УДК

Петрянина Л.Н., к.т.н. Викторова О.Л., Дерина М.А.

Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, Россия

Вопросы реконструкции зданий массовых серий

Реконструкция первых серийных зданий – актуальная, сложная и многоплановая проблема. Физический и моральный их износ таких построек требует неотложных мер по восстановлению и повышению их эксплуатационной надежности.

Реконструкция зданий первых массовых серий имеет достаточно широкий диапазон технических решений: от сноса до расширения корпусов и их надстройки. Принятие того или иного решения – сложная социальная и экономическая задача, которая должна учитывать следующие факторы: степень износа и техническое состояние конструктивных элементов здания, объем капитальных вложений на реконструкцию и получаемый эффект, инвестирование, продолжительность работ и т.п.

Ориентация на снос зданий первых серий не является приоритетной для регионов Российской Федерации, так как эти постройки при высокой степени морального износа обладают достаточными физико-механическими и эксплуатационными характеристиками, легко восстанавливаемыми современными средствами.

В начале 1990-х годов наступили нормативные сроки проведения капитального ремонта зданий 1950-60-х годов постройки. Поэтому реконструкция, как одна из составляющих капитального ремонта, позволяет ликвидировать материальный и физический износ при одновременном получении дополнительных площадей с более низкими затратами.

Реконструкция серийных зданий предусматривает оценку территории с учетом местоположения здания, по планировочным признакам, этажности, плотности застройки и удельному весу зданий опорного фонда. Особое значение имеет учёт историко-архитектурной ценности зданий и городского ландшафта. В зависимости от места расположения и планировочных признаков здания, подлежащих реконструкции, подразделяются на пять категорий: здания в историческом центре города; расположенных на территориях, прилегающих к историческому центру города; здания на промышленно-жилых зонах бывших окраин города; здания довоенного и послевоенного периодов 19400-50-х годов; здания застройки 1950-60-х годов типовыми зданиями первых массовых серий.

Экономические показатели реконструкции зданий первых массовых серий на 30-40% ниже по сравнению с новым строительством, а также достаточно высока окупаемость проектов.

Реализация проекта реконструкции серийных зданий представляет собой многофакторную задачу, решение которой зависит от положения здания в городской застройке; уровня реконструктивных работ; полноты информационного обеспечения, глубины маркетинговых исследований при формировании строительных программ, обладающих высокой экономической надежностью. Немаловажная роль при разработке проектов реконструкции отводится фактору риска, основанному на финансовом прогнозировании инвестиций. Положительный результат маркетинговых исследований по инвестиционному проекту реконструкции в условиях конкуренции в инфляции может быть получен при надежном финансовом прогнозировании, учитывающем ретроспективные данные оценки инфляционных процессов и ценовой ситуации в строительстве.

Особое место в проектах реконструкции отводится приоритетным областям строительной деятельности, готовая продукция которых обладает повышенным спросом. К ним следует отнести, кроме увеличения жилищного фонда, объекты инфраструктуры: коммерческого и торгового назначения – офисы, гостиницы и др.

При оценке проекта реконструкции особое внимание следует уделять аэродинамике застройки, принятию решений по снижению параметров шума автотранспорта и других средств передвижения.

Реконструкция серийных зданий современного города требует разработки долговременной программы с элементами прогнозирования демографических факторов. Особое внимание при этом должно уделяться разработке организационно-технологического цикла. Как правило, реконструкция первых серийных зданий проводится в условиях повышенной стесненности, что не позволяет использовать оптимальные комплексы строительных машин и механизмов. Это обстоятельство требует разработки новых методов производства работ, технологических конструктивных решений.

Решение вопросов реконструкции зданий первых массовых серий требует создания специализированных проектных и строительных организаций (или подразделений в них), владеющих современными методами и технологиями работ. А комплексная реконструкция требует разработки долгосрочных программ.