Д.э.н., академик РАЕН Блинов А.О.

Профессор кафедры общего менеджмента и управления проектами,
научный руководитель факультета магистерской подготовки
ФГОБУ ВПО «Финансовый университет при Правительстве РФ», Россия

К.э.н. Угрюмова Н.В.

Доцент кафедры менеджмента и маркетинга ФГОБУ ВПО
«Финансовый университет при Правительстве РФ» (Челябинский филиал), Россия

К.т.н. Бердников А.А.

Студент ФГОБУ ВПО «Финансовый университет при Правительстве РФ» (Челябинский филиал), Россия

Повышение качества контроля над сделками с
недвижимым имуществом несовершеннолетних

Жилищный вопрос в России – традиционно один из важнейших вопросов, практически, в каждой семье. Каждая тридцатая семья в России живет в доме, который грозит обрушиться и завалить своих хозяев, треть всего жилого фонда России признан ветхим. Приобретение отдельного жилья – важнейший вопрос для молодых людей, создающих семью и планирующих растить и воспитывать детей. Однако молодые семьи – счастливые обладатели квартиры не спешат оформлять в собственность хотя бы долю своего «очага» своим детям, так как это влечет за собой ряд сложных проблем. И одна из таких проблем заключается в том, что не так просто продать квартиру, собственниками которой являются несовершеннолетние дети, и купить новую, например, большей площадью или в случае переезда в другой населенный пункт. Здесь необходимо решить, казалось бы, ряд несложных вопросов, но зачастую на практике редко осуществимых – это получение разрешения в органах опеки и попечительства (ООП) на совершение сделки купли-продажи такой квартиры.

Несовершеннолетние дети имеют право собственности – это норма закреплена ч. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ. Собственниками они становятся по разным обстоятельствам: в случае дарения, наследования либо получения родителями жилья по договору социального найма и дальнейшей его приватизации, реализации материнского капитала на приобретение жилья. При этом очень важно защитить права ребенка на принадлежащее ему имущество. Защита прав и законных интересов ребенка в этом случае осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных Семейным кодексом, ООП, прокурором и судом. В данном случае ООП, в соответствии с указанным кодексом, являются органы исполнительной власти субъекта РФ.

При продаже квартиры многие родители, обратившиеся в ООП, наверняка столкнулись с таким вопросом: «С какой целью Вы продаете квартиру?» Казалось бы – это сугубо личная проблема, и какой интерес сотрудников ООП до квартиры, находящейся в нашей собственности? Однако письмом Минобразования РФ от 20.02.95 № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» закреплено, что «Продажу жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним, производить в исключительных случаях» и требуется обязательное предварительное разрешение ООП на совершение сделок по отчуждению (продаже, в том числе, дарению, обмену и др.) жилой площади. Данное разрешение оформляется только в форме постановления (распоряжения) и подписывается руководителем данного органа. Данная норма закреплена не только в упомянутом письме Минобразования РФ, но и в других нормативно-правовых актах. Так, например, в соответствии со ст. 56 Семейного кодекса РФ на ООП возложена общая обязанность: защищать права и интересы несовершеннолетних. В соответствии со ст. 7 ФЗ «Об опеке и попечительстве» определены задачи ООП. А С.В.Осипова в своей статье «Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями с участием несовершеннолетних», проведя анализ нормативных актов, определяет права и обязанности ООП, имеющих отношение к защите прав несовершеннолетних.

После некоторых недоумений, связанных с вопросом о цели продажи квартиры, мы получаем от сотрудников ООП перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения на совершение сделок по отчуждению жилой площади. Необходимо отметить, что данный перечень рекомендован письмом Минобразования РФ «О защите жилищных прав несовершеннолетних», но, к сожалению, на федеральном уровне не закреплен. Поэтому субъекты РФ принимают соответствующие правовые акты, восполняющие указанный пробел. Отсюда следует, что получить исчерпывающий ответ об указанном перечне в любом ООП не представляется возможным – необходимо обращаться именно в тот, с которым придется работать, что несколько затруднено в случае продажи и покупки квартиры в разных субъектах РФ. К тому же попытки найти информацию с использованием доступных обычным гражданам информационных ресурсов, например Интернет, не всегда дают положительный результат, так как официальные сайты ООП либо содержат очень скудную информацию, либо вовсе отсутствуют, не говоря уж об общей базе, хотя бы в пределах региона. Таким образом, исчерпывающий перечень документов, необходимых для предоставления в ООП с целью получения разрешения на отчуждение жилья, принадлежащего несовершеннолетнему ребенку, можно найти в нормативно-правовых актах субъекта, где находится соответствующий ООП, например, для Пермского края это приказ Министерства социального развития Пермского края от 09 июля 2012 г. № СЭД-33-01-02-197.

Еще одним «камнем преткновения» в совершении сделки купли-продажи квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, является так называемая одномоментная сделка, то есть сделка, когда продается указанная квартира и тут же приобретается в собственность другая. Причем, в соответствии со ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» и ст. 37 ГК РФ, данная сделка не должна повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Теоретически провести одномоментную сделку не составляет труда, необходимо просто подготовить документы на продаваемую и покупаемую квартиры согласно перечня документов, истребуемых ООП, получить от него разрешение на данную сделку, и вопрос закрыт. Однако в жизни, в условиях рыночной экономики и процветания бюрократии, получается не так все просто. К сожалению, в России жилье является роскошью, и для многих недоступно. Поэтому, кто решается, старается все риски, связанные со сделками по купле-продаже жилья, максимально снизить. Это касается как покупателей, так и продавцов. Отсюда и возникает проблема в том, что не каждый покупатель, и не каждый продавец готов пойти на сделку, которая должна контролироваться ООП. Тут две проблемы: во-первых, многие знают бюрократическую волокиту, связанную с получением разрешения в ООП на совершение сделки; во-вторых, покупатель квартиры, в которой собственниками являлись несовершеннолетние дети, рискует в том, что если по какой-то причине не будет приобретена квартира детям, то в судебном порядке эта сделка может быть аннулирована – на такой риск готовы немногие.

Проблема и в том, что при наличии всех документов на продаваемую и покупаемую квартиры родители со своими несовершеннолетними детьми сталкиваются с проблемой недостачи денег на приобретаемое жилье. Тут на помощь приходит ипотечный кредит, но в соответствии со ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества», то есть опять же разрешение ООП, на что также необходимо время.

Из-за наличия таких проблем, сроки покупки и продажи квартир могут составлять до полутора, двух лет, а в отдельных случаях и больше. Таким образом, одномоментной сделки у многих людей, столкнувшихся с такой проблемой, не получается, потому что часто желаемая квартира продается на рынке недвижимости раньше, чем они получают разрешение в ООП. Приходится искать другую альтернативную квартиру на рынке недвижимости и готовить новый пакет документов на разрешение в ООП для ее покупки. Поэтому сделка купли-продажи жилья, как правило, осуществляется в три этапа, причем их последовательность строго соблюдается, но они могут быть не связанными друг с другом: первый – сбор документов для предоставления в ООП, в том числе получение одобрения банка на кредит; второй – получение разрешения ООП и продажа своей квартиры; третий – покупка квартиры или сбор документов на альтернативную квартиру, подача их в ООП, получение разрешения и только потом покупка. Нужно отметить, что на практике случаются случаи, когда люди на третьем этапе не получают новое разрешение, а покупают квартиру и по факту отчитываются перед ООП. Именно этот факт увеличивает риск сделки по покупке квартиры, собственниками которой являются несовершеннолетние дети, так как купленная взамен квартира без разрешения ООП может оказаться непригодной, либо меньшего размера или стоимости, и по ходатайству ООП в судебном порядке эта сделка может быть признана недействительной.

Таким образом, в ходе анализа можно выделить ряд проблем, решение которых позволит упростить сделки по расширению жилой площади, либо переезду семей связанных с продажей квартиры, собственниками которой являются несовершеннолетние дети.

Проблема первая – не закреплен перечень необходимых документов для получения предварительного разрешения на отчуждение жилой площади несовершеннолетних. К тому же следует отметить, что на федеральном уровне отсутствует и законодательная регламентация по выдаче ООП разрешения на отчуждение такой площади. Не обозначены четкие нормы, критерии или правила, которые позволяли бы ООП обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав несовершеннолетних при совершении сделки с недвижимым имуществом. Решением этой проблемы может стать принятие отдельного нормативного акта на федеральном уровне, регламентирующего порядок деятельности ООП, в том числе и при принятии решений о даче согласия на совершение сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних.

Проблема вторая – сложность реализации права свободного перемещения и смены места жительства несовершеннолетних детей и их родителей (опекунов), если это связано с продажей квартиры, так как реализация одномоментной сделки, предлагаемой ООП, на практике почти не реализуется. В этой связи возможно на ООП необходимо возложить обязанности на сопровождение сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних, то есть не требовать одномоментной сделки, а строго следить за реализацией прав несовершеннолетних в этой сфере. Обязать ООП выдавать разрешения на продажу квартир несовершеннолетних и направлять копию разрешения в ООП по новому месту жительства для контроля покупки там жилья. В этом случае исключаются поездки между двумя квартирами – продаваемой и покупаемой, особенно это важно, если квартиры находятся в разных населенных пунктах или доже разных регионах. Для этого необходимо внести изменения в законодательные акты, например, в ФЗ «Об опеке и попечительстве», допустим, в ст. 20 «Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному» внести дополнения следующего содержания: «При отчуждении жилых помещений, собственниками которых являются несовершеннолетние дети, с целью улучшения жилищных условий или перемене места жительства, орган опеки и попечительства обязан направить копию разрешения, выданное им на совершение сделки по отчуждению жилой площади, в орган опеки и попечительства по новому месту жительства несовершеннолетнего в течение трех дней со дня выдачи разрешения».

Для реализации такой возможности необходимо решить третью и, возможно, основную проблему – создание общего информационного портала ООП с использованием Интернет на федеральном уровне. Частично местные ООП решают эту проблему, можно на местных сайтах найти нужную информацию, однако, взаимосвязи между ООП на любом уровне, как на местном, так и на региональном, отсутствует. Решение этой глобальной проблемы позволит ООП отслеживать сделки с недвижимостью несовершеннолетних, размещать и комментировать нормативно-правовые акты, информировать людей, не только по проблемам, рассматриваемых в этой статье, но и по таким насущным проблемам, как усыновление, порядок обеспечения жильем детей-сирот и т.д. К тому же, если будет единая база данных ООП, то заключение сделки с недвижимым имуществом несовершеннолетних можно будет отслеживать всем регистрирующим, надзорным и т.д. органам.

В рамках реализации в России программ доступного жилья, реализации материнского капитала на приобретение жилого помещения возникла необходимость в четкой регламентации и алгоритмизации сделок с жилыми помещениями, принадлежащими несовершеннолетним детям. Очень важно на федеральном уровне разработать порядок предоставления разрешения на совершение указанных сделок, разработать и утвердить порядок взаимодействия всех госучреждений, имеющих отношение к регистрации права на недвижимое имущество несовершеннолетних. Решение такой задачи влечет за собой внесение поправок в нормативно-правовые акты и создание единого правового поля для всех ООП в рамках государства.

Литература

1. Осипова, С.В. Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями с участием несовершеннолетних [Текст] / С.В. Осипова // URL: http://www.to-1.ru/articles/180/ (дата обращения 14.10.2013 г.).

2. Письмо Минобразования РФ от 20.02.1995 № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» [Текст] – Оф. сайт «КонсультантПлюс» // URL: http://www.consultant.ru/.

3. Приказ Министерства социального развития Пермского края от 09 июля 2012 г. № СЭД-33-01-02-197.

4. Российская Федерация. Законы. Гражданский Кодекс Российской Федерации [Текст] : [федер. закон: принят Гос. Думой 21 окт. 1994 г. : по состоянию на 02 ноября 2013 г.]. – Оф. сайт «КонсультантПлюс» // URL: http://www.consultant.ru/.

5. Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Текст] : [федер. закон № 102-ФЗ: принят Гос. Думой 16 июля 1998 : по состоянию на 07 мая 2013 г.]. – Оф. сайт «КонсультантПлюс» // URL: http://www.consultant.ru/.

6. Российская Федерация. Законы. Об опеке и попечительстве [Текст] : [федер. закон № 48-ФЗ: принят Гос. Думой 11 апр. 2008 г. : по состоянию на 01 сент. 2013 г.]. – Оф. сайт «КонсультантПлюс» // URL: http://www.consultant.ru/.

7. Российская Федерация. Законы. Семейный кодекс Российской Федерации [Текст] : [федер. закон: принят Гос. Думой 08 дек. 1995 г. : по состоянию на 02 июля 2013 г.]. – Оф. сайт «КонсультантПлюс» // URL: http://www.consultant.ru/.