исследования,
сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих
рисков, предотвратить значительную часть из них;
-
архитектурно-строительные
(неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей
застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов,
неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило,
связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития
объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию
рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены
спецификой места реализации проектов, строительства. Имели место случаи, когда
реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений,
создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т.п.) приводила к
превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало
аварийную обстановку. При принятии решений о развитии недвижимости особенно
важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при
совершении операций на вторичном рынке;
-
административные
риски, которые в казахстанских условиях имеют особое значение. Нередки случаи,
когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения
которых требуют органы местного управления или государственные власти
(налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской
инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.). Очень важно,
поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию,
перепланировку и т.д. добиваться точного определения обязательств, которые
должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их
документального закрепления;
-
экономические
риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде
всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в
целом ряде факторов – в изменении спроса под влиянием снижения деловой
активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в
появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения
аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении
предложения конкурирующими фирмами и т.д. Возможность предотвращения или
снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием
экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых
экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы
альтернативных поставок и пр.
Внешние экономические риски — постоянный спутник
любого бизнеса, в том числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их
вероятности существенно зависит от качества деятельности компании (фирмы),
которая и сама может быть источником рисков. В частности, риски могут возникнуть
по следующим причинам:
-
недостаточно
представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;
-
неверное
истолкование имеющихся данных;
-
необъективное
отношение к данным;
-
необоснованное
перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и
т.д.
Риски неизбежны, поэтому
управление ими – ключевой вопрос работы с недвижимостью.
Принятие правильного решения – это залог успеха,
так как оно значительно снижает степень риска и позволяет получить высокий
конечный результат.
В
современных условиях наиболее действенным методом снижения рисков выступает
страхование. Страхование как система защиты имущественных интересов граждан,
организаций и государства является необходимым и важнейшим элементом системы
рыночных отношений. Страхование не устраняет риск, оно обеспечивает финансовую
защиту от его последствий.
Процедура страхования является важным
компонентом большинства видов предпринимательской деятельности. Недвижимость
является одним из наиболее частых объектов страхования, в связи с ее высокой
экономической ценностью. Недвижимость играет важную роль в жизни человека и
является основой любой хозяйственной деятельности. Этим обусловлена
актуальность страхования недвижимости.
Страхование - это один из способов возмещения
убытков, которое потерпело юридическое или физическое лицо. Возмещение
выплачивается из страхового фонда, который находится в ведении страховой
компании. Потребность в страховании в том, что убытки иногда возникают
вследствие разрушительных факторов, не зависящих от человека, например
стихийные бедствия. В такой ситуации невозможно взыскать убытки с кого-либо и
заранее созданный страховой фонд может быть источником возмещения ущерба.
Снижение уровня риска может быть достигнуто
путем совершенствования законодательства, методологии и процедур технического
(кадастрового) учета, государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, а также за счет развития системы государственного
гарантирования и частного страхования.
Хочется, верить, что совершенствование правовой
базы затронет не только установление размеров уставных капиталов для
казахстанских страховщиков на европейском уровне, но и обеспечит достойную
законодательную базу для владельцев недвижимости и для страховых компаний, как главных
участников рынка недвижимости.
На рынке страховых услуг страхование
недвижимости является одной из самых востребованных процедур. Любой объект
недвижимости является объектом со сложным набором физических и юридических
характеристик и обеспечивает владельцу жилье и стабильный доход. Стоимость
недвижимости высока, ее приобретение часто связано с кредитованием. Все эти
факторы обеспечивают высокую экономическую ценность недвижимости, и поэтому ее
страхование является важной процедурой.
Актуально, на сегодняшний день, как страхование
жилой недвижимости, так и коммерческих объектов.
Несмотря на то, что процедура страхования может
потребовать дополнительной оплаты в текущем периоде, она даёт гарантию от еще
больших потерь в будущем.
Как и многие другие сферы финансовой
деятельности, страхование недвижимости в Казахстане стремительно растет, тем не
менее, требует стабильного совершенствования законодательной базы. На
сегодняшний день существует закон, регламентирующий страховую деятельность, и
другие нормативные акты. Страхование требует значительного внимания со стороны
государства, главным образом в области законотворчества и в роли контролирующей
инстанции. При этом должны учитываться интересы, как страховщика, так и
страхователя. Рынок страховых услуг остро нуждается в высококвалифицированном
персонале. Если законодательная база будет продолжать развиваться, а кадровые
вопросы будут решены, отечественное страхование недвижимости способно выйти на
европейский уровень, что положительно скажется на рынках недвижимости.
1.
Ф. Х. Найт. «Риск, неопределенность и прибыль». – М.: Дело,
2003. – 360 с.;
2. Мажитова С.К. «Экономика
и управление недвижимостью»: учебное пособие, г. Караганда, КЭУК, 2015;
3. Мажитова С.К.
«Управление рисками на рынке недвижимости»: учебное пособие, г. Караганда,
КЭУК, 2015;
4.
Абрамов
В.Ю. Страхование: теория и практика. М., 2007.