*99771*

Строительство и Архитектура/6.Землеустроительство

К. арх. Литвинов Д.В.

Самарский государственный архитектурно-строительный университет, Россия

АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ПРАВИЛ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗАСТРОЙКИ ОТНОСИТЕЛЬНО ПРИБРЕЖНЫХ ТЕРРИТОРИЙ В КРУПНЫХ ГОРОДАХ ПОВОЛЖЬЯ

С момента признания земли недвижимым имуществом и введения частной собственности на землю стало очевидно, что прибрежные территории городов Поволжья наиболее привлекательны для инвесторов. Повысился интерес к правовому регулированию их использования, но несмотря на большое количество ограничений по их освоению, прибрежные территории являются наиболее ценными для частной недвижимости, которая служит источником стабильных поступлений в бюджет города. Основное назначение прибрежных территорий состоит в том, что они служат территориальным операционным базисом для размещения сооружений и объектов, предназначенных для удовлетворения потребностей населения. Ценность и экономическое значение прибрежных зон определяется по состоянию окружающей среды, наличию зеленых зон на побережье. Экономические факторы оказали влияние на изменение соотношения видов использования прибрежных территорий. Преимущественное развитие получила жилая, офисная, культурно-развлекательная застройка. Это обосновано тем, что действующее земельное законодательство (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 20 декабря 2004 года №190-ФЗ, с изменениями от 22 июля, 31 декабря 2005 г., 3 июня, 27 июля, ст. 4) относит прибрежные территории к городским землям, используемым и предназначенным для застройки и развития города. Положение земельного кодекса о том, что внутри городских территорий могут находиться особо ценные земли, должно было внести ясность. На основе внесенных поправок в законодательную базу ("Земли особо охраняемых территорий и объектов", "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) и т.д.) в городах Поволжья были разработаны индивидуальные правила землепользования и застройки города.

В Казани в настоящее время идет представление, согласование и обсуждение проекта «Правила застройки и землепользования в городе Казани», разработчик институт «КАЗАНГРАЖДАНПРОЕКТ» применял методическую помощь специалистов агентства США по международному развитию. Эта информация нужна инвестору или застройщику еще до начала инвестирования, чтобы точно выбрать участок в городе, посчитать заранее возможные затраты и выгоды проекта. На карте градостроительного зонирования города установлены границы территориальных зон, отведенных под определенную застройку, отвечающие требованию принадлежности каждого земельного участка. Документ правил застройки и землепользования, как и градостроительный устав, содержит в себе правовую информацию о том, что и в какой мере можно осуществлять на конкретной городской территории и что нельзя. Границы прибрежных зон установлены согласно положению о водоохранных зонах и естественных границах природных объектов на побережье. Все прибрежные территории включены в состав зон рекреационного назначения, включая территорий, занятые городскими лесами, скверами, парками, садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также иные территории, используемые для отдыха, туризма, занятий спортом.

В Волгограде 6 сентября 2005 года администрация утвердила основные положения правил землепользования и застройки части территории города. Разработанные правила обязательны для всех субъектов государственной деятельности, регламентируют их деятельность и разработаны в целях:

· сохранения условий для устойчивого развития территории города (торможение процессов несанкционированного строительства);

· создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

На карте градостроительного зонирования города Волгограда, как и в Казани, установлены границы территориальных зон, которые отвечают требованию принадлежности каждого участка только к одной из территориальных зон. Границы территориальных зон установлены с учетом Градостроительного кодекса: по линиям улиц, проездам, линиям, разделяющим потоки движения автомобильного транспорта; красным линиям; границам земельных участков; урезу воды.

В Саратове в рамках реализации национального проекта «Допустимое и комфортное жильё гражданам России» и во исполнение постановления администрации города от 1 августа 2006 года «О мерах по реализации приоритетных национальных проектов на территории г. Саратова во втором полугодии» комитетом по архитектуре и градостроительству завершена разработка Правил землепользования и застройки города Саратова. Проводятся мероприятия по организации публичных слушаний по проекту данных Правил: охрана окружающей среды, завершение разработки генплана и Правил застройки, утверждение запланировано на конец 2007 года.

В Самаре ситуация аналогична Саратову 26 апреля 2001 года Постановлением Самарской государственной думой были внесены изменения и дополнения в утверждения правил застройки города. Проект регулирования землепользования и застройки города в настоящее время находится на стадии доработки по отношению к новому генеральному плану города, утверждение запланировано в 2007 году.

В Чебоксарах правовое зонирование действует с 2002 года в условиях градорегулирования рыночной ситуации и утверждено управлением архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары. Правила землепользования и застройки разработаны по такому же принципу, что и Казани, Волгограде, и являются дополнением к действующему генеральному плану. Проект разработан научно-проектной фирмой «ЭНКО» (Санкт-Петербург) и фондом «Институт экономики города» (Москва). Карта зонирования территории г. Чебоксары содержит перечень территориальных зон с градостроительными регламентами по видам и параметрам разрешенного использования. Прибрежные территории, в которых относятся водоохранным зонам и памятникам природы в них запрещены любые виды жилой, хозяйственной, производственной деятельности.

Как показывает проведенный анализ правил регулирования, застройки городов Поволжья, они призваны решить проблему информационного рынка недвижимости и землепользования в городе, так как генеральный план города согласно статье 15 Конституции РФ является секретным документом и недопустим к массовому использованию. Разрабатываемые правила разделяют всю территорию города на зональные районы (в том числе и прибрежные территории), в каждом из которых размещено многообразие типов функционального использования. В такой ситуации городская администрация получает возможность осуществлять политику обустройства и развития прибрежных зон. Главная задача видится в резервировании за городом территорий, необходимых для обеспечения городских инфраструктур, а остальные, менее ценные участки в рекреационном плане следует передать частным инвесторам и застройщикам. Таким образом, в зависимости от территориального расположения прибрежных зон по отношению к городской застройке часть из них будет ориентирована на развитие инфраструктуры отдыха.

Литература

1. СНиП 2.07.01.-89 Планировка и застройка городских и сельских поселений

2. Закон РФ «Об основах градостроительства в Российской Федерации».

3. Закон РФ «Об охране окружающей природной среды».

4. Закон РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

5. Закон РФ «Об охраняемых природных территориях».