Экономические науки/7.Учет и аудит.

Балахонова О.В., Поліщук Ю.А.

Вінницький торговельно-економічний інститут КНТЕУ

Непорушність права власності, чи так це насправді

Конституція України гарантує непорушність права власності (ст. 41). Але буває, що власник може втрачати своє майно. Коли і як таке може статись з нерухомістю, описує, зокрема, Закон України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» від 17.11.09р. №1559 – VI (далі Закон №1559).

Мета статті – дослідження проблем під час позбавлення власника його майна. Визначення основних правил, етапів під час викупу приватних земель, інших об’єктів нерухомості, що на них розміщені для забезпечення суспільних потреб; а також під час відчуження житлових будинків, інших будівель і споруд, багаторічних насаджень.

Якщо державні чи територіальні громади вкрай знадобиться чиясь земля, вони мають право викупити його у власника. Однак не кожну землю можна викупити. Закон України №1559 встановлює три правила викупу:

1 правило викупу: викуп землі для суспільних потреб допускається як виняток (ч.4 ст.4 закону №1559): якщо об’єкти заплановані для встановлення владою можна розмістити лише на відчужуваній землі або якщо розміщення таких об’єктів на інших ділянках завдасть значних матеріальних збитків (територіальній громаді, суспільству, державі), або спричинить негативні екологічні наслідки.

2 правило викупу: органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування мають право викуповувати землю та розміщену на них нерухомість тільки для суспільних потреб (ст. 7 Закону №1559).

3 правило викупу: не кожен землевласник готовий відразу розпрощатись зі своєю землею чи будинком. Тож власник нерухомості має повне право відхилити пропозицію органів влади щодо її викупу.

Як оцінити ділянку вказано в ч.2 ст. 5 Закону №1559: її вартість встановлюють у договорі на підставі експертної грошової оцінки. Якщо, на думку власника землі, її оцінили неправильно, він може за свій кошт провести в іншого оцінювача оцінку землі або рецензування звіту про її оцінку (ч.5 ст.5 Закону №1559).

Про те як оцінювати житлові будинки та багаторічні насадження на землі, яку держава хоче викупити, в Законі №1559 не вказано. Нічого конкретного не вказано в Законі №1559 і про порядок визначення розміру збитків землевласника. Проте на перший погляд визначити їх нескладно. Якщо земля здається в оренду, то збитками буде сума, яку землевласник виплатить орендарю за договором оренди через його дострокове розірвання. Сюди також можна додати суму орендної плати, яку б мав би отримати орендодавець до закінчення договору оренди.

Якщо протягом року з дня прийняття рішення про викуп ділянки не буде укладено договір купівлі-продажу (чи інший правочин аналогічного типу), рішення про викуп втратить чинність (ч. 3 ст.12 Закону №1559).

Примусове відчуження. Головна його відмінність від викупу – якщо останній проводиться за домовленістю із власником нерухомості, який отримує за неї гроші, то відчуження відбувається за рішенням суду, а власник нерухомості отримає рівноцінне майно як компенсацію ( ст.4 Закону №1559).

Примусове відчуження теж відбувається за своїми правилами:

Правило 1. Примусово можуть відчужити майно, тільки якщо його власник непогодиться на пропозицію викупу (ч.1 ст.15 Закону №1559). Ініціювати відчуження без попередньої спроби викупу неможна.

Правило 2. Примусове відчуження допускається як виняток з мотивів суспільної необхідності лише в разі, якщо будівництво суспільних об’єктів передбачається здійснити з застосуванням оптимального варіанта з урахуванням економічних, технологічних, соціальних, екологічних та інших чинників (ч. 2 ст. 15 Закону №1559) [1].

Орган виконаної влади чи орган місцевого самоврядування, що прийняв рішення про відчуження земельної ділянки, має довести, що будівництво об’єктів під розміщення яких відчужується відповідне майно, неможливе без припинення право власності на таке майно попереднього власника. А остаточне рішення – вилучати землю з нерухомістю чи ні – прийматиме суд.

Отже, через відсутність у законодавстві (і, зокрема, у Законі №1559) чітких критеріїв «оптимальності» під примусове вилучення можна підвести практично будь-яку ділянку. Єдине, на що може сподіватись землевласник, - це об’єктивність та неупередженість суду.

Список використаної літератури:

1. Закон України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» від 17.11.09р.

2. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.01р. №2658 – ІІІ.

3. Земельний кодекс України

4. Олександр Башинський. Земельна революція: аналізуємо зміни // Все про бухгалтерський облік. – 2010. – №42. – С. 42 – 44.

5. Олександр Башинський. Земельна революція: аналізуємо зміни // Все про бухгалтерський облік. – 2010. – №58. – С. 40 – 43.