|
|
|
|
Свириденко
А.С. Национальный
исследовательский университет «Высшая Школа Экономики» Основы систематизации складских помещений (Swiss Realty Group) |
|
|
|
|
|
|
|
|
Москва, 2016 г. |
|
До 2004 года в РФ не существовало формализованной
классификации складских помещений, однако все игроки рынка осознавали
необходимость четкой систематизации. Первый вариант классификации был предложен
компанией Swiss Realty Group. Эта версия была раскритикована специалистами компании Knight Frank (далее – KF), согласно мнению которых «предложенная классификация
имеет многочисленные несоответствия объективной картине рынка» и «основная
проблема в том, что эта классификация не проработана и, в целом, составлена
неправильно»[3].
Мне хотелось бы рассказать о классификации компании Swiss Realty Group, так как именно их вариант стал отправной точкой к
последующим переработанным вариантам систематизаций. Следует уточнить, что в
классификации данной компании крайне мало конкретики, все описывается без каких
либо цифр (это, кстати, и выделили как один из главных минусов специалисты KF). Эксперты SRG (Swiss Realty Group) разделили все возможные складские комплексы на 7 классов
– от A до D (включая A-,
B+ и C-). К классу A
специалисты фирмы отнесли «современные помещения, строившиеся с учетом
будущей складской деятельности».
«Расположение, отделка и оборудование таких складов призваны отвечать
следующим принципам современной складской логистики: близость основных
транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды грузов, высокая
скорость грузооборота и гарантии сохранности грузов»[1]. Также такие складские
комплексы должны отвечать следующим требованиям:
·
Расположение на основных транспортных магистралях и прямой
доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по дорогам-сателлитам
·
Одноэтажное/однообъёмное здание с высокими потолками
·
Плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие
высокую скорость и безопасность движения военной техники
·
Высокая проектная нагрузка на поверхность пола (использования
тяжелой погрузочной техники и максимальной высоты стеллажей)
·
Редкая сетка колонн (как следствие, возможность варьировать
размещение рядов стеллажей и оптимизировать движение механизмов и работников
склада)
·
Не менее одних погрузо-разгрузочных ворот на каждую тысячу
квадратных метров склада и обособленная зона погрузки/разгрузки и комплектации
заказов
·
Система пожарной сигнализации и автоматическая система
пожаротушения (сплинкерная или порошковая)
·
Регулируемая температура и влажность в помещении склада.
Автономные системы тепло- и водоснабжения
·
Погрузочно-разгрузочные ворота оборудованы гидравлическими
аппарелями и док-шелтерами или позволяют их установку
·
Благоустроенная прилегающая территория и привлекательный
внешний вид [2]
Исходя из показанных выше требований к
складу класса A
компанией SRG,
можно понять, почему же специалисты других компаний хотели доработать данную
классификацию, добавить что-то новое, конкретизировать все указанные требования
к складским комплексам различных классов. Хотелось бы также уточнить, что, так
как сама систематизация разрабатывалась в 2004 году, то такое требование, как год
строительства (т.е., например, 20-30 лет назад) относится именно к 2004 году, а
не к 2016.
Перейдем теперь к последующим классам
данной систематизации, хотя некоторые из представленных дальше классов будут по
многим параметрам схожи со складским помещением класса A. Складские комплексы класса A- мало чем отличаются от своих «визави».
Это «полностью
реконструированные с применением современных материалов и технологий складские
или производственные площади 20—30-летней постройки» [1] (т.е. годы постройки –
1970-е – 1980-е). Их характеристики и параметры практически идентичны
соответствующим характеристикам складов A класса, за исключением местоположения, так как такие склады зачастую
находятся в черте города, в промышленных зонах. Это складское помещение может
быть одно- или двухэтажным, с железобетонной или сборной металлической
конструкцией. Как видно из вышесказанного, различие между складами классов A и A- состоит лишь в
«возрасте» самих построек, расположении складов, а также иногда и в количестве
этажей в здании. Эти различия минимальны, и потому можно утверждать, что
складские комплексы класса A и A- представляют собой, по сути, одно и тоже.
Затем идут классы
B+ и B, требования к
которым уже сильнее отличаются от тех, что были представлены ранее. Итак, к
классу B+ относятся складские помещения,
построенные в 90-х годах, не соответствующие нескольким параметрам, необходимым
для присвоения складу класса A или A-. Это могут быть недостаточное количество ворот,
неудобство подъездных путей и т.д. Таких помещений на рынке достаточно много,
так как в те годы проявлялся хаотичный рост инвестиций в сфере строительства
складов. Помещений класса B имеют уже более
серьёзные отличия от описанных мной классов складов.
Склады класса B по классификацию SRG – это помещения доперестроечного времени, построенные хоть и в
соответствии с основными правилами и канонами логистики, свойственными плановой
экономике, однако требующие небольших вложений для осуществления складской
деятельности (смена полового покрытия, установка современных охранных систем и
т.д.)[2]. В целом же, основные параметры складов этого класса такие:
1.
Годы
постройки – 1970-1980-е
2.
Высота
потолков 6-9 метров
3.
Бетонный пол
(стяжка или плиты)
4.
Крытый
пандус или рампа для погрузки/разгрузки транспорта
5.
Пожарная сигнализация
или пожарные краны/рукава
6.
Центральное
отопление (иногда собственные котельные)
Описав 4 класса из 7, на которые разделили
все складские комплексы специалисты компании SRG, можно сделать краткие выводы о том, что
данная классификация действительно недоработана до конца и различия между
требованиями к некоторым классам крайне малы.
Согласно классификации SRG, пятый по очередности класс (от A) – это C. В него
входят площади, которые не планировались и не использовались в качестве
складов. К ним относятся таксомоторные парки, автобазы и подобные
производственные помещения. Эти здания требуют существенной модернизации как в
техническом, так и в строительном плане. Для этого может потребоваться
установка рампы и пандусов, дополнительных ворот, замена или новая установка
пожарной сигнализации, отопления, внешняя отделка, демонтаж установленного
оборудования[3]. Годы постройки таких зданий, согласно SRG, охватывают длительный период с 50-х до 90-х
годов прошлого века.
Складские комплексы класса C-
- это старые
и сильно изношенные складские помещения советского периода; многие из них
строились еще в 1930—1960-х годах. К этому же классу относится большинство
овощехранилищ и продуктовых оптовых баз[2]. Такие склады зачастую не
соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и
экологичности, не отвечают требованиям современных компаний по возможностям
грузооборота, требуют значительных вложений в капитальный ремонт и
модернизацию.
Ну и, наконец,
следует сказать пару слов и о складах класса D, если такие помещения вообще можно назвать «складами». Ведь эксперты SRG описали такие хранилища как неприспособленные
под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары,
сельскохозяйственные постройки. Их нецелесообразно модернизировать или
реконструировать. С финансовой точки зрения для повышения класса склада часто
выгоднее снести такой объект и построить новое здание. Такие
склады пригодны лишь для хранения низкооборачиваемых грузов, не требовательных
к условиям хранения: сырье для промышленного производства, горюче-смазочные
материалы, металлические, резиновые, пластиковые изделия и т. п.[2]
Подводя краткие
итоги по данной классификации, следует, несмотря на то, что она всё-таки стала
отправной точкой для общего согласования требований к складским комплексам у
участников рынка, согласиться с аналитиками компании KF, так как данная систематизация складов всё же не точна и не
конкретизирована, что ведет, как следствие, к размытию различий между
требованиями к некоторым классам.
1.
[В Интернете] // Веб-сайт компании "Galaxy
Logisticss". - 2009-2016 г.. - Апрель 2016 г.. -
http://www.galaxylogistics.ru/.
2.
Классификация складов SRG [В Интернете] // Сибирский
Арендатор. Бизнес-недвижимость Сибири. - 2013-2016 г.. - Апрель 2016
г.. - http://sibarendator.ru/info.php?id=44.
3.
Основные системы классификации складских помещений [В
Интернете] // Информационный портал о безопасности склада. - Апрель
2016 г.. - http://www.bezopasnost-sklada.ru/klassifikaciya_sklada/.