К.ю.н., доцент Суслова С.И.

Иркутский юридический институт (филиал)

Российской правовой академии

Министерства Юстиции РФ, Россия

Право общей долевой собственности в ракурсе экономической функции жилого помещения

Жилое помещение выполняет несколько функций: защитную (обеспечение физиологической целостности человека), социальную (роль жилища как выражение социальной сущности человека (его социальный статус в обществе, финансовый достаток, относимость к определенным социальным группам), индивидуалистическую (предназначенность жилища для индивидуализации собственного «Я», своих предметов и своих близких, находящихся под одной крышей) и, безусловно, экономическую. Экономическое значение жилого помещения (его роль как товара) в последние годы в России неуклонно растет, что объяснимо колоссальным ростом числа частных собственников. О жилье как объекте экономического оборота и использовании при этом механизмов гражданско-правового регулирования говорит и судебная практика (О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации: постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2009. – № 9).

При этом жилье может рассматриваться как «индикатор» богатства¹ исключительно к собственникам жилого помещения. Никакие иные права на жилые помещения (социальный, специализированный, коммерческий найм, член семьи собственника, ссудополучатель и иные) не дают оснований говорить о наличии в этом случае экономической функции жилого помещения для обладателя соответствующего субъективного права. Однако и в сфере отношений собственности существуют особенности, которые нивелируют экономическую функцию жилого помещения. Речь идет о проблеме долевых сособственников, которая становится для нашего общества угрожающей. Дробление права собственности на жилое помещение в порядке наследования, приватизации, а также при исполнении требований публичных органов (в частности, при расходовании средств материнского капитала и обязательности передачи долей в собственность несовершеннолетних детей) приводит к тому, что экономическая ценность доли в праве собственности на жилое помещение практически утрачивается.

Последние тенденции судебной практики по данному вопросу, а также предложения по совершенствованию законодательства вызывают определенный оптимизм. Так, известно, что долгое время и Верховный Суд РФ и Конституционный Суд РФ проводили идею о том, что требовать выплату компенсации за долю может только сам ее собственник, а не иные сособственники, что нашло отражение во многих определениях, как Верховного Суда РФ (см., например, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 7 декабря 2010 г. № 30-В10-9), так и Конституционного Суда РФ (см.: Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2008 г. № 242-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева А.А. и Сидорова О.А. на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 ГК РФ»).

Однако такая позиция неоднократно подвергалась критике, как практическими работниками, так и в научных работах (в том числе и нами)^2. В последних позициях высших судебных инстанций наблюдается положительная тенденция по изменению сложившейся практики. Для иллюстрации можно привести Определение Верховного Суда РФ от 03.04.2012 № 5-В11-134, в котором иск о признании права собственности на долю жилого помещения, прекращении права собственности на долю, выплате компенсации за долю, прекращении права пользования жильем удовлетворен, так как защита нарушенных прав и интересов истицы как собственника значительной доли в праве на имущество возможна путем принудительной (выделено мною – С.С.) выплаты одной из ответчиц денежной компенсации за ее долю с утратой ею права на долю в общем имуществе.

Нельзя забывать и о том, что проблема долевых собственников жилого помещения усложняется обходом норм о преимущественном праве покупки путем «дарения» соответствующих долей посторонним лицам. Доказать при этом притворность подобных сделок практически невозможно, что подтверждается многочисленными примерами из судебной практики. Так, несмотря на свидетельские показания, подтверждающие факт передачи бывшему собственнику доли права на жилое помещение машины и гаражей, суд не нашел оснований признать договор дарения доли ничтожным и удовлетворил иск о вселении в жилое помещение человека, совершенно постороннего для проживающей в квартире семьи (Решение Октябрьского Суда г. Иркутск от 11 февраля 2011 г. // Архив Октябрьского Суда г. Иркутска. Дело № 2-79/2011).

Выход из этой ситуации видится в кардинальном изменении подходов к дроблению долей в праве собственности на жилое помещение. Общие тенденции такого подхода можно наблюдать в Проекте Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», где устанавливается следующее: «доля в праве собственности не может быть раздроблена сособственником на части, если это повлечет невозможность владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной части этой доли, в соответствии с его назначением». Однако открытым остается не только вопрос о том, как эта норма будет корреспондировать с иными имеющимся в законодательстве обязанностями (в, частности с обязанностью передать детям долю в праве собственности на жилое помещение, приобретенного за счет средств материнского капитала, если у семьи, например, 5 детей и приобретается однокомнатная квартира), но и в судейской интерпретации «невозможности владения и пользования». Нет ответа и на вопрос о том, каким образом тогда будет трактоваться воля завещателя, если он передал право собственности на жилое помещение нескольким лицам.

Представляется, что данная ситуация может быть разрешена только при использовании инструментария жилищного законодательства. Во-первых, необходимо учитывать критерий проживания. Абсолютно очевидно, что сособственник, непосредственно проживающий в жилом помещении, должен иметь приоритет остаться в нем, по сравнению с не проживающим сособственником. Во-вторых, несмотря на значительность или незначительность доли сособственника нужно установить его обязанность по отказу от своей доли в случае его непроживания, а также в случае наличия иных жилых помещений на праве собственности или иных законных основаниях. В-третьих, установить приоритет в праве на сохранение доли лицам, отнесенным к категории нуждающихся в жилье.

Нельзя в данном случае использовать только механизмы, характерные для гражданско-правового регулирования, что может привести (и уже приводит) как к негативным психологическим последствиям (ситуация постоянного конфликта и неразрешимой проблемы), так и к увеличению числа бытовых преступлений, а также к созданию «фактических» коммуналок, с существованием которых государство борется уже многие годы. Экономическая функция жилого помещения, безусловно, не должна носить превалирующего значения, однако, ее полное нивелирование применительно к доле в праве собственности на жилое помещение, вряд ли стоит считать положительной тенденцией, которую стоит приветствовать.

Литература

1. Государственная жилищная политика: Социальное измерение / отв. ред. Т. В. Соколова. М.: Книжный дом «ЛИБРОКОМ», 2009. С. 86.

2. Суслова С.И. Жилищные права: понятие и система. М.: Юриспруденция, 2011. С. 62.