Экономические работы/10. Экономика предприятия

Денисова Е.С.

Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, Россия

Основные тенденции развития рынка жилой недвижимости эконом-класса в РФ

Сегмент рынка жилья эконом-класса стал выделяться в 2010 году с опубликованием приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 27 февраля 2010 года № 79, где были определены технические характеристики. В соответствии с Приказом[3] к жилью эконом-класса следует относить:

- однокомнатные квартиры 28-45 кв. метров;

- двухкомнатные квартиры 44-60 кв. метров;

- трехкомнатные квартиры 56-80 кв. метров;

- четырехкомнатные квартиры 70-100 кв. метров.

Так же, к жилью эконом-класса рекомендуется относить жилые помещения малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки, общая площадь жилья которых составляет не более 150 квадратных метров. Рекомендуемая площадь земельных участков для малоэтажных индивидуальных жилых домов - не более 1000 кв. метров, для частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки) – не более 400 кв. метров на одну часть жилого дома (один блок жилого дома блокированной застройки)[3].

Со средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации установленной Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой)[8]. Данный показатель устанавливаеся ежеквартально для каждого региона РФ.

В настоящее время, в России предпринимаются попытки решить вопрос о развитии жилищного строительства эконом-класса и социального жилья. Все это будет зависеть от многих факторов: от проекта, технологии строительства, себестоимости квадратного метра и стоимости земли.

Для этих целей государственными органами власти были разработаны множество программ. Так по данным программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»[6] общий объем ввода жилья в РФ должен к 2016году составлять 92000кв.м, а 60% (55200кв.м) будет составлять жилье эконом-класса (рис.1).

На рис. 1 показана доля возводимого жилья эконом-класса в Российской Федерации по данным основных показателей государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». На рисунке видно, что начиная с 2016 года планируется, что объем строящегося жилья эконом-класса будет составлять 60%, в ближайшие годы планируется значительное увеличение данного показателя.

Хочется отметить, что официальные статистические данные по жилью эконом-класса появляются только за 2012 год. Ранее данный сегмент рынка жилой недвижимости не выделялся.

Рисунок 1. Основные тенденции развития рынка жилья эконом-класса в РФ за 2010-2020гг.

Плановые показатели по жилью эконом-класса в 2012г. увеличились на 1,9% и составили 46,9% (30,58 тыс.кв.м) от общего объема ввода жилья. Однако по данным за октябрь 2013года объемы строительства значительно сократились (рис. 2).

Рисунок 2. Тенденции развития рынка жилья эконом-класса в РФ за 2013 год

Как видно на рис. 2 в 2013 году в России планировалось построить 71 000кв.м жилья, но на конец года данный показатель выполнен только на 75,97% (53942,93кв.м), а по жилью эконом-класса только на 37,54% (20251,91 кв.м), что на 57,86% меньше запланированного в Госпрограмме.

В течении года, так же произошли изменения в доле строительства жилья эконом-класса Федеральных округов относительно всей территории России. Так в июле на Центральный Федеральный округ (ЦФО) приходилось 23% от общего ввода жилья эконом-класса, а к ноябрю этот показатель сократился до 21%. Отрицательные изменения коснулись и Дальневосточный Федеральный округ (ДФО), а увеличения произошли в Приволжском Федеральном округе (ПФО) и Северо-Кавказском (СКФО).

На рис. 3 показан рейтинг Федеральных округов по уровню ввода жилья эконом-класса. Как видно первое место занимает ПФО, а последнее ДФО.

Произведем анализ строительства жилья экономического класса в РФ по Федеральным округам (рис. 4, 5). На рис. 4 представлено изменение ввода жилья по месяцам 2013 года, на рис 5 показан цепной индекс роста объема строительства по стандартам эконом-класса по Федеральным округам. Как видно, что наибольшие колебания присущи ЦФО. В августе там было введено наименьший объем жилья эконом-класса, однако в сентябре объемы резко увеличились. ДФО присуще самое равномерное введение строительства данного сегмента рынка недвижимости, но и самые минимальные объемы строительства. Наибольших показателей в данной области добились Центральный, Приволжский и Сибирский Федеральные округа (СФО).

Рисунок 3. Рейтинг Федеральных округов по объемам возводимого жилья по стандартам эконом-класса за 2013год

Развитие жилищного фонда социального использования, обеспечение условий для жилищного строительства должны опираться на новые формы и механизмы улучшения жилищных условий жителей. В долгосрочной перспективе необходимо удовлетворять жилищные потребности населения без привлечения значительных объемов бюджетных средств. По мнению автора, этих целей можно добиться за счет комплексной застройки территории жильем эконом-класса с оптимальными параметрами государственного частного партнерства при реализации таких проектов. Но есть целый ряд проблем, без решения которых строительство не сможет развиваться в данной области. Главное – это стоимость квадратного метра жилья в настоящее время не доступна среднему классу населения и намного превышает стоимость определенную для жилья экономического класса.

Рисунок 4. Ввод жилья по стандартам эконом-класса в абсолютных показателях по Федеральным округам

Рисунок 5. Цепной индекс роста объема строительства по стандартам эконом-класса по Федеральным округам

На рис. 6 представлен график изменения стоимости квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости, а так же показатель средней рыночной стоимости, устанавливаемый Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ[8].

Рисунок 6. Анализ изменения стоимости квадратного метра жилья в РФ

Данный показатель устанавливается каждый квартал для каждого региона и применяется для расчета размеров безвозмездных субсидий для приобретения или строительства жилых помещений гражданами за счет средств федерального бюджета. По мнению многих экспертов и специалистов, этот показатель и принимается как стоимость жилья экономического класса.

Как видно на рис. 6 стоимость жилья эконом-класса гораздо ниже, чем стоимость жилья на рынке недвижимости. Однако прослеживается положительная тенденция изменения стоимости жилья эконом-класса на конец года она увеличилась на 4,7%, а стоимость на первичном рынке на 2, 5%, на вторичном на 3,9%. Изменения стоимости на жилье по Федеральным округам представлена на рис 7. Самая большая стоимость жилья присуща ДФО и СЗФО, а самая наименьшая СКФО. В этих округах строительство жилья эконом-класса ведется самыми медленными темпами. В ПФО наблюдается наибольший разброс в стоимости жилья.

Рисунок 7. Изменение стоимости квадратного метра жилья по Федеральным округам Российской Федерации

Из выше проведенного анализа строительства жилья эконом-класса посредством комплексной застройки можно сделать выводы, что:

- строительство жилья эконом-класса не выгодно инвестору-застройщику так, как стоимость намного меньше рыночной стоимости;

- рентабельность проектов комплексного освоения территории жильем эконом-класса очень мала;

- строительство инженерных коммуникаций, дорог, школ, детских садов, больниц и других объектов инфраструктуры является также очень дорогостоящим, а в связи с низкой стоимостью квадратного метра не выгодно, что ведет к низкому уровню инвестиционной привлекательности проектов данного типа;

- данный сегмент рынка недвижимости является молодым;

- ввод жилья эконом-класса выполняется не равномерно в течении года, это связано с влиянием экономики на рынок недвижимости, особенно на рынок жилья эконом-класса. Этот сегмент рынка не может развиваться без поддержки бюджетов всех уровней власти, а так же бизнес структур.

Для решения этой проблемы необходимо полнее использовать возможности, принципы и приемы государственно-частного и муниципального частного партнерства.

Литература

1. Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг"

2. Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 290-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

3. Приказ Министерства регионального развития РФ от 27 февраля 2010 г. № 79 "Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета"

4. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» утвержден президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов протокол № 2 от 21 декабря 2005 г.

5. Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы утв. постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. N 1050).

6. Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения России » утверждена Распоряжение Правительства РФ от 30 ноября 2012 г. N 2227-р

7. www.kremlin.ru Официальный сайт Правительства Российской Федерации (дата обращения 15.052013г.)

8. www.minregion.ru Официальный сайт Министерства регионального развития (дата обращения 30.09.2013г.)

9. www.fondrgs.ru Официальный сайт Федерального фонда содействия жилищному строительству (дата обращения 30.09.2013г.)