*99539*

Ящук О.О., Станко Г.В

Буковинська державна фінансова академія, м.Чернівці

Грошова оцінка землі і напрями її використання

 

Однією із необхідніх умов успішного функціонування ринку землі в Україні є створення методики об’єктивного визначення оцінки землі як головного засобу виробництва в сільському господарстві з урахуванням різних чинників впливу. Формування ціни починає істотно впливати на перерозподіл прав власності на землю. Крім того, точна оцінка вартості землі є основою ефективної системи оподатковування, а також сприяє правильному прийняттю рішень в галузі землекористування як в державному, так і в приватному секторі.

Проблема формування реальної ціни на ділянки землі сільськогосподарського призначення набирає ваги у зв'язку з впровадженням згідно з Земельним кодексом ринку землі.

За останні роки проблемі оцінки земель присвячено значну кількість на­укових праць вітчизняних вчених. Найбільш вагомий внесок у нау­кову тео­рію оці­нки земель зробили Д. Добряк, Л. Новаковський, П. Пасхавер. Слід відзначити, що суттєвий внесок у розробку та формування грошової оцінки земель внесли ряд вчених України: І.Бистряков, В.В'юн, П.Гайдуцький, П.Саблук, В.Трегобчук, А.Третьяк, О.Шпичак, В.Юрчишин,та інші. Вони обґрунтували концептуальні напрямки перетворень у земельних відносинах, розробили методику грошової оцінки землі, визначили ставлення до власності на землю.

Нині грошова оцінка землі використовується для встановлення ставок земельного податку і величини орендної плати, для інформаційної підтримки ринку землі, для оцінки ефективності існуючого функціонального використання землі.

За основу грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення бе­реться рентний дохід, який створюється при виробниц­тві зернових культур.

На основі визначеного рентного доходу відповідно до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів [3]  розра­хо­ву­ється гро­шова оцінка 1 га відповідного угіддя базового господарства, а потім че­рез бонітет ґрунтів розроб­ляються шкали гро­шо­вої оцінки аг­ровиробничих груп ґрунтів в розрізі сільськогосподар­ських угідь.

Грошова оцінка земель здійснюється з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних сільськогосподарських товариств, об'єднань, кооперативів.

Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристики земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, проекти формування територій і встановлення меж сільських, селищних рад, встановлення меж населених пунктів, матеріали інвентаризації земель населених пунктів і земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу, - матеріали інвентаризації земель населених пунктів, економічної оцінки їх територій, генеральні плани населених пунктів, схеми генеральних планів сільських (селищних) рад, проекти районного планування (проекти територіальної організації) адміністративних районів, проекти детального планування.

Об’єктивна оцінка землі повинна включати в себе показники якісного стану земельної ділянки, які корелюють з урожайністю, враховуювати екологічні зміни та їх наслідки від неадекватного використання земель за їх структурою, культурами та використанням врожаю [5].

Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною [1]. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

Велика увага наразі приділяється саме нормативній оцінці землі. Така оцінка регулюється низкою законодавчих актів, що в загальному визначають що в основу розрахунку нормативної грошової оцінки земель покладається рентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур [2]. Також варто відзначити, що нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення була проведена в Україні лише один раз – за станом на 1 липня 1995 року.

Відповідно до нормативно-правової бази оцінки землі [2,3] для визначення нормативної грошової оцінки земель в Україні розраховується диференціальний рентний дохід з орних земель за економічною оцінкою виробництва зернових культур (у центнерах зерна) за формулою:

             Рдн = (У × Ц – З – З х Кнр):Ц,                                                     (1.1)

де Рдн – диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у центнерах);

У – урожайність зернових з гектара (у центнерах);

Ц – ціна реалізації центнера зерна в гривнях;

З – виробничі затрати на гектар;

Кнр – коефіцієнт норми рентабельності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один разу у 5-7 років [1].

Характерною особливість сучасної нормативної оцінки землі є те, що вона побудована не на ринковій інформаційній основі і не включає кон’юнктурні чинники ринку землі, такі наприклад як проблема мораторію на продаж землі, коливання попиту на цін на земельні ділянки, збільшення або зменшення гравців на земельному ринку.

Так власне для визначення рентного доходу використовується фактична урожайність, яка великою мірою залежиться від власне якості і вчасності сільськогосподарських робіт, рівня технічного оснащення підприємств та кліматичних умов. Варто використовувати не нормативну урожайність, а ту величину урожайності, яку б приносили орні землі певної місцевості або певного грунтового різновиду за умови застосування на них однакових середніх умов обробітку, тобто слід використовувати той рівень родючості, який земля здатна забезпечити сама без втручання людини. Також варто відзначити, що економічна оцінка земель 1988 р. не може слугувати об’єктивною основою нормативної грошової оцінки, оскільки відбулися значні зміни в аграрному секторі економіки - дана оцінка не забезпечує необхідної достовірності, оскільки сьогоднішня ситуація на ринку землі дещо відрізняється від тієї, при якій здійснювалася економічна оцінка землі, також змінилися умови та ціни реалізації сільськогосподарської продукції, підвищилася собівартість її виробництва [4].

Стосовно напрямків використання грошової оцінки землі, то тут можна виділити такі: використання даної оцінки при запровадженні диференційованої ставки державного мита за посвідчення угод, за якими відбудеться перехід прав на земельні ділянки; даний показник є базою для справляння земельного податку, фіксованого сільськогосподарського податку, орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, визначення мінімального розміру орендної плати за земельну частку (пай), державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок.

Отже, основна мета, яка лежить в основі грошової оцінки земель - створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди та інших операцій. Грошова оцінка земель є економічним механізмом земельних відносин, приватизації земельних ділянок, земельно – іпотечного кредитування, оподаткування та становлення ринку землі. Отже важливість проведення робіт з грошової оцінки земель за останній час зростає, а сфери її застосування розширюються.

Оновлення показників нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення стане одним із економічних регуляторів земельних відносин, що забезпечить необхідні передумови для забезпечення успішного функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

1.                 Закон України «Про оцінку земель» № N 1378-IV від 11.12.2003р. [Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://zakon.rada.gov.ua/cgibin/ laws/main.cgi?nreg=1378-15

2.                  Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів : затверджена Постановою Кабінету Міністрів від 23 березня 1995      року № 215 // Земельні відносини в Україні : законодавчі акти та нормативні документи      / Держкомзем України. – К. : Урожай, 1998. – 816 с.

3.                 Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та  населених   пунктів   :   затверджени  й    наказом   Держкомзему   України,   Міністерством  аграрної   політики   України,   Міністерством   будівництва,   архітектури   та   житлово - комунального господарства України, Української академії аграрних наук № 18/15/21/11  від 27.01. 2006р. [Електронний ресурс]. – Режим доступу : www.zakon.rada.gov.ua.

4.                 Матеріали семінару щодо запровадження ринку земель / Офіційний сайт Державного агентства земельних ресурсів України. [Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.dazru.gov.ua/terra/control/uk/publish/article?artid= 123913&cat_id=118561

5.                 Тархов П.В. Сучасні еколого-економічні проблеми визначення адекватної оцінки земель сільськогосподарського призначення  / П.В. Тархов, О.О. Хворост // Вісник Сумського державного університету. Серія Економіка, 2004. — №9(68). — С. 222-229.