Строительство и архитектура/6. Землеустройство

К.э.н Абельдина Р.К

Казахский агротехнический университет им. С.Сейфуллина, г. Астана

Совершенствованию методики оценки и расчета

базовых ставок земель сельскохозяйственного

назначения в Казахстане

Формирование и развитие рынка земли - одно из важнейших направлений земельной реформы в Казахстане, реального обеспечения права собственности граждан на землю и землепользования. Земельный участок, находящийся в частной собственности, право постоянного и долгосрочного землепользования входят в состав имущества физических и юридических лиц и подлежат государственной регистрации для официального установления и юридического доказательства права собственности или землепользования.

Вместе с тем, реформирование земельных отношений, их регулирование со стороны государства обуславливают необходимость дальнейшего совершенствования земельного законодательства, которое, по нашему мнению, должно быть направлено на закрепление и охрану прав собственности на землю, стимулирование развития рынка земли, ипотечного кредитования под залог земли и права землепользования, формирование системы гарантий для проведения таких операций, обеспечение государственной регистрации прав на землю и сделок с ней, укрепление и развитие арендных земельных отношений, а также принятие разумного решения по введению частной собственности на землю.

Большое практическое значение для прогнозирования перспектив развития земельного рынка имеет анализ следующих его показателей: - емкость, потенциал, состояние первичного и вторичного рынков.

Формирование первичного рынка земли включает операции между государством, с одной стороны, физическими и негосударственными юридическими лицами, с другой, по продаже земельных участков в частную собственность, предоставлению права землепользования на возмездной либо безвозмездной основе в соответствии с рисунком 1.

Продажа государством земельных участков в частную собственность	Под застройку или застроенные производственными и непроизводственными зданиями и сооружениями, включая земли для их обслуживания.
	Сверх установленных норм бесплатной передачи для ведения личного подсобного хозяйства, строительства жилого дома, садоводства, дачного строительства.
Предоставление государством земельных участков в собственность на безвозмездной основе	Для ведения личного подсобного хозяйства, строительства, обслуживания жилого дома, садоводства, дачного строительства, в пределах установленных норм бесплатной передачи.
	Застроенных животноводческими помещениями, переданными на возмездной или безвозмездной основе в виде имущественного пая.
	Инвесторам в соответствии с контрактом с уполномоченным органом.
Предоставление государством права на условную земельную долю на безвозмездной основе	Гражданам, имеющим право на условную земельную долю, при ликвидации и реорганизации государственных сельскохозяйственных организаций.
Предоставление государством земельных участков во временное долгосрочное землепользование на условиях аренды	Крестьянским и фермерским хозяйствам.
	Негосударственным юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства.
	Гражданам и негосударственным юридическим лицам для иных целей.

Рисунок 1 - Первичный земельный рынок (элементы земельного рынка)

Активность на первичном рынке определяется следующим:

- доступностью земель под застройку, что в свою очередь устанавливается физическим фактором – наличие незастроенных земельных участков, устраивающих застройщиков, административными – сложность и длительность процедур получения разрешений на застройку и экономическими – цена;

- ценами на подрядные работы;

- эффективностью применяемых строительных технологий;

- уровнем конкуренции на первичном рынке;

- доступностью источников финансирования (по объемам, механизмам привлечения финансов);

- ожиданиями застройщиков относительно спроса, предложения, конкуренции на рынке.

Вторичный рынок земли предпологает совершение сделок гражданами и негосударственными юридическими лицами. Это прежде всего операции по купле-продаже, залогу и аренде земельных участков и права землепользования, передаче земельных участков, прав на земельные доли и прав землепользования в качестве взноса в уставный капитал хозяйственного товарищества или пая в имущество производственного кооператива, другие операции, не запрещенные законодательством в соответствии с рисунком 2.

Купля-продажа земельных участков, выкупленных под застройку или застроенных производственными и другими объектами включая их обслуживание.	Сделки между негосударственными юридическими и физическими лицами
Купля-продажа земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства, обслуживания жилого дома
Купля-продажа права аренды на земельный участок
Оформление наследования земельного участка (права аренды)
Дарение земельного участка (права аренды)
Передача земельного участка (права аренды) в качестве взноса в уставный фонд хозяйственного товарищества либо пая в имущество производственного кооператива
Передача земельного участка в аренду (субаренду)
Залог земельного участка (права аренды)
Иные сделки, не запрещенные законодательными актами

Рисунок 2 - Вторичный земельный рынок (элементы земельного рынка)

На этапе вторичного рынка вступают в действие все атрибуты рыночной экономики, прежде всего - фактор «спрос - предложение». При повышенном спросе на земли, т.е. наличии нескольких конкурентов, цена земли имеет тенденцию к росту, в условиях пониженного спроса и отсутствия конкуренции она, естественно, складываться более низкой.

На вторичном рынке земли и недвижимости на предложение влияют:

- социальное и семейное положение, возраст;

- доходы, занятость населения;

- уровень изменения экономической ситуации, инфраструктуры;

- объем предложения на первичном рынке;

- ожидания населения относительно своих доходов, занятости т.д.

Для формирования землепользований в условиях развивающегося рынка земли необходима организация устойчивых землепользований, обеспечивающих достаточный уровень производства и рентабельности.

По состоянию на 1 ноября 2007г. всего в республике продано государством 499,4 тыс.га земель сельскохозяйственного назначения, стоимостью 10,2 млрд. тенге, в том числе гражданам республики - 14,0 тыс. участков (269,3 тыс.га.), на 7,3 млрд. тенге, юридическим лицам - 539 земельных участков, площадью 230,1 тыс. га, на сумму 2,9 млрд. тенге.

Таблица 2 - Сравнительный анализ методических параметров оценки сельскохозяйственных угодий

Параметры кадастровой оценки в РФ	Параметры оценки сельскохозяйственных угодий в РК
средняя оценка по субъектам РФ; оценка по видам с/х угодий по ЗОР и З.У.	оценка по ЗОР; оценка по видам с/х угодий; оценка по З.У.
Основные показатели: - ВП (стоимость валовой продукции.); - цена ВП; - дифференцированный доход ДД= ВП-Цвп; - абсолютный дифференцированный доход Адд= 1% от ВП; -расчетный дифференцированный доход Рдд= ДД-Адд; -минимально необходимая рентабельность=7%; -срок капитализации – 33 года; - кадастровая цена = Кц= Рдд/ Кст.	Основные показатели: - валовая продукция (ВП); -стоимость. валовой продукции (ВПст.=ВП*Цмир.); -рентабельность Ррас.= 30%; -расчетная.прибыль (Пр.= ВП*Ррас./1+Ррас.; ВПст. *30%/1,30); -ставка капитализации Сст. = 8%; -нормативная цена Цнор=Прас. /Сст.= Прас/0,08;
Основана на материалах: - 4 тура экономической оценки земли; - 1этап кадастровой оценки	Основана на материалах: - 3 тура экономической оценки земли в РК.

Несовершенство кадастровой оценки земли, отвечающей требованиям формирующегося рынка земли, можно объясняется отсутствие эффективной методики поданной проблеме, а также зонирования земли, государственного целевого финансирования научно-исследовательских и экспериментальных работ по кадастровой оценке и зонированию сельскохозяйственных и других земель, специального государственного органа по оценке земель.

Выше изложенное позволяет сделать следующие выводы:

1. Совершенствование земельного законодательства необходимо направить на закрепление и охрану прав собственности на землю, стимулирование дальнейшего развития рынка земли, ипотечного кредитования под залог земли и права землепользования, формирование системы гарантий для осуществления этих операций, обеспечение государственной регистрации прав на землю и сделок с ней, укрепление и развитие арендных земельных отношений, широкое введение в рыночный оборот земель сельхоз назначения частной собственности, развитие рынка земли и его инфраструктуры, совершенствование системы налогообложения на сельскохозяйственные земли для их эффективного использования.

2. С целью государственного регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения необходимы:

- проведение ценового зонирования и кадастровой оценки земель, для определения цены и порядка выкупа сельскохозяйственных земель при продаже в частную собственность;

- использование спецземфонда для расселения в сельской местности оралманов и других категорий мигрирующих граждан, сокращения миграции сельских жителей;

- содействие процессу концентрации земель в эффективно хозяйствующих субъектах;

- разработка комплекса землеустроительных работ, связанных с правовым, экономическим и экологическим обоснованием перераспределения земель, продажей земельных участков в частную собственность, обеспечением условий для кооперирования сельхоз товаропроизводителей, рационального использования и охраны земель, сохранения и повышения плодородия почв.

3. Оценки земель требует:

- установления единого для всех субъектов порядка проведения территориального оценочного зонирования с целью определения нормативной стоимости, прежде всего сельскохозяйственных земель;

- совершенствавания методики кадастровой оценки земель различных категорий, уточнения земельно-оценочного районирования по областям республики и ценового кадастрового зонирования внутри каждого ЗОРа, позволяющих перейти к 2010г. на налогообложение в процентах от рыночной стоимости (1-2 %), как принято в большинстве развитых стран мира.

4. Необходимым экономически условием для оборота земли является создание в Казахстане инфраструктуры рынка недвижимости (систем учёта объектов, регистрации прав, зонирования, налогообложения) с разработанной формой информационного бюллетеня.

Литература:

1. Гаркушина В.В., Абельдина Р.К. Теоретические предпосылки, правовые основы и методы оценки земель. // Вестник науки Казахского агротехнического унивреситета им. С.Сейфуллина. - Астана,2008.-№1. - С.190-194.

2. Абельдина Р.К. Развитие рынка земли в Республике Казахстан. Труды 4 международного форума (8 международной конференции) «Актуальные проблемы современной науки». - Самара, 2008. – С.41-45.

3. Абельдина Р.К. Развитие инфраструктуры рынка земли. Материалы международной научно-практической конференции «Современные направления теоретических и прикладных исследований, 2009». - Одесса, 2009. - С.88-92.