· Магистр экономических наук Блялова А.К.

· студентка 3 курса Аманбекова А.Б.

· Таразский Государственный университет им.М.Х.Дулати, Казахстан

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Во многих (но не во всех) государствах в процессе оценки признаются три подхода к оценке: подход, основанный на сравнении продаж, подход, основанный на капитализации дохода и затратный подход.

Мы хотели конкретно останавливаться на подходе, основанный на капитализации дохода. При доходном сравнительном подходе рассматривают данные о доходах и расходах, относящиеся к оцениваемому имуществу, и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации. Капитализация связывает доход (обычно показатель чистого дохода) и определенный тип стоимости путем конвертирования суммы дохода в расчетную оценку стоимости. Этот процесс может учитывать прямые соотношения (известные как ставки капитализации), ставки доходности или ставки дисконтирования (отражающие меру отдачи на инвестиции), или и то, и другое. Вообще принцип замещения утверждает, что поток доходов, который обеспечивает наивысшую отдачу, соразмерную с заданным уровнем риска, приводит к наиболее вероятной величине стоимости. Доходный подход – один из трех известных подходов к оценке недвижимости – представляет собой совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оценки, всех будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Базовая формула доходного подхода [1]

или , где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К(R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов;

2.  Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом;

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

-  операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

-  фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности;

-  резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости;

4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта;

5.  Расчет коэффициента капитализации.

Капитализация дохода – процесс приведения (пересчета) ожидаемого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммарной текущей (сегодняшней) стоимости, которая учитывает:

- величину будущего дохода;

- время, когда должен быть получен доход;

- продолжительность периода получения дохода.

Для обоснованного применения доходного подхода необходимо наличие следующих условий:

1. оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину дохода;

2. величину будущих доходов можно достоверно рассчитать;

3. риски, присущие оцениваемой недвижимости, можно надежно оценить. [1]

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации доходов и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и ставки капитализации или дисконтирования.

Рисунок 1. Классификация методов оценки по доходу

При прямой капитализации доходов осуществляются анализ и оценка чистого операционного дохода объекта недвижимости при условии, что объект находится в стадии генерации типичных доходов, и для преобразования дохода в текущую стоимость чистый операционный доход делится на ставку капитализации. В методе капитализации доходов по норме отдачи на капитал – прогноз чистого операционного дохода в процессе использования объекта недвижимости, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценка ставки дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов. Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и способами их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации доходов для оценки рыночной стоимости чистый доход объекта недвижимости делится на ставку капитализации, полученную методом рыночной выжимки на основе анализа данных о ставках капитализации доходов объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (аналогов). При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке ставки капитализации – учитывать отдельно ее составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализации доходов применим для оценки действующих объектов недвижимости, не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. [2]

При оценке же методом капитализации доходов по норме отдачи на капитал учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие ставки капитализации.

Метод прямой капитализации доходов – метод оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного годового дохода в стоимость путем деления его на ставку капитализации, полученную на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту недвижимости.

Метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал – метод оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, основанный на преобразовании всех денежных потоков как сальдо реальных денег, которые он генерирует в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод прямой капитализации доходов – определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки, при постоянной величине дохода в неограниченный период времени, отсутствии первоначальных инвестиций, одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал – определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, может иметь с формальной (математической) точки зрения две разновидности: развернутый (динамический) и свернутый (статический) способы капитализации. Развернутый способ капитализации доходов предполагает представление потока доходов, расходов и факторов дисконтирования в явном виде для каждого года прогноза. Развернутый способ капитализации доходов принято называть методом дисконтирования денежных потоков. А свернутый способ оценки метода капитализации доходов по норме отдачи на капитал предназначен для оценки регулярно изменяющихся потоков доходов и представляет собой конечное алгебраическое выражение, являющееся функцией дохода первого года, известной тенденции его изменения в будущем и ставки капитализации, построенной на базе нормы отдачи на капитал и нормы его возврата. В англо-американском варианте свернутый способ капитализации по норме отдачи на капитал называют методом капитализации по расчетным моделям. Это название свернутого способа капитализации закрепилось и в Стандарте оценки Республики Казахстан «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденного Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года №326. [3]

Метод дисконтирования денежных потоков позволяет учесть любую динамику изменения доходов и расходов, а капитализация по расчетным моделям используется для потока доходов, тенденция изменения которого поддается математической формализации. Это закреплена и в Стандарте оценки Республики Казахстан «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденного Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года №326:

- метод дисконтирования денежных потоков применяется в том случае, если прогнозируемые доходы по годам будут существенно меняться;

- метод капитализации доходов (и метод прямой капитализации доходов, и метод капитализации доходов по расчетным моделям) – применяется в том случае, если ожидаемые доходы будут стабильными, либо стабильно изменяющимися.

Таким образом, можно дать следующие определения методов дисконтирования денежных потоков и капитализации по расчетным моделям.

Метод дисконтирования денежных потоков – метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал, при котором отдельно дисконтируются денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения. [1]

Метод капитализации доходов по расчетным моделям – метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный годовой доход преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.

Список использованной литературы

1. Шевчук А.И. «Теория и практика оценки недвижимого имущества в соответствии с Международным Стандартом Оценки и Национальными стандартами оценки РК», 2014г

2. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г. А., Есипов В. Е., Мирзажанов С. К. Оценка недвижимости: учебное пособие / – М.: КНОРУС, 2010.

3. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е. Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М. А. Федотовой. – 2-изд., стер. – Москва: КНОРУС, 2008.