Миськова Н. В., Гогора С. І.

Буковинська державна фінансова академія

Іпотечне кредитування в Україні: суперечності та тенденції розвитку

Іпотечне кредитування набуває дедалі більшого значення в умовах стрімкого розвитку економіки України. На сьогодні іпотечні кредити використовуються не лише підприємствами (комерційне та аграрне іпотечне кредитування), але ще більшою мірою населенням (житлове іпотечне кредитування). У цьому разі відбувається поєднання соціальної та інвестиційної складових іпотечного кредитування, що позитивно впливає на рівень життя людей.

Зазначені проблемні питання досліджують як зарубіжні, так і вітчизняні науковці. Так, сучасні американські вчені: М. Вулф, А. Грінспен, Т. Паллі зосереджені на вивчені проблем, які спричиненні наданням іпотечних кредитів недобросовісним позичальникам, що стало однією із причин іпотечної кризи в США. Російські дослідники А. Саркісянц, М. Логінов, І. Павлова, І. Розумова, Г. Циліна, як і українські вчені О. Євтух, С. Кручок, О. Кіреєв, О. Любунь, В. Міщенко, К. Паливода та інші висвітлюють питання, які стосуються власне сутності та особливостей становлення і розвитку іпотечного кредитування на пострадянському просторі.

Складність проблеми іпотечного кредитування полягає у тому, що воно може бути і стимулом розвитку економіки країни, і чинником глибокої кризи, як засвідчує сучасний стан іпотечного кредитування в США, Великобританії, Німеччини та деяких країн Європи. Але в будь-якому разі неможливо заперечувати важливу соціальну складову іпотечного кредитування, що й зумовлює необхідність подальшого поглибленого вивчення цього аспекту.

Метою статті є теоретичне обґрунтування та розробка практичних рекомендацій щодо вдосконалення іпотечного кредитування в Україні.

Наприкінці року український іпотечний ринок зазнав чималих потрясінь, ситуація в Україні у 2008 році стала дзеркальним відображенням несприятливих тенденцій в економіці, валютно-фінансовій сфері та на ринку нерухомості. Банківський сектор, що виступав кредитором переживає важкі часи. За прогнозами аналітиків, кількість «проблемних» кредитів у 2009 року склала 60%, адже з них 82% - валютні. Кількість банків може зменшитись з 182 до сотні.

Головними проблемами для населення є:

¾ курс долара, що коливається між 8,2 – 8,4 грн/$;

¾ ціни на нерухомість, які досягли рівня 2003 року;

¾ звільнення з роботи.

Головними проблемами банківського сектору та ринку нерухомості є:

¾ ліквідність - 2/3 кредитів, з яких 95% (26,6 млрд $) довгострокові;

¾ наявність великої кількості збиткових відділень;

¾ низька платоспроможність населення;

¾ падіння цін на нерухомість;

¾ недовіра до банківських установ;

¾ збільшення розміру фонду гарантування вкладів фізичних осіб, об’єм котрого складає лише 1,29% від загальної кількості.

Попри кризу, іпотека залишається нерозкритим потенціалом. Значної уваги до іпотеки держава почала надавати з 2002 року, за круглим столом управління економічної безпеки апарату РНБО було розглянуто ринок іпотеки як невикористаний потенціал країни, що достатнім чином не регламентований законодавством України, відсутністю спеціалізованих іпотечних установ. В 2004 році ухвалено Закон України «Про іпотеку», який є кращим у Європі за своєю сутністю. Також в 2004 році Науковим центром Національного банку України та інститутом економічних досліджень та політичних консультацій було розглянуто іпотечне кредитування в цілому: іпотечний ринок та його моделі, інструментарій іпотечного ринку, іпотечне кредитування в Україні, проблеми та перспективи та ін.

Прияняття постанови Національного банку України №319 від 11 жовтня 2008 року «Про додаткові заходи щодо діяльності банків», Закону України «Про першочергові заходи щодо запобігання негативним наслідкам фінансової кризи та про внесення змін до деяких законодавчих актів України». Внесення змін до Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств», Закон України «Про особливості капіталізації банків за участю держави», Положення НБУ «Про порядок визначення та формування обов’язкових резервів для банків України», Положення НБУ «Про кредитування» та ряд інших законопроектів. Це перші, але важливі, кроки до виходу з кризи.

Вирішити деякі проблеми іпотечного кредитування, а саме: вдосконалити механізм залучення банками довгих ресурсів у гривні, можна за допомогою активного застосування ринку іпотечних облігацій, тобто цінних паперів, випуск яких забезпечено портфелем іпотечного кредиту.

На нашу думку, необхідним є введення та вдосконалення інструментів рефінансування в гривні з боку НБУ з метою активного насичення національного іпотечного ринку ліквідними ресурсами. Аналіз дослідження ринку іпотечного кредитування свідчить, що основним напрямом іпотечного ринку в 2010 р. стане: розвиток кредитних програм разом з державною іпотечною установою як одного з найперспективніших і привабливих продуктів, при цьому таких, що не знижують прибутковість банків: активний розвиток кредитування під заставу нерухомості (землі); кредитування котеджів; активний розвиток іпотечних програм у регіонах, де спостерігається розвиток ринку нерухомості (Дніпропетровськ, Донецьк, Харків, Львів). Розвитку іпотечного кредитування сприятиме також формування ринку землі та приміської нерухомості.

Практичне значення результатів дослідження з урахуванням проведеного аналізу ринку іпотечного кредитування в Україні полягає в обґрунтуванні необхідності прийняття рішення стосовно вибору валюти кредитування, а також формування користувачем відносин з банківськими установами залежно від їх кредитної політики щодо практики впровадження «нульового» першого внеску при отриманні кредиту на купівлю житла з наданням додаткової застави.